Банкротство застройщика: контрагент имеет право на объект в обход реестра кредиторов

1834
Стороны заключили инвестиционный контракт. Если в отношении застройщика начнут процедуру банкротства, объекты в рамках контракта не входят в конкурсную массу.

Если застройщика, который выстроил объекты недвижимости на публичной земле, признают банкротом, госзаказчик вправе требовать выделения своей доли в данных объектах в обход реестра кредиторов застройщика.

В отношении застройщика начали процедуру банкротства

Департамент имущества г. Москвы и компания-застройщик заключили инвестиционные контракты на строительство и реконструкцию жилых домов. По условиям контрактов после их реализации 40% нежилых помещений в домах переходит городу, а 60% — застройщику. Застройщик ввел здания в эксплуатацию, но не успел зарегистрировать право собственности. В отношении застройщика возбудили процедуру банкротства.

Департамент имущества обратился в суд, чтобы выделить свою долю в недвижимости и признать право собственности. По мнению истца, сложилась ситуация согласно на п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39- ФЗ). По данному пункту у сторон инвестиционного контракта возникает долевая собственность на объекты инвестиционной деятельности, которые возводят на публичной земле, до регистрации права собственности. Также истец полагал, что доля города не должна входить в конкурсную массу застройщика в рамках дела о банкротстве.

Застройщик настаивал, что положение п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ относится только к незавершенным объектам строительства. В данном случае дома уже были введены в эксплуатацию. Удовлетворение требований истца позволит департаменту получить имущество из конкурсной массы в обход реестра. Застройщик просил признать за ним право собственности на построенные объекты.

Суды не признали права департамента имущества на вещный иск

Суды трех инстанций отказали департаменту в удовлетворении требований. Суды указали, что инвестиционный контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами. А значит, требования департамента не получится удовлетворить через вещный иск о признании права собственности. Надлежащим способом защиты был бы иск о требовании передачи документов, которые нужны для регистрации права. Также суды подчеркнули, что нельзя выделить долю в объекте инвестиционной деятельности до первичной регистрации права собственности на объект. Данный объект еще не является предметом гражданского оборота.

Верховный суд поддержал департамент имущества

ВС РФ пришел к противоположным выводам. С его точки зрения, готовые нежилые помещения не вошли в конкурсную массу должника. Департамент сохранил право на иск об обязании передать вещь в натуре (ст. 398 ГК РФ), несмотря на то, что по отношению к застройщику ввели процедуру банкротства. Поскольку разрешение подобного иска может повлиять на права и законные интересы других кредиторов должника, иск департамента подлежал рассмотрению в деле о банкротстве.

ВС РФ обратил внимание на разъяснения в п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. Согласно разъяснениям, если истец выберет ненадлежащий способ защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права. В этом случае суд определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Требования департамента в данном споре, исходя из их целевой направленности и условий предъявления, по существу являются требованиями о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Таким образом, нижестоящие суды должны были определить порядок раздела между сторонами инвестиционных объектов, введенных в эксплуатацию. В итоге Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, см. определение ВС РФ от 21.11.2016 по делу № А40-11689/2011. Из определения:

«… по смыслу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, нежилые помещения, подлежащие передаче городу Москве по итогам реализации инвестиционных контрактов, не вошли в конкурсную массу должника (статья 131 Закона о банкротстве) и поэтому у публично-правового образования, несмотря на введение процедур банкротства, сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре…

Поскольку разрешение подобного иска может повлиять на права и законные интересы других кредиторов должника, иск департамента, вопреки выводам суда первой инстанции, подлежал рассмотрению в деле о банкротстве (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве).

… Требования, заявленные департаментом в настоящем обособленном споре, исходя из их целевой направленности и условий предъявления являются, по существу, требованиями о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

… оснований для отказа в удовлетворении требований департамента по приведенным судами основаниям не имелось».

По материалам рубрики «Обзор арбитражных споров», № 12, 2016 г.

Читайте на тему

Смотрите видеолекцию

Проблема юридической квалификации отношений, связанных с инвестированием в недвижимость

Анонсы будущих номеров

    Стать подписчиком


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Академия юриста компании


      Самое выгодное предложение

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть видеолекции

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией


      Рассылка




      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
      о том, как выиграть спор в арбитражном суде

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».

      
      • Мы в соцсетях

      Входите! Открыто!
      Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль