text
Арбитражная практика

ВС РФ о требованиях к предварительному договору

  • 23 июня 2017
  • 1984

Требования к предварительному договору указаны в ГК РФ. Как ВС РФ и арбитражные суды формируют судебную практику о предварительном договоре и его условиях.

В ГК РФ есть положения, которые предусматривают возможность заключения предварительного договора. Предварительный договор рассматривают как особую договорную конструкцию. Стороны берут на себя обязательство заключить в будущем основной договор на условиях, которые были определены в предварительном. В ст. 429 ГК РФ изложены требования к предварительному договору. При разрешении споров о таких договорах ВС РФ поясняет, как трактовать положения закона.

Требования к предварительному договору предъявляют на основании ст. 429 ГК РФ

ГК РФ в ст. 429 определяет лишь общие положения, которые связаны с конструкцией предварительного договора. Стороны в рамках требований ГК РФ должны определить в предварительном договоре следующие основные условия:

  • предмет договора;
  • условия основного договора;
  • срок заключения основного договора.

В судебной практике о предварительном договоре немало дел, когда по поводу тех или иных условий возникали споры. ВС РФ в течение 2010-2015 годов неоднократно высказывался о требованиях к предварительному договору.

Согласно требованиям к предварительному договору в его условиях нужно указать предмет договора. В определении ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21 указано, условие сочтут согласованным, если стороны одинаково представляют предмет договора и могут предмет идентифицировать. Это означает, что если, например, стороны продают земельный участок, то в предварительном договоре нужно указать площадь участка, его границы и др. (определение ВС РФ от 11.05.2010 № 4-В10-5, Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума от 15.09.2010).

После заключения договора характеристики объекта могли измениться. Например, поменялись границы и территория. Бывает, что собственник предлагает купить другой объект, а не тот, по поводу которого составили договор. ВС РФ указал, что договор прекращается, если контрагент против изменений и обращается в суд. Если контрагент соглашается с предлагаемыми условиями, то договор продолжает действовать (определение от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).

Нужно сформулировать условие о сроке в предварительном договоре

В 2014-2015 годах в России прошла масштабная реформа ГК РФ. Изменения коснулись и ст. 429 ГК РФ. В результате между сторонами часто вспыхивают конфликты в связи с отсутствием в предварительном договоре условий о цене. На основании положения ст. 429 ГК РФ суды считают, что условие о цене не нужно указывать.

Иначе обстоит дело с условием о сроке в предварительном договоре. В течение данного срока стороны должны заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в документе срок не определили, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор и судебная практика об отлагательном условии

Один из вопросов судебной практики о предварительном договоре – можно ли заключить такой договор под отлагательным условием. Часть судов не считает нарушением, если условие о сроке в предварительном договоре оформили таким образом (постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 по делу № А40-84488/12-23-771, АС Северо-Кавказского округа от 27.04.2016 по делу № А63-5235/2015).

При этом ВС РФ критично относится к отлагательным условиям в договорах такого типа. В определении от 10 марта 2015 года ВС РФ подчеркнул, что если стороны в договоре сослались на совершение тех или иных действий по окончании года со дня подписания, это не свидетельствует, что они согласовали условие о сроке. С точки зрения ВС РФ, требования к предварительному договору противоречат подобным конструкциям. Например, если в предварительном договоре купли-продажи квартиры есть сведения о сроке ввода дома в эксплуатацию, то это не будет условием о сроке заключения основного договора (определение от 10.03.2015 № 5-КГ14-173).

Читайте об этом

Читайте также

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.