Активировать демодоступ

Арбитражная практика

Аренда нежилой недвижимости: какие правила предусматривает ГК РФ

13 августа 2019
57
Средний балл: 0 из 5

Стороны договариваются о найме нежилого помещения. Какие правила ГК РФ об аренде учитывать, что прописать в соглашении, какие споры возможны в будущем.

Основные черты договора аренда нежилого помещения определила глава 34 ГК РФ. Чтобы суд не посчитал договор незаключенным, определите предмет аренды, установите стоимость и включите в соглашение другие важные условия. Чтобы избежать споров, необходимо точно описать арендуемые помещения. Текст не должен вызывать разночтений. 

Согласно ГК РФ при аренде нужно указать характерные признаки нежилого помещения

Объект аренды необходимо индивидуализировать (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В противном случае могут возникнуть споры. Если речь идет о договоре долгосрочной аренды, который регистрирует Росреестр, понадобится четко перечислить признаки имущества. Иначе ведомство откажет в регистрации сделки. Оспорить отказ не получится даже в суде.

Так, суд встал на сторону Росреестра. Стороны в договоре сделали ссылку на приложение. Они указали, что в аренду передаются помещения «согласно планировкам помещений». В плане составители договора заштриховали площади, которые получал арендатор. Росреест посчитал, что такое описание в договоре аренды не свидетельствует о надлежащей идентификации помещений, не конкретизирует их, как того требует Гражданский кодекс. Информация о штриховке не позволяет внести сведения в ЕГРН о конкретной части помещений, обремененной арендой, а значит, права третьих лиц будут нарушены (решение АС г. Москвы по делу № А40-44242/2018 оставлено в силе постановлением АС Московского округа от 30.01.2019 № Ф05-23867/2018).

В то же время стороны не вправе оспаривать договор, если они его исполняют (п. 15 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). 

Согласуйте размер платы

ГК РФ указывает на обязанность сторон при аренде недвижимого имущества согласовывать оплату (ст. 654 ГК РФ, постановление АС Волго-Вятского округа от 05.02.2019 3 Ф01-6610/2018 по делу № А29-1028/2017). Если стороны не согласуют цену в письменной форме, договор аренды здания или сооружения будет считаться незаключенным (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). 

По ГК РФ в договор аренды недвижимости можно включить правила для одностороннего отказа

Гражданский кодекс устанавливает, в каких случаях стороны вправе расторгнуть договор (ст. 619, 620 ГК РФ). Закон также позволяет сторонам самостоятельно определить основания, которые позволят прекратить отношения досрочно. Необходимость возникает по разным причинам. Чаще всего речь идет об арендаторе, которому требуется помещение подешевле или с иными параметрами. Пропишите возможность выйти из соглашения.

Согласуйте срок уведомления о расторжении. Стороны могут самостоятельно установить такой срок или воспользоваться законным регулированием. Второе возможно, когда речь идет о договоре на неопределенный срок. Если стороны не согласовали конкретный период, расторгнуть соглашение в одностороннем порядке можно, если предупредить контрагента за 3 месяца (ч. 2 ст. 610 ГК РФ). В ином случае пропишите порядок и срок уведомления.

Пример:

Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии письменного предупреждения другой стороны не менее, чем за 60 дней.

Договоритесь о пролонгации

Если контрагентам неудобно подписывать соглашение заново, когда срок прежнего истечет, можно предусмотреть автоматическую пролонгацию.

Пример:

Действие договора продлевается автоматически на 11 месяцев, если ни одна из сторон не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока действия договора не заявит письменно о своем желании прекратить или изменить отношения по данному договору

Такое условие возможно, если речь не идет о соглашениях, продление которых возможно только путем проведения торгов (разъяснения ФАС РФ от 01.11.2011 по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Гражданский кодекс допускает использование в договоре аренды обеспечительного платежа

Если стороны хотят обезопасить исполнение обязательств, они вправе применить обеспечительный платеж. Помимо его применения по нормам ГК РФ, согласуйте в договоре аренды недвижимости порядок действий с таким платежом. Как правило, арендодатель требует обеспечить обязательство средствами в размере арендной платы за несколько месяцев. Когда договор пролонгируют или прекращают его действие, нужно решить, как поступить с этой суммой. Исключить споры поможет условие о зачете платежа в оплату за последний период, возврате или иных действиях.

Вариант № 1:

Обеспечительный платеж возвращается арендатору при передаче помещения арендодателю по акту приема-передачи при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора.

Вариант № 2:

Арендатор уплачивает арендодателю денежные средства в размере 2-х ставок ежемесячной арендной платы, действующих с 01.03.2019, первая из которых впоследствии засчитывается как часть арендной платы за последний период, а в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора остается у арендодателя; вторая возвращается арендатору по окончании срока аренды в случае надлежащего исполнения им всех условий договора. 

Если арендодатель нарушит обязательство, арендатор вправе взыскать средства в судебном порядке (постановление АС Центрального округа от 10.08.2017 № Ф10-3035/2017 по делу № А54-5215/2016). Вернуть платеж не получится, если арендатор не внес плату или нарушил иные обязательства, которые обеспечивал платеж (постановление ФАС Московского округа от 08.08.2013 по делу № А40-114135/12-105-1069).

Споры в связи с арендой нежилых помещений возникают из-за нарушения условий сделки и требований ГК РФ 

По договору аренды или субаренды часто возникают споры по оплате. Если арендатор уклоняется от исполнения своих обязательств, арендодатель вправе обратиться в суд и взыскать средства (апелляционное определение Самарского областного суда от 22.03.2018 по делу № 33-3204/2018).

Стороны нередко устанавливают ответственность за несвоевременные платежи и другие нарушения. Если арендатор нарушил срок оплаты, арендодатель вправе начислить неустойку за просрочку (постановление АС суда Московского округа от 08.09.2014 № Ф05-9140/2014 по делу № А40-182183/13-6-1617).

Еще один вопрос, который вызывает споры – компенсация арендатору неотделимых улучшений (определение ВС РФ от 28.02.2017 № 309-ЭС17-956 по делу 3 А50-28483/2015).

Стороны вправе согласовать порядок компенсации в договоре. Если в помещении более заинтересован арендатор, арендодатель может указать на необходимость ремонта для поддержания помещений в удовлетворительном состоянии и отсутствие возмещения. В таком случае взыскать средства не удастся (определение ВС РФ от 26.09.2016 № 310-ЭС16-11370 по делу № А54-1715/2015). 

Пример:

Арендатор обязуется производить необходимые мероприятия по поддержанию арендуемого имущества в надлежащем состоянии, в том числе путем проведения своевременного текущего и капитального ремонта арендуемой части здания за свой счет, с предварительным уведомлением арендодателя; неотделимые без вреда для объекта улучшения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока договора аренды. 

Возможны и другие варианты. Арендодатель может возместить затраты на улучшения.

Пример:

Затраты арендатора, связанные с созданием неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенные в процессе реконструкции и капитального ремонта, подтвержденные документально, подлежат компенсации в виде зачетов по арендной плате и/или засчитываются при определении выкупной цены арендуемого имущества. 

Условие будет действительно при смене владельца объекта, поскольку права и обязанности перейдут к новому собственнику (определение ВС РФ от 12.04.2019 № 305-ЭС19-3289 по делу № А40-147925/2014). 

В спорах по договору аренды недвижимости, который предусматривает ГК РФ, есть риск, что владельцу придется доказывать свое право (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

Например, кассация посчитала, что первая и вторая инстанция неправомерно разрешили вопрос о праве собственности на спорный объект недвижимости. Спорные требования основываются договорной обязанности ответчика возвратить имущество. Доказательств правопритязаний третьих лиц на испрашиваемый объект в материалах дело нет. Суд разрешил спор и истребовал здание магазина из чужого незаконного владения (постановление АС Волго-Вятского округа от 28.01.2016 № Ф01-5694/2015 по делу №А82-7559/2014).

logo
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.