text
Арбитражная практика

Оспаривание кадастровой стоимости – что учесть в 2018 году

  • 13 июня 2018
  • 240

Если компания, которая владеет недвижимостью или участком земли, не согласна с установленной кадастровой стоимостью объекта, существует возможность оспаривания. Снижение этой стоимости уменьшит налоговую нагрузку, а также стоимость выкупа данного объекта. Теперь не обязательно обращаться в комиссию перед подачей административного иска.

Необходимость оспаривания – следствие неверного определения стоимости недвижимости при кадастровой оценке

Какую стоимость объекта определят в ходе кадастровой оценки, имеет больше значение. Этот показатель определяет, в каком размере:

  • платят налог на земельный участок или здание,
  • начисляют арендную плату,
  • определяют стоимость недвижимости при выкупе из государственной собственности.

Данная стоимость – это определенная государством денежная величина, сформированная на основании сведений о местоположении и назначении объекта недвижимости. Определение стоимости регулируется законодательством РФ об оценочной деятельности и государственной кадастровой оценке.

Процедура определения носит массовый характер. Речь идет о сотнях земельных участков и зданий, оценщики допускают неточности. Результатом неточностей является неверное определение стоимости. Для обладателя объекта это означает высокие налоги, большую выкупную цену и так далее. Единственным выходом из данной ситуации будет являться оспаривание (или обжалование) результатов определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость отличается от рыночной. Кадастровая устанавливается государством по единым механизмам и стандартам оценки. На это слабо влияют текущие факторы рынка. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена объекта недвижимости на дату составления оценки, с учетом сезонности, спроса и предложения на подобные объекты. Закон отдает приоритет рыночной, и в случае ее установления в отношении объекта недвижимости кадастровая к ней приравнивается (ст. 66 ЗК РФ).

Статьи о недвижимости в журнале «Арбитражная практика для юристов»

Порядок обжалования подразумевает два основания для пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости

Законодательство РФ называет всего два основания для оспаривания кадастровой стоимости:

  1. На момент ее определения были использованы данные об объекте недвижимости, не соответствующие действительности.
  2. В отношении объекта установлена рыночная стоимость на дату, равной дате определения кадастровой.

Чаще всего в качестве основания для пересмотра результатов оценки выступает второй вариант. Для этого собственники привлекают экспертные организации, обладающие соответствующими компетенциями. Об оценке рыночной стоимости составляют отчет.

Оспаривание кадастровой стоимости ведут во внесудебном и судебном порядке

Если определенный государством размер кадастровой стоимости не устраивают заинтересованных лиц, они могут обратиться как к судебной, так и внесудебной процедуре оспаривания. На основании изменений 2017 года в законодательстве юридическим лицам не обязательно обращаться в комиссию перед подачей иска.

По поводу кадастровой стоимости помещения или участка для оспаривания собственник обращается в комиссию 

Внесудебный порядок представляет собой обращение юридического лица с заявлением о пересмотре результатов оценки в специальную комиссию. Комиссия формируется при территориальном управлении Росреестра в субъекте РФ. Вместе с заявлением необходимо подать:

  • выписку из ЕГРН о стоимости объекта;
  • копии правоустанавливающих документов на него;
  • отчет об оценке рыночной стоимости на бумажном и электронном носителе, установленной на дату определения кадастровой стоимости.

Срок обращения с заявлением в комиссию составляет 5 лет со дня определения спорных показателей стоимости. При пропуске указанного срока, а также в случае предоставления неполного комплекта документов комиссия отказывает в принятии к рассмотрению заявления.

В течение 30 дней комиссия обязана предоставить ответ (положительный или отрицательный), который никак не повлияет на возможность обращения заинтересованных юридических лиц  в суд.

Показатели стоимости оспаривают в судах общей юрисдикции

Для того чтобы обратиться в суд, необходимо составить административное исковое заявление и определиться с требованиями. Вариантов требований два:

  • об оспаривании отказа комиссии в пересмотре результатов определения стоимости,
  • об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

В зависимости от выбранных исковых требований меняется порядок судебного разбирательства и предмет доказывания, а также собираемый пакет документов. Стоит отметить, что если заявитель решит действовать через представителя, последний обязательно должен обладать высшим юридическим образованием.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде таков. Административный иск необходимо подавать в суд по месту нахождения заказчика работ по определению стоимости либо государственного органа, определившего ее:

  • суд города федерального значения;
  • областной суд;
  • верховный суд республики;
  • краевой суд;
  • суд автономной области;
  • суд автономного округа (п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ, п. 15 ст. 20 КАС РФ).

Срок рассмотрения дела составляет 2 месяца со дня подачи административного иска в суд.

В большинстве случаев суды удовлетворяют исковые требования, если был представлен обоснованный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, составленный компетентной организацией, имеющей соответствующую разрешительную документацию (Апелляционное определение Московского областного суда от 14.09.2015 по делу N 33-18949/2015).

В качестве заинтересованных лиц, обращающихся в суд за оспариванием кадастровой стоимости, чаще всего выступают собственники объекта недвижимости (апелляционное определение ВС РФ от 14.01.2016 № 67-АПГ15-38). Но заявителем также может быть и арендатор, если установленная арендная плата зависит от  размера этой стоимости (определение ВС РФ от 07.04.2016 № 18-АПГ15-31).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.