Наша организация приобрела земельный участок с объектом незавершенного строительства Жилого дома

102

Вопрос

Наша организация приобрела земельный участок с объектом незавершенного строительства Жилого дома, мы как компания Застройщик продолжили строительства объекта, в ходе строительства выяснилось, что малая часть объекта (7 кв.м.) "залезла" на чужой земельный участок. У меня вопрос какие могут быть применены к Застройщику меры (административные, гражданские, уголовные, надзорные) со стороны владельца земельного участка на котором стоит часть нашего объекта? Можно ли через суд обязать владельца ЗУ продать нам этот "кусок" земли, либо в аренду на неопределенны срок? А так же хотелось бы уточнить, что если Застройщик введет дом в эксплуатацию, то земельный участок, в том числе и часть чужого ЗУ войдут в общую долевую собственность? Не будет ли потом проблем у жильцов дома?

Ответ

В данном случае, собственник участка может предъявить требование об освобождении его участка от части жилого дома. Не исключена и административная ответственность застройщика по ст.7.1 КОАП РФ за самовольное занятие части участка. Кроме того, нарушение градостроительных регламентов в части несоблюдения минимальных отступов от границы участка и пересечение жилого дома с участком, не принадлежащим застройщику, может повлечь отказ в выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

При этом, нормы, обязывающие собственника участка добровольно произвести отчуждение части участка застройщику отсутствуют.

При этом не исключено, что собственник участка обратиться с негаторным требованием. Как правило, предметом исковых требований по аналогичным спорам является обязание ответчика освободить земельный участок путем демонтажа объектов (см. Постановление ФАС МО от 22.07.2013 № А40-101362/12, Постановление ФАС ВСО от 17.03.2014 № А10-1581/2013). К примеру, в Постановлении ФАС СЗО от 15.10.2013 № А56-6135/2013 суд обязал освободить занимаемую часть земельного участка площадью от всех находящихся на нем построек, конструкций и их элементов, строительных остатков, техники и прочих объектов путем их сноса, демонтажа и вывоза с территории земельного участка за счет ответчика.

Как правило, правовым основанием для удовлетворения данных требований являются ст.ст. 301, 304, 305 ГК РФ. Иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, относятся к искам о правах на недвижимое имущество (абзац третий пункта 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса) либо требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пунктах 45 и 47 постановления от 29.04.2010 № 10/22 содержатся следующие разъяснения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Таким образом, лицо, обратившееся в арбитражный суд с виндикационным либо негаторным требованием, должно доказать наличие прав на спорное имущество. При этом выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (пункт 1 Информационного письма от 15.01.2013 № 153).

Тем не менее, застройщик дома может указать, что статьей 10 ГК РФ установлены пределы осуществления гражданских прав. По смыслу данной нормы права должны осуществляться лицом разумно и добросовестно, а способ восстановления нарушенного права должен быть соразмерным правонарушению, исключать причинение вреда другому лицу. В связи с изложенным ответчик может попытаться убедить суд, что заявленное требование о сносе части дома несоразмерно невозможности использования собственником земельного участка. В ряде случаев, данные доводы могут быть приняты во внимание – см. Постановление ФАС ДВО от 02.06.2014 № А51-30699/2012.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. В Письме Минэкономразвития России от 27.09.2011 № Д23-4059 указано, что согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (часть 10 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

В связи с изложенными обстоятельствами отсутствуют основания считать, что в случае ввода в эксплуатацию, часть земельного участка перейдет в общедолевую собственность собственников дома. Дело в том, что в соответствии с данными ГКН и ЕГРП, данный земельный участок будет принадлежать собственнику участка, а учитывая, что границы участка не изменены и право собственности не оспорено, отсутствуют основания считать, что на данный участок распространяется режим общего имущества.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Обзор ВАС РФ по негаторным искам. Ключевые аргументы в защиту владения;

Как оспорить штраф за самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ);

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СКО ОТ 19.03.2014 № А15-2883/2012

«Право собственности акционерного общества на здание базы отдыха (литера А) зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2003 (т. 1, л. д. 123).

21 января 2010 года территориальное управление (представитель федерального собственника) и акционерное общество (в лице Илимова О.О., действующего на основании доверенности) заключили договор аренды № 244 (т. 1, л. д. 115, 116). По условиям договора акционерному обществу передан в аренду сроком по 20.01.2059 находящийся в федеральной собственности земельный участок с кадастровым номером 05:40:000006:0038 площадью 6752,78 кв. м по адресу: г. Махачкала, Кировский район, Караман-7. Участок передан для размещения базы отдыха в границах указанных в кадастровом плане (карте) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. В договоре (пункт 1.2) указано, что на участке имеются здания и сооружения.

Договор прошел процедуру государственной регистрации (запись регистрации 05-05-01/076/2010-797 от 15.04.2010). Участок передан арендатору по акту от 21.01.2010 (т. 1, л. д. 117).

Общество, ссылаясь на то, что часть используемого (арендуемого) им земельного участка незаконно занята забором (иными объектами) ответчика, обратилось в арбитражный суд с иском об истребовании из незаконного владения ответчика участка площадью 428 кв. м и обязании последнего снести расположенные на участке постройки.*

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции установили следующее. Используемые (арендуемые) истцом и ответчиком земельные участки с кадастровыми номерами соответственно 05:40:000006:142 (площадью 27 500 кв. м) и 05:40:000006:0038 (площадью 6752,78 кв. м) являются смежными. Указанные участки накладываются друг на друга, площадь их наложения составляет 601,4 кв. м. С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии у сторон спора о праве на имущество.

При обращении с иском общество соединило виндикационное требование (об истребовании части земельного участка) с требованием, имеющим негаторную правовую природу (о сносе незаконно возведенных акционерным обществом построек).

Иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, относятся к искам о правах на недвижимое имущество (абзац третий пункта 2 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22)).

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса) либо требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса).

Соответствующие права принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса).

Вещно-правовая защита может быть предоставлена и арендатору, вступившему во владение имуществом (пункт 9 Информационного письма от 11.01.2002 № 66, пункт 3 Информационного письма от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее – Информационное письмо от 15.01.2013 № 153)).

Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (пункт 36 постановления от 29.04.2010 № 10/22).

В пунктах 45 и 47 постановления от 29.04.2010 № 10/22 содержатся следующие разъяснения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Таким образом, лицо, обратившееся в арбитражный суд с виндикационным либо негаторным требованием, должно доказать наличие прав на спорное имущество. При этом выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и в итоге разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество (пункт 1 Информационного письма от 15.01.2013 № 153).

Судебные инстанции исходили из того, что истец не вступил во владение спорной частью земельного участка (фактическая передача этой части участка обществу во исполнение договора аренды от 02.11.2012 не состоялась), так как до подписания договора соответствующая часть участка уже была обременена имуществом ответчика и находилась в его фактическом пользовании. Поскольку истец не приобрел права законного владельца в спорной части земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии у него возможности использовать вещно-правовые способы защиты, что влечет отказ в удовлетворении требований.

Однако судебные инстанции при разрешении спора не учли следующее.

Статьей 3 (пункты 1 и 2) Вводного закона предусмотрена обязанность юридических лиц, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

Как видно из материалов дела, общество (правопредшественник истца) являлось субъектом, указанным в пункте 2 статьи 3 Вводного закона (обладало правом постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка с кадастровым номером 05:40:000006:142), в подтверждение чего в материалы дела представлен государственный акт от 29.09.1988 серия А-I № 324892.

Из содержания распоряжения министерства от 24.03.2011 № 116-р следует, что земельный участок площадью 27 500 кв. м находится в фактическом пользовании общества, которым используется для содержания и обслуживания объектов пансионата

Распоряжением министерства от 02.11.2012 № 914-р право постоянного (бессрочного) пользования общества земельным участком переоформлено на право аренды на основании пункта 2 статьи 3 Вводного закона. При переоформлении титула землепользования площадь участка (27 500 кв. м) и его границы не изменялись. Доказательства выбытия земельного участка (спорной части участка) в границах, указанных в карте (плане) землепользования (приложение к государственному акту), из владения общества материалы дела также не содержат.

Следовательно, договор от 02.11.2012 № 77 аренды земельного участка с кадастровым номером 05:40:000006:142 заключен сторонами в связи с переоформлением обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, ранее находившийся в фактическом владении истца (государственный акт от 29.09.1988 серия А-I № 324892).

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об избрании истцом ненадлежащего способа защиты в связи с тем, что общество не вступило в 2012 году во владение участком с кадастровым номером 05:40:000006:142 (в том числе спорной его частью), не могут быть признаны кассационной инстанцией обоснованными.

Согласно части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, указанными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

К числу сведений об уникальных характеристиках объекта недвижимости, отображаемых в ГКН, относится описание местоположения границ земельного участка (пункт 3 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

В деле имеется заключение судебного эксперта от 17.06.2013 № 1038/13, в исследовательской части которого (т. 2, л. д. 66, 67) указано следующее. Капитальный забор возведен ответчиком по смежной границе от точки 1 до точки 2 (фактическое пользование), в то время как по правоустанавливающим документам сторон общая граница земельных участков должна проходить по линии от точек 4-5-6-7-8-9 и до точки 10. Графически границы участков отображены в схеме № 1. При этом экспертом в заключении установлено пересечение (наложение) границ земельных участков и при графическом построении границ по координатам, полученным в результате межевания земельных участков, на основании которого осуществлен их кадастровый учет.

По правилам Кодекса (части 1 и 2 статьи 64, части 1 и 2 статьи 71, часть 3 статьи 86) заключение эксперта является доказательством и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению как в отдельности, так в совокупности с другими доказательствами.

В связи с ошибочным выводом об избрании истцом (не вступившим во владение спорной частью земельного участка) ненадлежащего способа защиты своих прав, судебные инстанции должным образом не исследовали заключение судебного эксперта от 17.06.2013 № 1038/13 (наряду с иными представленными сторонами доказательствами), не дали этим доказательствам должной правовой оценки. Вместе с тем, приведенные в экспертном заключении обстоятельства могут свидетельствовать о наличии между сторонами спора о координатах смежной границы земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000006:142 и 05:40:000006:0038.

В абзаце третьем пункта 2 постановления от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об установлении границ земельного участка. Такой иск представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, он направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Смежный землепользователь по такому иску является ответчиком. В рамках заявленного требования подлежит установлению смежная граница между земельными участками в соответствии с установленными координатами поворотных точек.

Удовлетворение негаторного требования общества (при наличии в ГКН актуальных сведений о пересечении границ земельных участков) не способно привести к восстановлению прав истца на земельный участок (спорную его часть), которые он считает нарушенными.

При отсутствии спора о границах земельного участка (фактическое расположение земельных участков с кадастровыми номерами 05:40:000006:142 и 05:40:000006:0038 соответствует содержащимся в ГКН сведениям об этих участках, но имеет место размещение ответчиком забора (иных объектов) на участке истца) надлежащим способом владельческой защиты является негаторное требование*».

Недвижимость: что изменилось после 1 января 2017 года

Не пропустите 14 апреля большую онлайн-конференцию для юристов. Неподражаемый Роман Бевзенко обсудит с практикующими юристами и представителями Росреестра и МФЦ «Мои документы» проблемы нового закона о регистрации недвижимости.

Это бесплатно



Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль