ВС РФ о требованиях к предварительному договору

1066
Требования к предварительному договору указаны в ГК РФ. Как ВС РФ и арбитражные суды формируют судебную практику о предварительном договоре и его условиях.

В ГК РФ есть положения, которые предусматривают возможность заключения предварительного договора. Предварительный договор рассматривают как особую договорную конструкцию. Стороны берут на себя обязательство заключить в будущем основной договор на условиях, которые были определены в предварительном. В ст. 429 ГК РФ изложены требования к предварительному договору. При разрешении споров о таких договорах ВС РФ поясняет, как трактовать положения закона.

Требования к предварительному договору предъявляют на основании ст. 429 ГК РФ

ГК РФ в ст. 429 определяет лишь общие положения, которые связаны с конструкцией предварительного договора. Стороны в рамках требований ГК РФ должны определить в предварительном договоре следующие основные условия:

  • предмет договора;
  • условия основного договора;
  • срок заключения основного договора.

В судебной практике о предварительном договоре немало дел, когда по поводу тех или иных условий возникали споры. ВС РФ в течение 2010-2015 годов неоднократно высказывался о требованиях к предварительному договору.

Согласно требованиям к предварительному договору в его условиях нужно указать предмет договора. В определении ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21 указано, условие сочтут согласованным, если стороны одинаково представляют предмет договора и могут предмет идентифицировать. Это означает, что если, например, стороны продают земельный участок, то в предварительном договоре нужно указать площадь участка, его границы и др. (определение ВС РФ от 11.05.2010 № 4-В10-5, Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2010 года, утв. постановлением Президиума от 15.09.2010).

После заключения договора характеристики объекта могли измениться. Например, поменялись границы и территория. Бывает, что собственник предлагает купить другой объект, а не тот, по поводу которого составили договор. ВС РФ указал, что договор прекращается, если контрагент против изменений и обращается в суд. Если контрагент соглашается с предлагаемыми условиями, то договор продолжает действовать (определение от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).

Нужно сформулировать условие о сроке в предварительном договоре

В 2014-2015 годах в России прошла масштабная реформа ГК РФ. Изменения коснулись и ст. 429 ГК РФ. В результате между сторонами часто вспыхивают конфликты в связи с отсутствием в предварительном договоре условий о цене. На основании положения ст. 429 ГК РФ суды считают, что условие о цене не нужно указывать.

Иначе обстоит дело с условием о сроке в предварительном договоре. В течение данного срока стороны должны заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в документе срок не определили, основной договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора.

Предварительный договор и судебная практика об отлагательном условии

Один из вопросов судебной практики о предварительном договоре – можно ли заключить такой договор под отлагательным условием. Часть судов не считает нарушением, если условие о сроке в предварительном договоре оформили таким образом (постановления ФАС Московского округа от 29.04.2013 по делу № А40-84488/12-23-771, АС Северо-Кавказского округа от 27.04.2016 по делу № А63-5235/2015).

При этом ВС РФ критично относится к отлагательным условиям в договорах такого типа. В определении от 10 марта 2015 года ВС РФ подчеркнул, что если стороны в договоре сослались на совершение тех или иных действий по окончании года со дня подписания, это не свидетельствует, что они согласовали условие о сроке. С точки зрения ВС РФ, требования к предварительному договору противоречат подобным конструкциям. Например, если в предварительном договоре купли-продажи квартиры есть сведения о сроке ввода дома в эксплуатацию, то это не будет условием о сроке заключения основного договора (определение от 10.03.2015 № 5-КГ14-173).

Читайте об этом

Читайте также

Читайте в журнале «Арбитражная практика для юристов» во II полугодии 2017 года
    Хочу прочесть!


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании


      Самое выгодное предложение

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть видеолекции

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией




      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
      о том, как выиграть спор в арбитражном суде

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».

      Зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) Свидетельство о регистрации  ПИ № ФС77-62265 от 03.07.2015

      Политика обработки персональных данных

      
      • Мы в соцсетях

      Входите! Открыто!
      Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль