Активировать демодоступ >>

Арбитражная практика

Договор купли-продажи недвижимости: основные вопросы сделки

  • 30 августа 2019
  • 303
  • Средний балл: 0 из 5

По договору купли-продажи недвижимости один из контрагентов приобретает помещение, здание, комплекс зданий или участок земли у другого. Закон предъявляет к сделкам с недвижимостью особые требования.

Используйте образцы договора купли-продажи недвижимости

Продажа недвижимости – сделка, которая требует подготовки. Необходимо:

  • проявить должную осмотрительность и проверить контрагента,
  • проверить обременения объекта,
  • правильно составить договор купли-продажи недвижимости.

Для подготовки договора купли-продажи недвижимости в 2019 году воспользуйтесь одним из образцов. Формы отличаются в зависимости от объекта и условий.

Образец договора купли-продажи недвижимости для заключения сделки в 2019 году

Правила по договорам купли-продажи недвижимости изложены в § 7 главы 30 ГК РФ. Чтобы заключить сделку, стороны указывают обязательные условия. К ним относятся:

  • предмет соглашения;
  • цена объекта. Обязательно пропишите порядок оплаты, если недвижимость по договору купли-продажи приобретают с рассрочкой платежа;
  • условия, о необходимости которых заявляет любая сторона сделки (ст. 554 ГК РФ, 555 ГК РФ, п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Чтобы согласовать предмет, опишите имущество, которое передается в собственность покупателю.

Например:

«Нежилое здание, назначение - торговое, 2-этажное (подземных этажей - 0), общая площадь 1621,2 кв. м, инвентарный номер **:***:00*:00000****, литера А, расположенное по адресу: Республика __, __район, г. ___, ул. Ленина, д. 1 А, назначение - общественное питание». 

«Продавец передает в собственность покупателя помещение общей площадью 433,5 кв. м, назначение: нежилое, литера: А, А1, номера на поэтажном плане: 1, 2, 4, 6, 7 - 10, расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. --, ул. ___, 8/1, а покупатель обязуется принять и оплатить помещение».

Сделайте привязку к земельному участку и другому имуществу. Можно отразить в договоре купли-продажи кадастровый номер недвижимости (п. 2 постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Если речь идет о здании, пропишите сведения об участке, на котором он располагается (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.09.2002 № Ф04/3344-346/А67-2002).

Если стороны не пропишут обязательные условия, Росреестр откажет в регистрации соглашения. Договор будет считаться незаключенным (постановление АС Московского округа от 23.08.2016 № Ф05-12192/2016 по делу № А40-198565/15). 

Так, суд отказал в требовании признать незаключенным договор купли-продажи  недвижимости. Спорное соглашение содержало сведения о наименование объекта недвижимости, его литеры. Стороны указали адрес, где он находится на поэтажном плане. В соглашении есть адрес и стоимость отчуждаемого объекта (постановление АС Поволжского округа от 23.06.2016 № Ф06-8895/2016 по делу № А12-47716/2015). 

Если имущество реализуется посредством торгов при банкротстве, характеристики объекта нужно указать в сообщении о таких торгах. В противном случае управляющий банкротством создаст препятствия для продажи (постановление АС Западно-Сибирского округа от 31.07.2019 № Ф04-2683/2019 по делу № А70-6864/2017).

Укажите цену. Договор купли-продажи недвижимости должен содержать условие о цене. Если его нет, сделку можно оспорить. Если продаются несколько помещений, четко укажите стоимость за конкретные объекты. Иначе могут возникнуть споры о платежах и порядке их соотнесения с объектами (постановление АС Центрального округа от 03.05.2018 № Ф10-1216/2018 по делу № А64-5883/2016).

Если стороны договорились о рассрочке платежа, пропишите порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ, постановление Президиума ВС Дагестан от 16.01.2019 № 44Г-6/2019). 

Нередко договор купли-продажи между юридическими лицами заключают в отношении будущей недвижимости. Если готовый объект не будет соответствовать предварительным договоренностям, суд установит действительную волю сторон на момент заключения договора. Лицо, которое намеревалось приобрести иное строение, вправе взыскать убытки, если получит объект, не соответствующий требованиям (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Если договор купли-продажи недвижимости в отношении помещения заключает субъект малого предпринимательства, который арендовал этот объект у РФ, применяется специальное законодательство (Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Такое лицо обладает преимущественным правом оформить владение в собственность. Если арендодатель завышает цену, арендатор может ее оспорить в судебном порядке и выкупить помещение по более низкой цене, которую установит оценщик.

Согласно ГК РФ стороны обязаны выполнить условия, которые включили в договор купли-продажи недвижимости

Стороны договора должны исполнить обязательства, которые на себя взяли. Как правило, речь идет об оплате и передаче объекта.

Пример:

«Передача денежных средств продавцу в счет оплаты объекта недвижимости осуществляется в течение двух банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю».

Целесообразно оговорить, кто именно производит государственную регистрацию перехода права (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 17.10.2017 по делу № 305-ЭС17-12927, А40-179202/2015).

Пример:

«Продавец обязуется осуществить после подписания договора в течение 10 рабочих дней с даты полной оплаты покупателем общей продажной цены недвижимости и вывода недвижимости из-под залога все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Окончательный расчет по договору был произведен покупателями 16.03.20**».

Встречаются недобросовестные продавцы, которые по договору купли-продажи недвижимости реализуют объект нескольким покупателям, пока в Росреестре не отобразился переход права. В этом случае объект остается за лицом, которое зарегистрировало право первым. Остальные могут требовать убытки (п. 61 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Такими положениями суды руководствуются не всегда.

Например, в одном деле конкурсный управляющий злоупотребил своими правами и реализовал объект нескольким организациям. Государственную регистрацию права собственности произвел один из покупателей. Сделку суд признал недействительной, поскольку имущество приобрело ранее другое лицо, хотя фактически договор стороны не исполнили. В результате лицо, которое зарегистрировало право, получило обратно средства, регистрацию суд отменил как произведенную по порочному основанию (постановление АС Центрального округа от 26.10.2015 3 Ф10-2220/2013 по делу № А68-2095/2012).

Подпишите акт приема. Иногда продавец настаивает на условии о передаче недвижимости по акту приема-передачи одновременно с подписанием договора купли-продажи. Покупателю следует избегать таких формулировок в документе. Прежде чем принимать объект, необходимо проверить его качество. Когда продается земельный участок, нужно съездить на местность. Встречаются ситуации, когда приобретатель получает объект, который обременен правами третьих лиц. Например, на земле может находиться линии электропередач или иной объект, который появился раньше, чем права продавца (определение Московского городского суда от 05.03.2012 № 4г/8-1147/12). Все риски лучше исключить до подписания.

Чаще всего споры сторон по договору купли-продажи недвижимости связаны с неисполнением обязательств

Разногласия возникают, когда одна из сторон не исполняет свои обязанности: продавец не передает объект, покупатель не оплачивает (определение ВС РФ от 08.10.2018 № 305-КГ15-19734 по делу № А41-8120/2013).

Например, заявитель просил суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и обязать ответчика возвратить шесть объектов. Причиной стало отсутствие оплаты (определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 28.09.2017 по делу № 301-ЭС17-7046, А43-5669/2015).

Сложности могут возникнуть, когда происходит замена лица в обязательстве. Спор затянется, если он затрагивает интересы лица, которое не участвовало в заседании (определение ВС РФ от 08.10.2018 № 305-КГ15-19734 по делу № А41-8120/2013).

Иногда заявитель требует признать договор недействительным. Так происходит, когда имущество выбывает из-за неправомерных действий.

Например, суд проводил почерковедческую и техническую экспертизы. Оказалось, что спорный договор купли-продажи и акт приема-передачи недвижимости к нему подписал не генеральный директор общества, а неустановленное лицо. Волеизъявления владельца на действия по продаже не было. Суд признал договор недействительным (определение ВС РФ от 12.08.2019 № 306-ЭС19-12394 по делу №А72-19399/2017).

Когда речь идет о выкупе помещений, которые арендует субъект малого предпринимательства, суд может рассмотреть разногласия по цене (определение ВС РФ от 10.06.2019 № 305-ЭС19-7766 по делу № А40-202783/2017).

Вложенные файлы

Доступно только авторизованным пользователям
  • Договор купли-продажи нежилого здания.doc
  • Договор купли-продажи нежилого помещения, выгодный покупателю.doc
  • Договор купли-продажи квартиры (продавец и покупатель – физические лица).doc
logo
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.