text
Арбитражная практика

Суды не признают право собственности, если нет регистрации договора участия в долевом строительстве

  • 26 мая 2017
  • 992

Государственная регистрация договоров недвижимости является обязательной. В частности, это касается договоров участия в долевом строительстве. ВАС РФ указывал на то, отношения сторон по такому договору действительны даже без регистрации. Но на практике суды нередко отказывают в исках, если нет регистрации договора участия в долевом строительстве.

Часть 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ определяет, что договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным только тогда, когда стороны осуществят государственную регистрацию договора. Закон требует обязательной госрегистрации для того, чтобы:

  1. Третьи лица получили точную информацию об обременении объекта недвижимости или прав на него.
  2. Собственник объекта недвижимости не мог осуществить двойную или тройную продажу квартир.

Приведем пример. Лицо приобретает квартиру в новом доме. Стороны подают документы в уполномоченный госорган для регистрации. Если впоследствии застройщик решит продать эту же квартиру другим людям, то регистратор заблокирует сделку.

ВАС РФ признал право дольщика на собственность, даже если нет регистрации договора участия в долевом строительстве

Иногда встречаются ситуации, когда договор на участие в долевом строительстве не зарегистрировали.

В 2013 году ВАС РФ указывал, что отсутствие регистрации договора долевого строительства не влияет на действительность отношений между сторонами. В то же время ВАС обратил внимание на то, что дольщик не имеет противопоставленных прав третьим лицам. Например, если стороны не зарегистрировали договор долевого строительства, дольщик не обладает правом залога земельного участка.

Кроме того, ВАС посчитал, что дольщик имеет право на квартиру в случае банкротства застройщика (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

Не все суды при отсутствии регистрации договора долевого строительства применяют позицию ВАС РФ

Часть судов начала применять позицию ВАС РФ.

Например, гражданин инвестировал средства в строительство многоквартирных домов. Однако договор на участие в долевом строительстве не зарегистрировали. ВС РФ включил заявителя в реестр граждан-инвесторов (определение от 25.05.2016 № 35-КГ16-2, определение ВАС РФ от 14.07.2014 № ВАС-4909/14, постановление АС Московского округа от 17.05.2016 № Ф05-10194/14).

Другие суды используют противоположный подход в разрешении дел подобного рода. Суды полагают, что если нет регистрации договора участия в долевом строительстве, следует отказать в иске (апелляционное определение Челябинского областного суда от 05.07.2016 по делу No 11а-9865/2016).

Чаще всего суды отказывают по делам о взыскании цессионариями неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (постановления 10ААС от 03.06.2015 по делу № А41-63491/14, от 11.06.2015 по делу № А41-82002/14, АС Северо-Западного округа от 24.06.2016 по делу № А56-74105/2015, 13ААС от 13.10.2016 по делу № А56-33454/2016, определение Краснодарского краевого суда от 05.09.2016 № 4г-7289/2016).

Истец проиграл спор, потому что& не было регистрации договора участия в долевом строительстве

В июне 2015 года в самарский суд рассматривал дело по апелляционной жалобе гражданина М. Заявитель требовал признать право собственности на долю в незавершенном строительстве.

Нижестоящий суд отказал гражданину М. в удовлетворении требований, так как:

  1. Гражданин заселился в квартиры, отремонтировал их.
  2. Между ЖСК и некоторыми другими компаниями существовал договор об уступке права требования.
  3. Договоры на участие в долевом строительстве не зарегистрировали. Поэтому право гражданина признать нельзя.

Первая инстанция посчитала, что ЖСК не имело права заключать договоры и соглашения в отношении некоторых квартир в жилом доме. Апелляция согласилась с данной позицией (апелляционное определение Самарского областного суда от 24.06.2015 по делу № 33–6786/2015).

Регистраторы не подтвердят право собственности, если договор на участие в долевом строительстве не зарегистрировали

Регистрирующие органы считают, что если нет регистрации договора участия в долевом строительстве, то граждане не смогут зарегистрировать право собственности. Поэтому собственникам квартир приходится подавать заявления на регистрацию договоров участия в долевом строительстве уже после того, как они получили квартиры от застройщика. Но регистрирующие органы отказывают в удовлетворении таких заявлений, так как застройщик уже ввел дом в эксплуатацию. Собственникам квартир приходится обращаться в суд (постановление 9ААС от 28.06.2012 по делу No А40-44231/11-125-284).

Читайте об этом

Читайте также

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
и скачать файл
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.