Арбитражная практика

Банкротство застройщика: контрагент имеет право на объект в обход реестра кредиторов

  • 22 февраля 2017
  • 2108

Стороны заключили инвестиционный контракт. Если в отношении застройщика начнут процедуру банкротства, объекты в рамках контракта не входят в конкурсную массу.

Если застройщика, который выстроил объекты недвижимости на публичной земле, признают банкротом, госзаказчик вправе требовать выделения своей доли в данных объектах в обход реестра кредиторов застройщика.

В отношении застройщика начали процедуру банкротства

Департамент имущества г. Москвы и компания-застройщик заключили инвестиционные контракты на строительство и реконструкцию жилых домов. По условиям контрактов после их реализации 40% нежилых помещений в домах переходит городу, а 60% — застройщику. Застройщик ввел здания в эксплуатацию, но не успел зарегистрировать право собственности. В отношении застройщика возбудили процедуру банкротства.

Департамент имущества обратился в суд, чтобы выделить свою долю в недвижимости и признать право собственности. По мнению истца, сложилась ситуация согласно на п. 3 ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39- ФЗ). По данному пункту у сторон инвестиционного контракта возникает долевая собственность на объекты инвестиционной деятельности, которые возводят на публичной земле, до регистрации права собственности. Также истец полагал, что доля города не должна входить в конкурсную массу застройщика в рамках дела о банкротстве.

Застройщик настаивал, что положение п. 3 ст. 3 Закона № 39-ФЗ относится только к незавершенным объектам строительства. В данном случае дома уже были введены в эксплуатацию. Удовлетворение требований истца позволит департаменту получить имущество из конкурсной массы в обход реестра. Застройщик просил признать за ним право собственности на построенные объекты.

Суды не признали права департамента имущества на вещный иск

Суды трех инстанций отказали департаменту в удовлетворении требований. Суды указали, что инвестиционный контракт порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами. А значит, требования департамента не получится удовлетворить через вещный иск о признании права собственности. Надлежащим способом защиты был бы иск о требовании передачи документов, которые нужны для регистрации права. Также суды подчеркнули, что нельзя выделить долю в объекте инвестиционной деятельности до первичной регистрации права собственности на объект. Данный объект еще не является предметом гражданского оборота.

Верховный суд поддержал департамент имущества

ВС РФ пришел к противоположным выводам. С его точки зрения, готовые нежилые помещения не вошли в конкурсную массу должника. Департамент сохранил право на иск об обязании передать вещь в натуре (ст. 398 ГК РФ), несмотря на то, что по отношению к застройщику ввели процедуру банкротства. Поскольку разрешение подобного иска может повлиять на права и законные интересы других кредиторов должника, иск департамента подлежал рассмотрению в деле о банкротстве.

ВС РФ обратил внимание на разъяснения в п. 9 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25. Согласно разъяснениям, если истец выберет ненадлежащий способ защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права. В этом случае суд определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Требования департамента в данном споре, исходя из их целевой направленности и условий предъявления, по существу являются требованиями о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Таким образом, нижестоящие суды должны были определить порядок раздела между сторонами инвестиционных объектов, введенных в эксплуатацию. В итоге Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, см. определение ВС РФ от 21.11.2016 по делу № А40-11689/2011. Из определения:

«… по смыслу пункта 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности, устанавливающего специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований, нежилые помещения, подлежащие передаче городу Москве по итогам реализации инвестиционных контрактов, не вошли в конкурсную массу должника (статья 131 Закона о банкротстве) и поэтому у публично-правового образования, несмотря на введение процедур банкротства, сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре…

Поскольку разрешение подобного иска может повлиять на права и законные интересы других кредиторов должника, иск департамента, вопреки выводам суда первой инстанции, подлежал рассмотрению в деле о банкротстве (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве).

… Требования, заявленные департаментом в настоящем обособленном споре, исходя из их целевой направленности и условий предъявления являются, по существу, требованиями о понуждении к исполнению обязательства в натуре.

… оснований для отказа в удовлетворении требований департамента по приведенным судами основаниям не имелось».

По материалам рубрики «Обзор арбитражных споров», № 12, 2016 г.

Читайте на тему

Смотрите видеолекцию

Проблема юридической квалификации отношений, связанных с инвестированием в недвижимость

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
Зарегистрироваться
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
Зарегистрироваться
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.