Статья 1. Основные начала гражданского законодательства

Гражданское законодательство основывается напризнании равенства участников регулируемых имотношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо вчастные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обес печения восстановления нарушенных прав, ихсудебной защиты.

Граждане (физические лица) июридические лица приобретают иосуществляют свои гражданские права своей волей ивсвоем интересе. Они свободны вустановлении своих прав иобязанностей наоснове договора ивопределении любых непротиворечащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены наосновании федерального закона итолько втой мере, вкакой это необходимо вцелях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав изаконных интересов других лиц, обеспечения обороны страны ибезопасности государства.

При установлении, осуществлении изащите гражданских прав ипри исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто невправе извлекать преимущество изсвоего незаконного или недобросовестного поведения.

Товары, услуги ифинансовые средства свободно перемещаются навсей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров иуслуг могут вводиться всоответствии сфедеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни издоровья людей, охраны природы икультурных ценностей.

Согласно новой редакции п.п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ «при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданск их обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения».

До внесения изменений в ст. 1 ГК РФ общей обязанности добросовестного поведения не существовало. Однако данный термин содержится в п. 2 ст. 6 ГК РФ: «при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости». Пункт 3 ст. 10 ГК РФ устанавливал также презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений. Этот принцип довольно активно использовался и в судебной практике (постановление Президиума ВАС РФ от 21.02.2012 № 12499/11).

Общая обязанность добросовестного поведения играет двоякую роль ¹. Во-первых, она служит в качестве дополнительного регулятора поведения в отсутствие иного регулирования в законодательстве и договоре. Во-вторых, принцип добросовестности способен корректировать положения закона и договора. И здесь суд начинает играть более активную роль в оценке поведения сторон, в ряде случаев фактически беря на себя роль законодателя, что, безусловно, вредит правовой определенности. Этот аспект является основным объектом критики противников введения данного принципа. Так, еще в 1917 году И. А. Покровский указывал, что «свободное судейское усмотрение позволило бы каждому судье проводить на судейской трибуне свои личные взгляды оно вносило бы величайшую неопределенность в область гражданских отношений и делового оборота»². В то же время можно привести аргументы и в пользу этого принципа. В частности, предсказуемость поведения основана на удовлетворении ожиданий сторон, а они базируются на представлении о добросовестном поведении. Оно закреплено в качестве обязанности во многих странах континентального права (§ 242 и 311 Германского гражданского уложения (далее — ГГУ), ст. 2 Швейцарского гражданского уложения). Однако непосредственно в тексте ГГУ данное правило касается исполнения обязанностей в рамках обязательства, а уже судебная практика максимально расширяет область его применения³.

Общая обязанность добросовестного поведения выступает единственной альтернативой формальному, детальному, императивному регулированию. Как следует из пояснительной записки к законопроекту, мировой опыт показывает, что эффективное развитие рынка невозможно без укрепления начал автономии воли и свободы договора. Но свобода не может быть безграничной. Правила о добросовестности устанавливают определенные границы свободы договора и автономии воли сторон.

В науке выделяют два понимания добросовестности: субъективное и объективное ⁴.

Субъективная добросовестность. Лицо считается добросовестным, если оно не знает и не должно знать о некоторых обстоятельствах, имеющих правовое значение. Вмененное незнание («не должен» или «не мог знать») является в некоторой степени объективированной субъективной добросовестностью⁵. Лицо могло в действительности не знать о каком-либо факте, но для признания его добросовестным праву требуется, чтобы на его месте об этом также не должен был знать любой средний человек в тех же условиях. Пример закрепления последнего подхода представлен в Швейцарском гражданском уложении: «никто не может ссылаться на добросовестность, если она несовместима с той внимательностью, которой позволили требовать от этого лица обстоятельства».

Гражданский кодекс РФ также содержит примеры, когда от лица требуется добросовестное поведение именно в субъективном смысле. Один из классических — добросовестное приобретение вещи у лица, которое не имело права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Субъективная добросовестность нередко позволяет лицу заявить возражение против иска о признании сделки недействительной (ст.ст. 173.1, 174, 174.1 ГК РФ). Так, сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора, не мешает последнему реализовать права, обеспеченные этим запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете (п. 2 ст. 174.1 ГК РФ). Или другой пример: если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников (п. 2 ст. 189 ГК РФ). И, наконец, пример добросовестности в строго субъективном смысле: если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Таким образом, только знание должника об уступке требования дает цессионарию право не соглашаться с платежом, уплаченным должником цеденту после уступки.

Объективная добросовестность. Описать данное понятие довольно сложно. Вероятно, следует согласиться с теми авторами, которые рассматривают объективную добросовестность в качестве объективного мерила поведения лица; социально-этического требования к поведению лица в обороте, а также требования вести себя с учетом законных интересов других лиц⁶. Объективная добросовестность не предполагает обязанности ставить чужие интересы превыше своих, но подразумевает, что при реализации своих интересов будут учитываться и интересы третьих лиц.

Статья 1 ГК РФ в новой редакции устанавливает именно объективную, а не субъективную добросовестность. Это означает, что незнание о тех или иных обстоятельствах не дает оснований для защиты по ст.ст. 1 и 10 ГК РФ, а только влечет специальные последствия, если они предусмотрены законом (например, отказ в виндикации, в признании сделки недействительной и т. д.).

В дополнение к ст. 1 в некоторых нормах ГК РФ предусмотрено требование общей объективной добросовестности. Так, согласно п. 3 ст. 53 ГК РФ лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Включение принципа добросовестности именно в ст. 1 ГК РФ свидетельствует о том, что его применение возможно в любых частно-правовых отношениях. При этом необходимо учитывать, что принцип добросовестности означает также, что никакие положения ГК РФ не могут быть истолкованы таким образом, что они предоставляют защиту недобросовестным действиям; действие принципа добросовестности невозможно ограничить частным соглашением⁷.

Проверке на предмет добросовестности подвергаются не только действия лица, но и содержание его прав и обязанностей. В связи с чем добросовестность играет большую роль и должна учитываться при толковании договора, а также при оценке содержания сделок с точки зрения запрета недобросовестных условий, что может повлечь признание сделки или ее части недействительной.

Последствиями нарушения объективной добросовестности могут быть, в частности, отказ в защите права (п. 2 ст. 10 ГК РФ); возмещение убытков (п. 4 ст. 10 и ст. 15 ГК РФ). Совершение сделки с нарушением принципа добросовестности является основанием для признания ее недействительной.

Концепция совершенствования гражданского законодательства предлагала также включить в качестве общей нормы известное европейским правопорядкам правило estoppel, означающее, что, если сторона каким-либо образом, в том числе молчаливо, приняла некоторые условия в отношениях с другой стороной, она утрачивает право ссылаться на дефектность этих условий в обоснование своих притязаний. Ссылка на эти условия как на недействительные является недобросовестной. И хотя эта формулировка не попала в окончательную редакцию ГК РФ, это вовсе не означает, что данное правило не будет учитываться судебной практикой. В ряде случаев оно применялось судами и до реформы кодекса.

Кроме того, оно нашло отражение в правилах о недействительности сделок. Так, ст. 166 ГК РФ устанавливает, что «сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли» (п. 2) и что «заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки»(п. 5).

¹ См.: Егоров А. В. Принцип добросовестности в Гражданском кодексе РФ: первые шаги реформы // Legal insight. 2013. № 2. С. 8, 9.
² Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права М.: Статут, 1998. С. 98–100.
³ См.: Егоров А. В. Указ. соч. С. 5.
⁴ См. об этом: Новицкий И. Б. Принцип доброй совести в проекте обязательственного права // Вестник гражданского права. 2006. № 1[Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
⁵ См.: Егоров А. В. Указ. соч. С. 7.
⁶ См.: Новицкий И. Б. Указ. соч.
⁷ См.: Новицкий И. Б. Указ. соч.

