Арендодатель проиграл спор о плате за землю под зданием

893
Стороны заключили договор аренды помещения. Позже арендодатель потребовал у арендатора плату за пользование землей, хотя такого условия в договоре не было. ВС РФ указал, что в этом случае плата за землю входит в общую плату за аренду.

Если стороны в договоре аренды не указали дополнительную плату за аренду земли под зданием, арендодатель не вправе требовать ее с арендатора в качестве неосновательного обогащения.

В договоре аренды помещения не было условия о плате за землю

Управление пенсионного фонда арендовало у администрации города помещения по договору аренды. Арендатор без нарушений выплачивал арендную плату по договору. Через несколько лет действия договора арендодатель потребовал от арендатора внести дополнительную плату за пользование земельным участком под зданием. Арендатор платить отказался.

Администрация города обратилась в суд и потребовала взыскать задолженность с арендатора. Истец сослался на пп. 5 п. 1 ст. 42 ЗК РФ, согласно которому собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю. Также, поскольку ответчик не платил за использование земельного участка под зданием, он неосновательно сберег денежные средства за период действия договора, поэтому должен доплатить проценты за пользование чужими деньгами.

Первая инстанция отказала истцу во взыскании неосновательного обогащения. Суд посчитал, что в договоре аренды не предусмотрели никаких платежей, кроме арендной платы за здание. Согласно договору арендатор не был обязан отдельно платить за землю. Следовательно, нет оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суды решили, что арендатор должен платить за землю

Администрация города обратилась в следующие инстанции. Апелляция и кассация поддержали истца. Суды указали, что в договоре аренды присутствует пункт, в котором размер арендной платы за помещения устанавливается в соответствии с методикой расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности, утвержденной городской думой. Поскольку данная методика расчета арендной платы не включает плату за использование земельного участка, арендатор обязан отдельно доплатить за пользование землей.

Верховный суд указал, что условие об оплате земли отсутствует в договоре

Ответчик обратился в Верховный суд РФ. Верховный суд изучил материалы дела и не согласился с нижестоящими судами. Суд сослался на п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». ВАС РФ разъяснял, что арендатор здания может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Решать вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае нужно с учетом п. 2 ст. 654 ГК РФ. Согласно этому пункту плата по договору аренды включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором. Исходя из указанной нормы, плата за пользование земельным участком входит в арендную плату. В договоре аренды, ином соглашении или норме права не было закреплено, что арендатор обязан вносить плату за пользование земельным участком отдельно от оплаты аренды. Таким образом, арендная плата по договору включает в себя пользование соответствующим участком. В связи с этим суд оставил в силе решение суда первой инстанции. См. определение ВС РФ от 21.10.2016 по делу № А50-11810/2015. Из определения:

«… установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

... В договоре аренды помещений стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка…

Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определяется на основании Методики … не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.

… в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком ..., поэтому не имеется оснований для удовлетворения требований Управления о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами».

По материалам рубрики «Обзор арбитражных споров», № 12, 2016 г.

Читайте на тему



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль