Судебная практика оспаривания кадастровой стоимости нежилого помещения

2711

Вопрос

Интересует судебная практика, касаемо оспаривания кадастровой стоимости нежилого помещения. Не земли, не земельного участка, а именно оспаривание кадастровой стоимости нежилого помещения!

Ответ

Примеры судебных актов представлены в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2015 № 5-АПГ15-7

2. Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2015 № 5-АПГ15-63

3. Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2015 № 5-АПГ15-53

4. Определение Верховного Суда РФ от 27.05.2015 № 35-АПГ15-28

5. Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2015 № 5-АПГ15-3

6. Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2015 № 81-АПГ14-12

7. Решение Московского городского суда от 24.10.2014 № 3-219/2014

«По смыслу статьи 249 ГПК РФ в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № ВАМ 2625 от 22 марта 1994 года ООО «Воронцово» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, *, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии *.

Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года № 752-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства города Москвы» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства по состоянию на 01 января 2013 года.

По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером * по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей; данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости в качестве таковой.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255 (далее - ФСО № 2), установлено, что при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки или индивидуально для конкретного объекта недвижимости рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Заявителем в качестве доказательства действительной рыночной стоимости здания представлен отчет № 6-1/2014 от 19 мая 2014 года, составленный оценщиком ООО «БК Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, по состоянию на 01 января 2013 года составляет * рублей.

Довод заинтересованных лиц о том, что представленный ООО «Воронцово» отчет об определении рыночной стоимости здания не отвечает признакам достоверного доказательства, является несостоятельным.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Согласно положениям пункта 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, применялись все три подхода: затратный, сравнительный и доходный. При этом, выбирая подходы к оценке, оценщик обосновал, почему затратный подход являлся основным, а доходный и сравнительный подходы были использованы для получения индикативных (ориентировочных) значений стоимости объекта.

Нормами статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика. Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами этой саморегулируемой организации.

Цель проведения экспертизы - проверка отчета об оценке на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.

Соответствие отчета об определении рыночной стоимости здания № 6-1/2014 от 19 мая 2014 года, составленного независимым оценщиком ООО «БК Консалтинг», требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением № 778/05/14 от 20 мая 2014 года Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Деловой союз оценки», составленным в порядке статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, согласно которому итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки в размере * рублей подтверждается и является действительно рыночной стоимостью.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость нежилого здания является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, заинтересованные лица не ходатайствовали о назначении экспертизы, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требования ООО «Воронцово» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По смыслу данной статьи собственник объекта недвижимости вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости такого объекта или обратиться с заявлением в суд об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в том случае, если размер налога на имущество зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости нарушает права ООО «Воронцово» как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта налогообложения (статьи 373 - 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

Следовательно, ООО «Воронцово», являясь собственником нежилого здания, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого здания в размере его действительной рыночной стоимости.

Установление измененной кадастровой стоимости объекта недвижимости не обеспечивает исправления недостоверных сведений об объекте, а представляет собой вновь определенную характеристику, подлежащую внесению в государственный кадастр недвижимости.

Пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

При таких данных, суд считает, что заявленное ООО «Воронцово» требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *, площадью * кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере * рублей, является обоснованным и подлежит удовлетворению».*

8. Решение Московского городского суда от 21.07.2015 № 3-52/2015

«По смыслу статьи 249 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с правилами распределения бремени доказывания по делам, возникающим из публичных правоотношений, на заявителя возложена обязанность по доказыванию нарушений его прав и законных интересов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Гагаринское Вест» на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровым номером 77:07:0017003:1493, площадью * кв. м, 689/1000 долей нежилых помещений с кадастровым номером 77:07:0017003:1494, площадью * кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, д. *, ЗАО «Гагаринское» - 311/1000 долей нежилых помещений с кадастровым номером 77:07:0017003:1494, площадью * кв. м, нежилые помещения с кадастровым номером 77:07:0017003:1495, площадью * кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, *, нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0017003:1083, площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, *, нежилое здание с кадастровым номером 77:07:0017003:1098, площадью * кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, *, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Положениями Налогового кодекса Российской Федерации установлен на территории Российской Федерации среди прочих налог на имущество организаций (глава 30), для которого предусмотрено его введение в действие законами субъектов Российской Федерации и обязательность к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации с момента такого введения в действие; при установлении налога федеральным законодателем установлено, что законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с положениями главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (абзац 2 пункта 2 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации).

Объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса (статья 374 Налогового кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке; закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации должен не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество организаций определить на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база будет определяться как кадастровая стоимость, и направить перечень в электронной форме в налоговые органы по месту нахождения соответствующих объектов недвижимого имущества, а также разместить перечень на своем официальном сайте или на официальном сайте субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (пункт 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

На территории города Москвы пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» (в редакции Закона города Москвы от 20 ноября 2013 года № 63) с 1 января 2014 года был введен налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с данной правовой нормой (которая действовала на налоговый период 2014 года) налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) общей площадью свыше 5 000 квадратных метров и помещений в них, если соответствующие здания (строения, сооружения), за исключением многоквартирных домов, расположены на земельных участках, один из видов разрешенного использования которых предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы № 772-ПП от 29 ноября 2013 года «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций»; в строках 1437, 1438, 1439 названного Перечня в качестве объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год, поименованы здания с кадастровым номером 77:07:0017003:1080, расположенное по адресу: г. Москва, *, с кадастровым номером 77:07:0017003:1083, расположенное по адресу: г. Москва, *, с кадастровым номером 77:07:0017003:1098, расположенное по адресу: г. Москва, *.

Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года № 752-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве» были утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве (по состоянию на 1 января 2013 года), в частности, по итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объектов капитального строительства - здания с кадастровым номером 77:07:0017003:1083 по состоянию на 01 января 2013 года составила * рублей, здания с кадастровым номером 77:07:0017003:1098 - * рублей.

Поскольку нежилые помещения с кадастровым номером 77:07:0017003:1493, площадью * кв. м, с кадастровым номером 77:07:0017003:1494, площадью * кв. м, с кадастровым номером 77:07:0017003:1495, площадью * кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, *, поставлены на кадастровый учет 26 декабря 2013 года, то их кадастровая стоимость определена на эту дату в размере * рубля, * рубля, * рублей соответственно.

Такие сведения о кадастровой стоимости в отношении спорных объектов недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, датой, по состоянию на которую устанавливается рыночная стоимость, для зданий будет являться 01 января 2013 года, для нежилых помещений - 26 декабря 2013 года, поскольку до этого дня как объекты гражданских прав нежилые помещения не существовали.

Оспаривая названную кадастровую стоимость, ЗАО «Гагаринское», ООО «Гагаринское Вест» представили отчеты об оценке от 20 июня 2014 года № 01-29-14 (далее отчет № 01-29-14), от 10 июня 2015 года № 10-15 (далее отчет № 10-15), выполненные ООО «*» по заказу заявителей, в которых рыночная стоимость нежилого здания, с кадастровым номером 77:07:0017003:1083, по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере * рублей, нежилого здания, с кадастровым номером 77:07:0017003:1098 - в размере * рублей, нежилых помещений, с кадастровым номером 77:07:0017003:1493, по состоянию на 01 января 2013 года и 26 декабря 2013 года - * рублей и * рубль соответственно, нежилых помещений, с кадастровым номером 77:07:0017003:1494, по состоянию на 01 января 2013 года и 26 декабря 2013 года - * рубль и * рублей соответственно, нежилых помещений, с кадастровым номером 77:07:0017003:1495, по состоянию на 01 января 2013 года и 26 декабря 2013 года - * рубль и * рублей соответственно.

Указанные отчеты свидетельствуют о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость объектов недвижимости.

Согласно положительным заключениям от 22 июля 2014 года № 2633/2014-1, от 15 июня 2015 года № 2899/2015, подготовленным Общероссийской общественной организацией «*», отчеты № 01-29-14, 10-15 соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки, признаны обоснованными.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 25 июля 2014 года отклонено заявление ЗАО «Гагаринское», ООО «Гагаринское Вест» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ физические лица и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных данным Федеральным законом.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность по доказыванию рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возлагается на заявителя.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка спорных объектов недвижимости проведена оценщиком ООО «*» с нарушением норм законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральных стандартов оценки.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Из положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2014 г. № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 (далее - ФСО № 3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из материалов дела, при оценке спорных объектов недвижимости оценщик применил затратный, сравнительный и доходный подходы.

В рамках сравнительного и доходного подходов рыночная стоимость объектов оценки определяется с учетом доли стоимости объекта капитального строительства в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

При этом оценщик определяет долю объекта капитального строительства в рыночной стоимости единого объекта недвижимости на основании данных кадастровой оценки как отношение кадастровой стоимости объекта капитального строительства к сумме кадастровых стоимостей земельного участка и объекта капитального строительства (страница 138 отчета № 01-29-14).

Вместе с тем поскольку назначением оценки является оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, определенной методами массовой оценки, суд приходит к убеждению, что использование результатов кадастровой оценки для определения основного расчетного параметра (доля стоимости объекта капитального строительства в стоимости единого объекта недвижимости), который значительно влияет на рыночную стоимость объектов оценки, определяемую индивидуально для конкретного объекта недвижимости, является некорректным, противоречит задаче оценки, поэтому доля стоимости объекта капитального строительства в рыночной стоимости единого объекта недвижимости должна определяться на основании рыночных данных. Данное требование оценщиком не выполнено, что является нарушением принципа однозначности, закрепленного в пункте 4 ФСО № 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

Для определения доли стоимости объекта капитального строительства в рыночной стоимости единого объекта недвижимости оценщик использует недостоверные данные о земельном участке, на котором расположены объекты оценки (страница 109 отчета № 01-29-14), так как на дату оценки 01 января 2013 года земельного участка с кадастровым номером 77:07:00717003:1485, общей площадью * кв. м, не существовало.

По данным кадастровой карты Росреестра http://maps.rosreestr.ru, этот земельный участок как объект учета был образован 18 июня 2013 года и, соответственно, в перечень объектов для проведения кадастровой оценки на 01 января 2013 года не входил.

На дату оценки 01 января 2013 года оцениваемые объекты капитального строительства размещались на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0017000:9, общей площадью * кв. м. Постановлением Правительства Москвы от 26 ноября 2013 года № 751-ПП утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:07:0017000:9 в размере * руб./кв. м.

Таким образом, оценщиком допущено нарушение пункта 19 ФСО № 1, в соответствии с которым оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Кроме того, поскольку при кадастровой оценке определяется стоимость права собственности земельного участка, а земельный участок под объектами оценки находится на правах долгосрочной аренды, при расчете доли стоимости объекта капитального строительства в рыночной стоимости единого объекта недвижимости с использование данных кадастровой оценки необходимо вводить корректировку на объем передаваемых прав. Данное требование оценщиком не выполнено.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что оценщиком было нарушено требование пункта 22 б ФСО № 1, согласно которому оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Определяя корректировку на уторговывание в размере 13% к цене предложения объектов-аналогов на основании данных, опубликованных в издании Приволжского центра финансового консалтинга и оценки Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты, 2012 г., под редакцией Лейфера Л.А., Шегурова Д.А. (страница 111 отчета № 10-15), оценщиком не учтено, что в данном справочнике (страница 69) приводятся распределения частот значений скидок на торг, рассчитанные для 10 городов России: Н. Новгород, Омск, Волгоград, Пермь, Воронеж, Ижевск, Хабаровск, Липецк, Тула, Калининград. Москвы среди этих городов не встречается.

Город федерального значения Москва характеризуется активным рынком недвижимости. Реализация объектов недвижимости, как правило, происходит по цене, отличающейся от цены предложения продавца: чем выше активность рынка, тем меньше скидка на торг. Данное утверждение, по мнению суда, базируется на общеизвестных фактах и не нуждается в дополнительном обосновании.

Так, по данным Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 13), 2013 г., под редакцией Яскевича Е.Е., в этом случае корректировка на уторговывание для единого объекта недвижимости (земельный участок с улучшениями) составляет 9,5%, что почти в 1,5 раза меньше примененной оценщиком корректировки.

В отношении объектов-аналогов № 1, 3 оценщиком применена повышающая корректировка на наличие подъездного железнодорожного пути к ценам производственно-складских объектов в размере 5% (страница 113 отчета № 10-15), однако не указаны ни способ измерения этого ценообразующего фактора, ни правила или расчетная процедура, в соответствии с которой определен размер корректировки.

Оценщиком не обосновано, почему из расширенного интервала значений для данной корректировки от 1,00 до 1,25 выбрано близкое к нижней границе диапазона число 1,05 (приводящее к занижению стоимости объектов оценки), а не среднее значение 1,14 из доверительного интервала 1,13 - 1,16 (таблица 23 Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты, 2012 г., под редакцией Лейфера Л.А., Шегурова Д.А.).

На основании анализа рынка объектов производственно-складского назначения г. Москвы оценщик приходит к выводу, что одним из ценообразующих факторов служит масштаб объекта (общая площадь зданий и площадь земельного участка), а наличие свободной от застройки части земельного участка является фактором, увеличивающим стоимость производственно-складских баз (страница 114 отчета № 10-15).

В отчете № 10-15 в разделе «Корректировка на различие в соотношении площади земельного участка и общей площади зданий, расположенных на земельном участке» оценщик необоснованно применяет для объектов-аналогов № 1, 2 корректировку по данному элементу сравнения в размере 5%, ссылаясь на данные Справочника оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», 2012 г., под редакцией Лейфера Л.А., Шегурова Д.А., так как такой корректировки «на различие в соотношении площади земельного участка и общей площади зданий, расположенных на земельном участке» названный справочник не содержит; расчет данной корректировки не приводится, поэтому проверить правильность определения величины корректировки на масштаб не представляется возможным, что является нарушением пункта 4 ФСО № 3, согласно которому состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Согласно пункту 15 ФСО № 1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В рамках затратного подхода расчет затрат нового строительства (стоимости замещения) выполнен оценщиком с использованием справочника укрупненных показателей стоимости строительства «КО-ИНВЕСТ».

При выборе объекта-аналога в рамках затратного подхода для нежилого здания с кадастровым номером 77:07:0017003:1098 оценщиком нарушен пункт 14 ФСО № 1, в соответствии с которым объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщиком неправильно выбран аналог по Справочнику Ко-Инвест «Складские здания 2011» (код аналога по Справочнику С3.08.010), поскольку объект-аналог это здание объемом 3 000 куб. м с классом конструктивной системы КС-1 (стены из кирпича), тогда как объект оценки объемом 48 669 куб. м с классом конструктивной системы КС-4 (стены железобетонные панели (страница 40 отчета № 01-29-14).

Таким образом, при расчете стоимости здания с кадастровым номером 77:07:0017003:1098 в рамках затратного подхода оценщиком применялся неверный аналог, а также не введена корректировка стоимости объекта-аналога на имеющиеся различия в характеристиках сравниваемых объектов (на объем, на класс конструктивной системы).

Допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки объектов недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчетов № 01-29-14, 10-15.

Такие отчеты № 01-29-14, 10-15 не являются надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Ссылки представителя заявителя на наличие положительных заключений, полученных на указанные выше отчеты № 01-29-14, 10-15, подлежат отклонению.

06.10.2015

Дарим посетителям сайта 3 дня подписки

Оформите временный доступ к электронному журналу «Арбитражная практика для юристов».

Это бесплатно

Анонсы будущих номеров

    Стать подписчиком


    Ваша персональная подборка

      Академия юриста компании


      Самое выгодное предложение

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть видеолекции

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Рассылка




      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
      о том, как выиграть спор в арбитражном суде

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».

      
      • Мы в соцсетях

      Входите! Открыто!
      Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль