Залогодатель не вправе оспаривать ипотеку самовольной постройки в отсутствие решения о ее сносе

31 октября 2017 65
ВС считает, что залогодатель не вправе оспаривать ипотеку в отношении самовольной постройки, пока самовольность постройки не признана в отдельном судебном процессе.

Общество (залогодатель) и банк (залогодержатель) заключили договор ипотеки в обеспечение заемных обязательств третьего лица (должник). По договору общество передало в залог нежилое здание и право аренды земельного участка.

Поскольку должник не исполнил обязательства по кредитному договору, суд по требованию банка обратил взыскание на заложенное имущество.

Тогда залогодатель обратился в суд, требуя признать договор об ипотеке недействительным. Общество указало, что переданный в залог объект после реконструкции приобрел признаки самовольной постройки. Кроме того, спорный договор был заключен с нарушением корпоративного порядка одобрения такого рода сделок.

Суд первой инстанции квалифицировал оспариваемую сделку как крупную и констатировал отсутствие доказательств согласия акционеров на ее совершение. Также суд пришел к выводу о недействительности сделки как нарушающей положения ст. 222 ГК РФ, которая устанавливает запрет на распоряжение самовольной постройкой.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции и отказала в удовлетворении исковых требований. Суд признал банк добросовестным залогодержателем, который не знал и не мог знать о несоблюдении залогодателем порядка одобрения крупной сделки. Банк проявил при заключении сделки должную осмотрительность, затребовав от контрагента выписку из реестра акционеров. Согласно выписке единственным акционером общества выступал директор общества, который и подписал договор об ипотеке.

Кассация, в свою очередь, согласилась с выводами первой инстанции и признала оспариваемую сделку недействительной.

Верховный суд вновь встал на сторону банка. Суд пришел к выводу, что банк, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, не мог выявить несоблюдение порядка одобрения договора об ипотеке. При таких обстоятельствах договор об ипотеке не подлежал признанию недействительным по корпоративным основаниям.

Также Верховный суд опроверг доводы судов первой и кассационной инстанций в части оспаривания договора по мотиву передачи в залог самовольной постройки.

Суд исходил из того, что право собственности общества на переданное в ипотеку нежилое здание зарегистрировано в установленном порядке. В соответствии со ст. 222 ГК РФ признание объекта недвижимости самовольной постройкой может осуществляться в рамках рассмотрения вопросов о ее сносе или о признании права собственности на самовольную постройку. Соответствующие иски на разрешение суда не передавались.

Запись о правах добросовестного залогодержателя на здание могла быть аннулирована лишь в случае принятия в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ, решения о сносе самовольной постройки и его исполнения (абз. 3 п. 23 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Кроме того, общество как собственник нежилого здания должно было обладать полной информацией об этом объекте. Оно выразило волю на передачу здания в ипотеку, подписав договор и представив необходимые документы для регистрации обременения, при этом не оспаривало сделку вплоть до возбуждения производства по делу об обращении взыскания на заложенное имущество. Общество также не предприняло никаких мер к устранению недостатков недвижимости путем приведения здания в надлежащее состояние. Иск общества направлен исключительно на снятие обременения с одновременным сохранением как самого объекта в натуре, так и записи в реестре о праве собственности на него. Данные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны общества (ст. 10 ГК РФ). Поскольку общество, оспаривая договор ипотеки, действовало недобросовестно, а решение о сносе нежилого здания как самовольной постройки уполномоченный орган власти не принимал, заявленное им требование не подлежит удовлетворению. В связи с этим Верховный суд оставил в силе постановление апелляции.

Источник: определение ВС РФ от 28.09.2017 по делу № А40-46238/2016

Читайте в журнале «Арбитражная практика для юристов» во II полугодии 2017 года
    Хочу прочесть!


    Ваша персональная подборка

      Подписка на новости

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной новости, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно. Мы будем держать вас в курсе всех новостей и событий.

      Академия юриста компании


      Самое выгодное предложение

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть видеолекции

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией




      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
      о том, как выиграть спор в арбитражном суде

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62265 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях
      Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам.Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.
      Простите, что прерываем Ваше чтение

      Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

      Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      Вы продолжите читать статью через 1 минуту
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль