Спор о передаче недвижимости

1630
Недвижимость можно передать только вместе с участком, даже если на момент сделки продавец не является его собственником.

Арендодатель не вправе передать объекты недвижимости без земельного участка под этими объектами, даже если на момент заключения договора аренды недвижимости с правом выкупа сам не был его собственником.

Право выкупа недвижимости

Компания — собственник объектов недвижимости передала их в аренду обществу с правом выкупа. На момент заключения договора земельный участок под объектами недвижимости принадлежал арендодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования.

По условиям договора компания обязалась в течение срока аренды оформить право собственности на участок и передать его арендатору после внесения полной выкупной стоимости за объекты недвижимости. Арендодатель приобрел право собственности на земельный участок, однако не передал его арендатору. Вместо этого компания предложила внести изменения в договор аренды, включив в его предмет земельный участок и увеличив выкупную цену на кадастровую стоимость участка.

Спор о земельном участке

В свою очередь арендатор сослался на полную оплату выкупной стоимости и потребовал зарегистрировать за ним объекты недвижимости и сам участок. Получив отказ, арендатор обратился в суд. Арендодатель заявил встречный иск, требуя взыскать с арендатора плату за фактическое пользование земельным участком. Он указал, что арендатор пользуется участком, хотя условия об оплате в договоре аренды не прописаны.

Суды удовлетворили иск арендатора лишь в части регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости, но не сам участок. Суды исходили из того, что на момент заключения договора арендодатель не был его собственником. К тому же стороны не закрепили в договоре выкупную цену земли, то есть не указали существенные условия, необходимые для перехода прав на участок. В связи с этим соглашение сторон о купле-продаже земельного участка, который арендатор обязался приобрести в будущем, является незаключенным.

Пользование землей

При этом суды отклонили встречный иск арендодателя. Суды сочли, что объекты недвижимости были переданы в аренду вместе с земельным участком, и плата за пользование земельным участком уже была включена в размер арендной платы.

Кроме того, суды обратили внимание, что после приобретения права собственности на объекты недвижимости арендатор вправе потребовать от арендодателя заключить с ним договор купли-продажи земли по правилам ст. 445 ГК РФ (заключение договора в обязательном порядке), поскольку арендодатель обязался передать эту землю в собственность арендатору.

Земельный участок и объекты недвижимости не выступают в обороте раздельно

Верховный суд не согласился с нижестоящими судами. Суд признал ошибочной их позицию о том, что объекты недвижимости и земельный участок могут выступать в обороте раздельно и что можно зарегистрировать переход права собственности на помещения без земли. В обоснование этого Экономколлегия сослалась на закрепленный в ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Неважно, что на момент заключения договора арендодатель не был собственником земли. Главное, что он стал им в период действия договора аренды и на момент полной оплаты выкупной цены. Тройка судей ВС указала, что это дает право арендатору требовать от контрагента зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество. Исходя из этого, Верховный суд направил дело на новое рассмотрение (определение ВС РФ от 31.03.2016 по делу № А51-27514/2013).

Опубликовано в № 6, 2016 г.

Читайте на тему

Скоро в журнале «Арбитражная практика для юристов»
    Узнать больше


    Ваша персональная подборка

      Подписка на статьи

      Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

      Рекомендации по теме

      Академия юриста компании


      Самое выгодное предложение

      Смотрите полезные юридические видеолекции

      Смотреть видеолекции

      Cтать постоян­ным читателем журнала!

      Самое выгодное предложение

      Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

      Живое общение с редакцией




      © Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2017

      Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
      о том, как выиграть спор в арбитражном суде

      Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».

      
      • Мы в соцсетях

      Входите! Открыто!
      Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

      У меня есть пароль
      напомнить
      Пароль отправлен на почту
      Ввести
      Я тут впервые
      И получить доступ на сайт Займет минуту!
      Введите эл. почту или логин
      Неверный логин или пароль
      Неверный пароль
      Введите пароль