text
Арбитражная практика

Договор аренды участка не прекращается автоматически после строительства на нем нежилого здания

  • 5 мая 2016
  • 1739

Если на арендованном земельном участке, находящемся в публичной собственности, построено нежилое здание, договор аренды не прекращается автоматически после завершения строительства (в отличие от случаев строительства жилого объекта).

Администрация муниципального образования (арендодатель) предоставила обществу (арендатор) по договору земельный участок в целях строительства многоэтажных жилых домов. В процессе строительства участок был разделен на несколько участков. На одном из этих участков общество построило жилой дом, а на другом — нежилое здание (кафе).

После окончания строительства и ввода объектов в эксплуатацию общество перестало платить арендную плату, поэтому администрация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности и пеней.

Суды трех инстанций встали на сторону арендатора и отказали в удовлетворении исковых требований. Суды исходили из того, что после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме земельный участок под домом перешел в собственность собственников помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст.ст. 36, 37 ЖК РФ). При этом арендодатель утратил право распоряжаться участком и требовать арендные платежи за указанный в иске период.

К земельному участку, на котором общество возвело нежилое здание, суды по аналогии применили те же нормы права. Суды пришли к выводу, что данный земельный участок относится к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании. Он выбыл из распоряжения истца с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение в здании кафе.

Верховный суд занял иную позицию по делу. Суд подчеркнул, что в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, применяется иной правовой подход. По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель. Если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях. Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Ни закон, ни договор аренды не содержат условия об автоматическом прекращении договора аренды участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т. п.). Соответственно и после наступления этих обстоятельств спорный договор аренды продолжает действовать. В связи с этим Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Дополнительно 

Подписка на новости

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной новости, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно. Мы будем держать вас в курсе всех новостей и событий.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
×
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.