ВС: выкупить муниципальный участок под арендуемым помещением можно по рыночной стоимости

6 июня 2017 269
Если арендатор выкупает арендуемую недвижимость вместе с участком под ней у муниципального образования, цена участка определяется в размере рыночной стоимости, а не процента от кадастровой стоимости.

Общество-арендатор добилось, чтобы суд обязал муниципальное образование (арендодатель) передать ему в порядке приватизации арендуемые нежилые здания, а также земельный участок под ними, и направило арендатору соответствующий проект договора купли-продажи. Стороны заключили договор купли-продажи спорных объектов муниципальной собственности. Цена недвижимости была определена в размере ее рыночной стоимости на основании отчетов независимого оценщика.

Позднее общество в суде потребовало признать недействительным пункт договора купли-продажи в части стоимости выкупаемого земельного участка. Также общество потребовало взыскать с администрации излишне уплаченную стоимость участка и проценты по договору. Суды трех инстанций удовлетворили требования общества.

Суды сослались на разъяснения Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, что действие закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности» не распространяется на отношения по выкупу земельных участков. Однако это не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. При этом суды указали, что размер выкупной стоимости земельного участка должен определяться в размере 30% от кадастровой стоимости земельного участка.

Суды пришли к выводу, что в силу ст. 168 и ст. 180 ГК РФ спорный договор в части цены земельного участка является недействительной сделкой. В результате на стороне продавца образовалось неосновательное обогащение, что служит основанием для его взыскания с муниципального образования.

Верховный суд не согласился с позицией нижестоящих судов. Суд подчеркнул, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом «О приватизации государственного и муниципального имущества». Его действие распространяется также на отношения, которые возникают в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы. При этом ст. 12 Закона предусматривает, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Президиум ВАС РФ также указывал, что в случае одновременного приобретения здания и земельного участка, выкупная цена как здания, так и земельного участка должна определяться исходя из их рыночной стоимости (постановление от 03.04.2012 № 14556/11).

Поскольку на момент заключения договора покупатель не является собственником зданий, основания для определения выкупной стоимости земельного участка в процентах от его кадастровой стоимости и применения к спорным правоотношениям норм ст. 36 ЗК РФ отсутствовали.

Источникопределение ВС РФ от 20.04.2017 по делу № А55-4072/2016

Читайте в журнале «Арбитражная практика для юристов» во II полугодии 2017 года
    Хочу прочесть!


    Ваша персональная подборка

      Подписка на новости

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной новости, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно. Мы будем держать вас в курсе всех новостей и событий.

      Академия юриста компании


      Самое выгодное предложение

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть видеолекции

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией




      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
      о том, как выиграть спор в арбитражном суде

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62265 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях

      Входите! Открыто!
      Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль