Активировать демодоступ

Арбитражная практика

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец и рекомендации

21 августа 2019
211
Средний балл: 0 из 5

Условия аренды изменились. Чтобы закрепить новые, составьте к договору аренды нежилого помещения дополнительное соглашение, образец которого можно посмотреть в статье. Читайте также, как подписать соглашение, что учесть, какие споры возможны.

Для составления дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения воспользуйтесь образцом

Стороны вправе изменить условия аренды. Чтобы взаимодействовать по новым правилам, потребуется составить доп. соглашение. Основная причина корректировки – вопрос оплаты. Арендодатель может повысить арендные платежи. ВАС разъяснил, что менять стоимость можно по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если стороны не установили право на пересмотр условий (п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Доп. соглашение к договору аренды нежилого помещения об изменении стоимости, порядка оплаты или иных условий

Посмотреть другие образцы

Соответствующее условие, возможный размер суммы и порядок расчетов стороны закрепляют в тексте.

Пример формулировки:

Начиная со второго года с момента подписания акта приема-передачи помещения арендодатель вправе не чаще 1 раза в год в одностороннем порядке, уведомив арендатора за 1 месяц, увеличивать размер постоянной величины арендной платы на величину, не превышающую 5 процентов от предыдущего установленного размера постоянной величины арендной платы; изменение размера постоянной величины арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору с отнесением расходов по государственной регистрации на арендатора. 

Повысить стоимость аренды нежилого помещения в доп. соглашении к договору можно в разумных пределах

Арендатор может оспорить увеличение стоимости, если арендодатель злоупотребляет своим правом.

ВАС указал на неправомерность требовать арендную плату выше средних рыночных ставок (п. 22 постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13). Если контрагенты согласовали право на повышение цены в одностороннем порядке, есть нюанс. Применять такой порядок возможно, если закон не устанавливает специальную процедуру изменения условий.

Арендодатель не вправе повышать цену до уровня, который не соответствует стоимости за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. В этом случае арендатор сможет отказаться от подписания соглашения или оспорить уведомление.

В одном деле арендодатель потребовал оплату за аренду. Арендатор заявил встречный иск. Он просил внести изменения в охранно-арендный договор и установить предложенный им размер платежей. По ходатайству арендатора суд назначил судебную оценочную экспертизу по определению ежемесячной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды спорным объектом недвижимого имущества. Эксперт указал на сумму в размере 731.459 руб. 53 коп., в то время как арендодатель требовал 1.059.990 руб. Суд рассмотрел доказательства и посчитал требования арендодателя завышенными (постановление АС Московского округа от 29.07.2019 № Ф05-12236/2019 по делу № А40-198123/2017).

Стороны могут самостоятельно определить порядок платежей. Если увязать оплату с кадастровой стоимостью, речь идет о переменной части платы. Так как переменная часть варьируется в зависимости от обстоятельств, здесь не получится говорить о повторном увеличении платы. Стороны согласовали, что она меняется.

Например, стороны использовали формулу для расчета аренды, в которой фигурировала  площадь участка и другие показатели. Суд указал: «Поскольку ставки арендной платы за земельные участки муниципальной собственности являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки , находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором аренды нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке размера арендной платы и механизма ее изменения, размер арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, устанавливающего порядок его определения» (решение АС Алтайского края от 27.03.2015 № А03-16673/2014).

В дополнительном соглашении к договору аренды нежилого помещения корректируют положения основного договора

Еще одна причина заключить дополнительное соглашение – урегулировать вопросы, которые не нашли отражение в договоре, или стороны решили поменять порядок. Например, продлить срок.

Стороны могут:

Дополнение к договору аренды нежилого помещения могут понадобиться, если возник вопрос о возмещении стоимости электроэнергии, воды и др. Арендодатель мог перевыставлять счета арендатору. Позже стороны могли передумать. Чтобы не пересылать документы, они могут включить в оплату аренды иные платежи.

