text
Арбитражная практика

Сделку с недвижимостью не зарегистрировали. Какие перспективы в суде

  • 14 июня 2017
  • 2244

Стороны заключили договор купли-продажи недвижимости, передали имущество по акту. Деньги за имущество покупатель уплатил в срок. Однако сделку с недвижимостью не зарегистрировали в ЕГРН. Как на сделке отразится отсутствие регистрации.

ГК РФ требует от собственников регистрации сделок с недвижимостью в ЕГРН. Иногда возникает ситуация, когда сделку с недвижимостью не зарегистрировали в установленном порядке. Причины отсутствия регистрации сделки с недвижимостью могут быть различными. Например, покупатель или продавец не успели оформить правоотношения должным образом. Поскольку требование императивное, в арбитражной практике возникает вопрос, как отсутствие регистрации влияет на сделку. Будет ли она действительной, если обязательства исполнили, но сделку с недвижимостью не зарегистрировали.

Если сделку с недвижимостью не зарегистрировали, но обязательства исполнили, сделка действительна

Суды придерживаются позиции, что если стороны заключили контракт, подписали передаточный акт, то в этом случае выражать повторное согласие на отчуждение объекта недвижимости не нужно. Это означает, что даже если стороны сделку с недвижимостью не зарегистрировали, суды признают такую сделку действительной. Рассмотрим практический пример.

Суд посчитал, что отсутствие регистрации сделки с недвижимостью не служит основанием для отмены

Продавец – оздоровительный комплекс и покупатель – юридическое лицо заключили договор купли-продажи нежилых помещений. Договор был исполнен в полном объеме всеми сторонами. Покупатель перечислил продавцу оплату, продавец передал имущество по акту приема-передачи. Однако они не внесли сделку в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ). Суд не устанавливал причины отсутствия регистрации сделки с недвижимостью.

Через год после сделки в отношении продавца начали дело о банкротстве. В рамках конкурсного производства апелляционная инстанция посчитала, что есть основания для исключения из конкурсной массы имущества должника, которое было передано по договору купли-продажи. Свою позицию суд аргументировал так. Договор не был оспорен или признан недействительным. Поэтому сделка сохраняла свою силу (постановление 15ААС от 12.02.2016 по делу № А32-29919/2012).

Кассация согласилась с позицией апелляции. Кассационный суд указал, что хотя стороны забыли внести сделку в ЕГРН, это не свидетельствует о недействительности самого факта сделки купли-продажи. Имущество было передано в рамках договора продавцом. Покупатель надлежащим образом внес оплату (постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.06.2016 по делу № А32-29919/2012).

Если сделку с недвижимостью не зарегистрировали при заключении договора, это можно сделать через суд

Когда сделку с недвижимостью не зарегистрировали своевременно, суд будет выяснять, есть ли признаки намеренного уклонения от регистрации. Если сторона уклонилась от обязательной регистрации, ее можно обязать в судебном порядке.

Не все суды считают, что внести запись в ЕГРН можно на стадии судебного процесса

В судебной практике существует два подхода регистрации сделок с объектами недвижимости:

  1. Госрегистрация не может рассматриваться как имущественное требование, она подтверждает факт регистрации имущества в публичном пространстве. К такому выводу пришел ФАС Центрального округа в деле 2014 года (постановление от 28.02.2014 по делу № А68-2873/2013). Такой же позиции придерживался ФАС Уральского округа в ноябре 2014 года (постановление от 26.11.2014 по делу № А60-36891/2013).
  2. Иное мнение высказал ФАС Московского округа. Суд счел, что иск о госрегистрации перехода права собственности – это не что иное, как имущественное требование. То есть к госрегистрации можно предъявить иск только в ходе конкурсного производства по делам о банкротстве. Кроме того, кассационная инстанция отметила, что госрегистрация связана с правами владения и распоряжения недвижимого имущества. Это означало, что имущество может быть включено в конкурсную массу в случае банкротства продавца (постановление ФАС Московского округа от 28.02.2014 по делу № А41-24324/2013).

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд, если сделку с недвижимостью не зарегистрировали, лучше оформить все своевременно.

Читайте об этом

Читайте также

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.