text
Арбитражная практика

Спор об аренде земельного участка

  • 28 июля 2016
  • 2306

Договор аренды участка не прекращается автоматически после строительства на нем нежилого здания.

Если на арендованном земельном участке, находящемся в публичной собственности, построено нежилое здание, договор аренды не прекращается автоматически после завершения строительства (в отличие от случаев строительства жилого объекта).

См. также С арендатора потребовали оплаты аренды, хотя он освободил помещение

Аренда земельного участка

Администрация муниципального образования (арендодатель) предоставила обществу (арендатор) по договору аренды земельный участок в целях строительства многоэтажных жилых домов. В процессе строительства участок был разделен на несколько участков. На одном из этих участков общество построило жилой дом, а на другом — нежилое здание (кафе).

После окончания строительства и ввода объектов в эксплуатацию общество перестало платить арендную плату, поэтому администрация обратилась в суд с иском о взыскании задолженности и пеней.

Переход права собственности на объект недвижимости

Суды трех инстанций встали на сторону арендатора и отказали в удовлетворении исковых требований. Суды исходили из того, что после регистрации права собственности на первую квартиру в построенном доме земельный участок под домом перешел в собственность собственников помещений (ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст.ст. 36, 37 ЖК РФ). При этом арендодатель утратил право распоряжаться участком и требовать арендные платежи за указанный в иске период.

К земельному участку, на котором общество возвело нежилое здание, суды по аналогии применили те же нормы права. Суды пришли к выводу, что данный земельный участок относится к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании. Он выбыл из распоряжения истца с момента государственной регистрации первого права собственности на нежилое помещение в здании кафе.

Земельный участок в публичной собственности

Верховный суд занял иную позицию по делу. Суд подчеркнул, что в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, применяется иной правовой подход. По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель. Если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях. Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Условие о прекращении договора аренды

Ни закон, ни договор аренды не содержат условия об автоматическом прекращении договора аренды участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т. п.). Соответственно и после наступления этих обстоятельств спорный договор аренды продолжает действовать. В связи с этим Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение (определение Верховного суда РФ от 29.03.2016 по делу № А41-58990/2014).

Из рубрики «Обзор арбитражных споров», № 5, 2016 г.

Читайте на тему

Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Мы в соцсетях
А еще:
Простите, что прерываем Ваше чтение

Это профессиональный сайт для юристов-практиков. Чтобы обеспечить качество материалов и защитить авторские права редакции, мы вынуждены размещать лучшие статьи в закрытом доступе.

Предлагаем Вам зарегистрироваться и продолжить чтение. Это займет всего полторы минуты.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
Вы продолжите читать статью через 1 минуту
×
Пожалуйста, зарегистрируйтесь на сайте и скачайте файл!

Вы сможете скачать любые документы и получите бесплатный доступ ко всем материалам на сайте.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Я тут впервые
и скачать файл
×
Сайт использует файлы cookie. Они позволяют узнавать вас и получать информацию о вашем пользовательском опыте. Это нужно, чтобы улучшать сайт. Посещая страницы сайта и предоставляя свои данные, вы позволяете нам предоставлять их сторонним партнерам. Если согласны, продолжайте пользоваться сайтом. Если нет – установите специальные настройки в браузере или обратитесь в техподдержку.