Например, стороны договорились, что ежемесячная плата за пользование объектом:

  • является договорной;
  • оформляется протоколом согласования договорной цены;
  • включает в себя возмещение расходов, понесенных арендодателем по обеспечению арендатора коммунальными и эксплуатационными услугами (кроме уборки объекта, вывоза ТБО, электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения).

Позже арендодатель решил не направлять документы или потребовал оплаты иных услуг. Стороны вправе отразить изменения в соглашении.

Пример формулировки:

С момента подписания настоящего соглашения арендатор дополнительно возмещает арендодателю расходы по электроэнергии, водоснабжению и канализации, теплоснабжению. Расчет стоимости потребления производится по установленной мощности. В случае если в здании установлены счетчики, то сумма счета определяется на основании количества потребляемого ресурса по показаниям соответствующего счетчика, умноженного на тариф, установленный поставщиками предоставляемого ресурса, действующий на момент оказания соответствующей услуги. Приборы учета устанавливаются за счет арендатора. Ответственность за их наличие, сохранность и исправность несет арендатор.

Если арендатор не перечислит средства за электроэнергию и другие платежи, взыскать суммы можно через суд (постановление АС Уральского округа от 28.09.2018 № Ф09-5344/18 по делу № А60-61460/2017).

Доп. соглашение к договору аренды нежилого помещения составляют по общим для договоров правилам

Соглашение об изменении договора составляется в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Укажите участников соглашения и их реквизиты. Сделайте ссылку на договор. Отметьте:

  • в какие именно условия вносите дополнения к договору аренды нежилого помещения;
  • что остальные условия остаются неизменными.

Если необходимо распространить изменения на более ранние периоды, укажите это.

Часто стороны заключают договор на 11 месяцев. Они сокращают период, чтобы не регистрировать сделку. Позже стороны вправе неоднократно продлять действие соглашения на тот же срок. ВАС указал, что отношения сторон регулирует новый договор, который не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК, п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59).

Знакомство с судебной практикой позволит снизить риски спора в связи с дополнительным соглашением

Когда речь заходит о доп. соглашении к договору аренды нежилого помещения, возможны спорные ситуации. Заинтересованная сторона может оспаривать:

Например, арендатор заявил, что подписал документ под влиянием обмана. Истец посчитал, что произошло искажение его воли. Арендодатель намеренно умолчал о принятии постановления, в соответствии с которым при расчете арендной платы подлежал применению коэффициент. Суд не удовлетворил требование. Заявитель не доказал обманные действия со стороны оппонента. Стороны подписали спорное дополнительное соглашение, а значит, согласовали размер арендной платы на определенный период времени (решение АС нижегородской области № А43-2327/2017 от 17.05.2017).

Требованием по иску может быть заключение дополнительного соглашения (определение ВС РФ от 13.05.2019 № 308-ЭС19-5234 по делу № А53-3671/2018).

Споры могут возникать по поводу сумму. Так, недобросовестные действия работников могут привести к тому, что дополнительное соглашение изменит условия договора, например, в сторону уменьшения оплаты. В таком случае заинтересованной стороне придется оспаривать действие такого документа.

Например, суд решил, что арендатор обязан доплатить за аренду. В период с 17.02.2017 по 27.05.2017 он вносил постоянную арендную плату в уменьшенном размере. Причиной стало дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Его подписал прежний арендодатель, но не зарегистрировал документ в установленном порядке. Суд указал, что отсутствие регистрации соглашения с прежним арендодателем не может изменять содержание и условия договора. Арендатор не представил доказательств, которые подтверждают согласие на снижение арендной платы с истцом, как с новым арендодателем. Поскольку ответчик в спорный период внес плату не в полном размере, он обязан доплатить по условиям договора (определение ВС РФ от 10.12.2018 № 304-ЭС18-20248 по делу № А70-16700/2017).

Вложенные файлы

Доступно только авторизованным пользователям
  • Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения о продлении срока аренды.doc
logo
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.