Суды не признают право собственности, если нет регистрации договора участия в долевом строительстве

736
Государственная регистрация договоров недвижимости является обязательной. В частности, это касается договоров участия в долевом строительстве. ВАС РФ указывал на то, отношения сторон по такому договору действительны даже без регистрации. Но на практике суды нередко отказывают в исках, если нет регистрации договора участия в долевом строительстве.

Часть 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ определяет, что договор участия в долевом строительстве будет считаться заключенным только тогда, когда стороны осуществят государственную регистрацию договора. Закон требует обязательной госрегистрации для того, чтобы:

  1. Третьи лица получили точную информацию об обременении объекта недвижимости или прав на него.
  2. Собственник объекта недвижимости не мог осуществить двойную или тройную продажу квартир.

Приведем пример. Лицо приобретает квартиру в новом доме. Стороны подают документы в уполномоченный госорган для регистрации. Если впоследствии застройщик решит продать эту же квартиру другим людям, то регистратор заблокирует сделку.

ВАС РФ признал право дольщика на собственность, даже если нет регистрации договора участия в долевом строительстве

Иногда встречаются ситуации, когда договор на участие в долевом строительстве не зарегистрировали.

В 2013 году ВАС РФ указывал, что отсутствие регистрации договора долевого строительства не влияет на действительность отношений между сторонами. В то же время ВАС обратил внимание на то, что дольщик не имеет противопоставленных прав третьим лицам. Например, если стороны не зарегистрировали договор долевого строительства, дольщик не обладает правом залога земельного участка.

Кроме того, ВАС посчитал, что дольщик имеет право на квартиру в случае банкротства застройщика (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

Не все суды при отсутствии регистрации договора долевого строительства применяют позицию ВАС РФ

Часть судов начала применять позицию ВАС РФ.

Например, гражданин инвестировал средства в строительство многоквартирных домов. Однако договор на участие в долевом строительстве не зарегистрировали. ВС РФ включил заявителя в реестр граждан-инвесторов (определение от 25.05.2016 № 35-КГ16-2, определение ВАС РФ от 14.07.2014 № ВАС-4909/14, постановление АС Московского округа от 17.05.2016 № Ф05-10194/14).

Другие суды используют противоположный подход в разрешении дел подобного рода. Суды полагают, что если нет регистрации договора участия в долевом строительстве, следует отказать в иске (апелляционное определение Челябинского областного суда от 05.07.2016 по делу No 11а-9865/2016).

Чаще всего суды отказывают по делам о взыскании цессионариями неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства (постановления 10ААС от 03.06.2015 по делу № А41-63491/14, от 11.06.2015 по делу № А41-82002/14, АС Северо-Западного округа от 24.06.2016 по делу № А56-74105/2015, 13ААС от 13.10.2016 по делу № А56-33454/2016, определение Краснодарского краевого суда от 05.09.2016 № 4г-7289/2016).

Истец проиграл спор, потому что& не было регистрации договора участия в долевом строительстве

В июне 2015 года в самарский суд рассматривал дело по апелляционной жалобе гражданина М. Заявитель требовал признать право собственности на долю в незавершенном строительстве.

Нижестоящий суд отказал гражданину М. в удовлетворении требований, так как:

  1. Гражданин заселился в квартиры, отремонтировал их.
  2. Между ЖСК и некоторыми другими компаниями существовал договор об уступке права требования.
  3. Договоры на участие в долевом строительстве не зарегистрировали. Поэтому право гражданина признать нельзя.

Первая инстанция посчитала, что ЖСК не имело права заключать договоры и соглашения в отношении некоторых квартир в жилом доме. Апелляция согласилась с данной позицией (апелляционное определение Самарского областного суда от 24.06.2015 по делу № 33–6786/2015).

Регистраторы не подтвердят право собственности, если договор на участие в долевом строительстве не зарегистрировали

Регистрирующие органы считают, что если нет регистрации договора участия в долевом строительстве, то граждане не смогут зарегистрировать право собственности. Поэтому собственникам квартир приходится подавать заявления на регистрацию договоров участия в долевом строительстве уже после того, как они получили квартиры от застройщика. Но регистрирующие органы отказывают в удовлетворении таких заявлений, так как застройщик уже ввел дом в эксплуатацию. Собственникам квартир приходится обращаться в суд (постановление 9ААС от 28.06.2012 по делу No А40-44231/11-125-284).

Читайте об этом

Читайте также

Скоро в журнале «Арбитражная практика для юристов»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании


      Самое выгодное предложение

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть видеолекции

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией




      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
      о том, как выиграть спор в арбитражном суде

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».

      
      • Мы в соцсетях

      Входите! Открыто!
      Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль