Действие договора аренды нельзя прекратить заключением другого договора между теми же субъектами

513
Унитарное предприятие и общество заключили договор аренды. Затем в отношении того же имущества подписали договор оказания услуг. Впоследствии предприятие потребовало взыскать с общества неосновательное обогащение за спорное имущество. Суды указали, что действие договора аренды продолжилось несмотря на заключение иного соглашения.

Унитарное предприятие заключило с обществом договор аренды федерального имущества. Срок договора – 49 лет. В качестве арендной платы общестов-арендатора обязали содержать имущество в исправном состоянии. В дальнейшем стороны подписали допсоглашение к договору. Оно дополнило перечень передаваемых арендатору объектов и закрепило арендную плату в денежном эквиваленте. Росреестр не стал регистрировать это соглашение. Свой отказ он мотивировал тем, что перечень недвижимого имущества в договоре и допсоглашении не совпадал.

Стороны обратились в суд, но проиграли спор с Росреестром. Тогда предприятие и общество заключили новый договор об оказании услуг. Условия договора предусматривали, что общество-арендатор должно было поддерживать эксплуатационные качества имущества предприятия. Через несколько лет арендодатель получил распоряжение Правительства РФ о передаче имущества в аренду обществу. Предприятие направило обществу письмо с просьбой расторгнуть договор оказания услуг. Вместо этого предприятие предлагало заключить договор аренды. Общество отказалось от договора из-за разногласий по сумме арендной платы.

Арендодатель потребовал взыскать неосновательное обогащение за спорное имущество

Действие договора об оказании услуг к этому времени прекратилось, а новый договор не был заключен. Общество продолжило использование спорного имущества, но плату за него оно не вносило. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании неосновательное обогащение за спорное имущество.

Дело рассматривалось в судах трех инстанций. Они не пришли к единой позиции.

Первая инстанция и кассация посчитали, что действие договора аренды не прекратилось после заключения другого договора

Суд первой инстанции решил, что действие договора аренды продолжается, так как стороны его не расторгали. Истец обратил внимание суда. что считает догоаор арнеды прекратившимся в отношении ряда объектов, которые подверглись реконструкции. Но суд отклонил довод, что договор аренды федерального имущества утратил силу в связи с реконструкцией объектов. ГК РФ не предусматривал такого основания прекращения обязательств. Юридической или физической гибели объектов не было зафиксировано. По мнению суда, это не позволяет взыскать неосновательное обогащения за спорное имущество в целом.

Первая инстанция удовлетворила иск частично. Общество должно было заплатить унитарному предприятию, но суд взыскал плату только за те объекты, которые не попали в перечень к договору аренды.

Апелляция указала, что стороны расторгли договор аренды федерального имущества в момент заключения другого договора

Участник спора направил апелляционную жалобу. Апелляционный суд не согласился с решением первой инстанции. Он отметил, что одно и то же имущество не может быть объектом использования на основании двух разных договоров. Поэтому заключение нового соглашения – это явный признак того, что стороны расторгли первоначальный договор аренды федерального имущества. То есть действие договора аренды прекратилось, когда заключили договор услуг. Но поскольку общество продолжило пользоваться спорным имуществом, апелляция удовлетворила иск о взыскании неосновательное обогащение за спорное имущество.

Кассация только частично взыскала неосновательное обогащение за спорное имущество

Общество подало кассационную жалобу. Кассация не согласилась с апелляцией. Суд округа подчеркнул, что стороны не договорились о прекращении действия договора аренды в договоре оказания услуг. Закон не предусматривает возможности расторгнуть договор аренды путем заключения другого договора между теми же субъектами. Кассация отменила постановление апелляции, оставила в силе решение суда первой инстанции.  

Верховный суд РФ отметил, что действие договора аренды не влияет на необходимость взыскать неосновательное обогащение

Дело оказалось на рассмотрении в Верховном суде. ВС РФ отметил, что стороны подписали допсоглашение к договору аренды федерального имущества. Фактически стороны исполняли данное соглашение. Отсутствие государственной регистрации не свидетельствовало об отсутствии обязательств в отношении спорного имущества.

Арендатор пользовался объектом аренды, поэтому следует взыскать неосновательное обогащение за спорное имущество

ВС РФ посчитал, что для рассмотрения дела не имело значения, продолжается ли действие договора аренды. Общество пользовалось имуществом на коммерческой основе. А за использование имущества следует платить (ст. 622 ГК РФ). Арендодатель зафиксировал факт отсутствия платежей. Поэтому можно взыскать неосновательное обогащение за спорное имущество.

То обстоятельство, что предприятие обращалось в суды с просьбой взыскать плату за пользование имуществом в рамках гл. 60 ГК РФ, не являлось основанием для отказа в удовлетворении требования. ВС РФ отменил решение кассации (определение ВС РФ от 16.02.2017 по делу № А60-40368/2014).

По материалам публикации в № 4, 2017 г.

Читайте на тему

Анонсы будущих номеров

    Стать подписчиком


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Академия юриста компании


      Самое выгодное предложение

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть видеолекции

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Рассылка




      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
      о том, как выиграть спор в арбитражном суде

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».

      
      • Мы в соцсетях

      Входите! Открыто!
      Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль