text
Арбитражная практика

Признание права собственности на объект недвижимости через суд: в каких случаях иск удовлетворят

  • 26 мая 2018
  • 548

Право собственности на объект недвижимости устанавливают в Росреестре или через суд в рамках иска о признании права. Иск подают, если иным способом подтвердить право не получается.

Росреестр принимает документы и вносит запись в реестр объект недвижимого имущества на основании этих документов (ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Перечень сведений, которые подает заявитель, устанавливает закон. Встречаются ситуации, когда владелец не может представить документы. В этом случае придется подавать иск. Признание права собственности через суд – способ защитить право на объект недвижимости, внести сведения об объекте в реестр и получить возможность распоряжаться имуществом.

Признание права собственности возможно в ряде случаев. Чаще всего заявитель обращается с исковым заявлением, когда:

  • необходимо узаконить постройку;
  • нужно оформить право на объект в силу приобретательной давности или правопреемства и т. д.

Рассмотрим, какой позиции придерживаются суды и с какими проблемами сталкивается заявитель.

Статьи по теме в журнале «Арбитражная практика для юристов»

После признания права собственности самовольную постройку узаконят

Суды признают право собственности на сооружение, которое лицо возвело без необходимых документов (см. Обзор, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014). Судебное решение станет основанием зарегистрировать право, если спорный объект:

Удастся добиться признания права собственности на самострой через суд, если заявитель докажет, что:

  • объект построили на земельном участке, который принадлежит лицу, осуществившему строительство, на праве в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
  • застройщик получил необходимые разрешения и согласования, выполнил требования градостроительных и строительных нормативов и не нарушил права других лиц, не создал угрозу жизни и здоровью граждан;
  • застройщик возвел объект за счет собственных средств (определение ВС РФ от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, А40-30372/2013).

Например, арбитражный суд подтвердил право собственности и отказал в признании объекта самостроем. Общество возвело 18-этажный многоквартирный дом на участке, который принадлежал ему на основании договора аренды. Его правопредшественник получил разрешение на строительство. Администрация предоставила участок первому собственнику под строительство. Суд указал, что смена собственника не влечет для арендатора неблагоприятные последствия. Также суд учел, что: 

  1. Управлением Главгосэкспертизы по проектной документации утвердило положительное заключение на рабочий проект и признало его соответствующим требованиям нормативных технических документов и результатам инженерных изысканий.
  2. Строительство спорного многоквартирного жилого дома общество вело как застройщик на земельном участке, который находился в его арендном пользовании.
  3. Застройщик получил разрешения и согласования, которые предусматривал закон, выполнил требования градостроительных нормативов, не нарушил права и законные интересы других лиц.
  4. Застройщик возвел объект за счет собственных средств.

Суд пришел к выводу, что правовые основания для признания спорного объекта капитального строительства самовольной постройкой отсутствуют (постановление АС Северо-Кавказского округа от 27.03.2018 № Ф08-11154/2017 по делу № А15-3687/2016).

Признанию права собственности через суд помешает угроза жизни и здоровью граждан

Высшие инстанции указали, что подать иск о сносе самостроя в публичных интересах вправе прокурор, а также уполномоченные органы. В частности, если постройка угрожает жизни и здоровью окружающих. На такое требование не распространяется исковая давность (п. 22 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). На практике толкование приводило к тому, что иск заявлялся о сносе заселенных объектов (например, многоэтажных жилых домов). Оспорить такое решение трудно, если заявитель указывает на нарушение норм пожарной безопасности и другие нарушения (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.06.2013 по делу № А33-502/2011).

Чтобы защитить объект и добиться признания права собственности, необходимо доказать отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. В этом случае можно заявить о пропуске срока давности и отстоять владение.

Например, администрация не предъявила доказательств, что спорные гаражи создают угрозу жизни и здоровью. В этом случае требование о сносе постройки можно предъявить лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который заявитель пропустил. Суд отказал в иске (постановление АС Дальневосточного округа от 19.01.2018 № Ф03-5170/2017 по делу № А59-1064/2017).

Через суд можно добиться признания права собственности на объект в силу давности владения этой недвижимостью

Признание права собственности в суде в силу давности приобретения возможно согласно статьям 11 и 12 ГК РФ. ВС и ВАС разъяснили, что требование по такому иску нужно предъявить собственнику имущества (постановление № 10/22). Судебный акт в пользу заявителя станет основанием регистрации права (п. 21 постановления 10/22). Заявителем может быть правопреемник владельца.

Иск не поможет, если владелец обратится к ненадлежащему ответчику (определение ВС РФ от 28.09.2015 № 305-ЭС15-7892 по делу № А40-47007/14). Если о прежним владельце нет сведений, заявитель вправе потребовать установить факт добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.

В признании права собственности откажут, если срок давности составляет менее пятнадцати лет (ст. 234 ГК РФ).

Например, суд отказал в требовании. На дату заявления об установлении факта, который имеет юридическое значение, не истек срок давностного владения. Заявитель не доказал правопреемство, и суд не принял во внимание давность владения спорным имуществом правопредшественника (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 03.04.2018 № Ф02-1247/2018 по делу № А58-4246/2017).

При доказывании давности владения заявитель должен подтвердить совокупность оснований

Когда заявитель обращается в суд, чтобы признать право в силу приобретательной давности, он доказывает добросовестное, открытое и непрерывное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет (п. 15 постановления № 10/22). Чтобы через суд получить признание права собственности, нужно доказать все указанные обстоятельства. Суд может отказать в иске, если заявитель не подтвердит совокупность таких оснований (постановление АС Поволжского округа от 31.10.2017 № Ф06-25454/2017 по делу № А57-1281/2017).

Добросовестность означает, что лицо не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (абз. 3 п. 15 постановления № 10/22).

Так, если владелец знал, что спорный объект не передавался ему в собственность, владение не будет добросовестным и суд откажет в иске (определение ВС РФ от 18.08.2017 № 310-ЭС17-10734 по делу № А36-8352/2016).

Открытость подразумевает, что заявитель не скрывал факта обладания объектом (абз. 4 п. 15 постановления № 10/22). О непрерывности речь идет, когда владение не прекращалось весь срок приобретательной давности (абз. 5 п. 15 постановления № 10/22). Владение как собственным означает, что спорный объект не является предметом арендных или иных правоотношений (абз. 6 п. 15 постановления № 10/22). Обосновать позицию можно документами, свидетельскими показаниями. Помогут сведения об обслуживании имущества, например, оплате счетов для надлежащего функционирования объекта (апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2017 по делу № 33-51737/2017).

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.