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru

Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Гражданское право предоставляет лицам широкую автономию воли при выборе конкретного варианта поведения. Именно этот фактор позволяет субъектам принимать юридически значимые решения по своей инициативе. Это приводит к тому, что иногда субъект, осуществляя свое право, совершает действия, прямо не запрещенные законом, но находящиеся в противоречии с целью осуществляемого права, санкционированной законодателем. Для устранения указанных ситуаций вводится принцип запрета злоупотребления правом.

Нередко злоупотребление правом рассматривается в качестве формы осуществления субъективного гражданского права, которая, однако, противоречит цели, ради которой оно было предоставлено¹. В то же время некоторые авторы полагают, что те действия, которые называют злоупотреблением правом, на самом деле совершены за его пределами². Обе позиции не отличаются резким противоречием, если учесть, что границы прав могут определяться как законом (тогда злоупотребление имеет место в рамках осуществления предоставленного права), так и судом (в таком случае поведение лица выходит за пределы той границы, которую суд сочтет по данному делу правильной).

Запрет злоупотребления правом представляет собой частный случай объективной добросовестности. В данном случае лицо обладает правом, но реализует его недобросовестно — в ущерб интересам других лиц.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Данная норма позволяет определить виды злоупотребления правом.

Во-первых, лицо может осуществлять свое право исключительно с намерением причинить вред третьим лицам (шикана). Это означает, что лицо осуществляет право с единственной целью — причинения вреда другому лицу. Субъект, осуществляя право, не преследует в данном случае достижения собственных имущественных интересов³. Вероятно, пример злоупотребления правом в форме шиканы представлен в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса РФ» (далее — Информационное письмо № 127). Согласно данному пункту суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении иска о признании недействительным решения совета директоров акционерного общества, признав предъявление истцом указанного требования злоупотреблением правом на оспаривание, поскольку нарушение устава общества при принятии оспариваемого решения вызвано недобросовестными действиями самого истца.

Во-вторых, не допускается «иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав». В пояснительной записке к законопроекту отмечалось, что изменение содержания категории «злоупотребление правом» в п. 1 ст. 10 ГК РФ вызвано необходимостью уточнить абстрактную формулу «злоупотребления правом в иных формах», которая имела место в предыдущей редакции ст. 10 кодекса. Введенная формулировка «заведомо недобросовестных действий» тоже является неопределенной, но она привычнее для судебной практики. Кроме того, сделав акцент на запрете недобросовестных действий в их крайней форме «заведомости» (то есть умысла), законодатель установил специальную норму, корреспондирующую с общей нормой, вводящей в ст. 1 ГК РФ принцип добросовестности. В Информационном письме № 127 иными формами злоупотребления правом признается недобросовестное поведение участников оборота, приводящее к неблагоприятным последствиям для иных лиц.

В частности, к злоупотреблению правом судебная практика относит действия, направленные на воспрепятствование осуществлению другим лицом его законного права (постановление Президиума ВАС РФ от 05.10.2010 № 5153/10). Согласно п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 суд вправе признать за арендатором право на приобретение арендованного имущества в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, которые имели своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение. Например, имущество, которое являлось объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Обход закона. В качестве одной из форм злоупотребления правом в п. 1 ст. 10 ГК РФ специально поименованы действия в обход закона с противоправной целью. Как отмечают авторы Концепции, под обходом закона следует понимать использование формально не запрещенной в конкретных обстоятельствах правовой конструкции ради достижения цели, отрицательное отношение законодателя к которой следует из установления запрета на использование иной правовой конструкции, достигающей ту же цель.

На практике могут возникнуть затруднения, связанные с определением сущности обхода закона, а также с отграничением его от иных правовых институтов, к примеру, от института притворных и мнимых сделок. В судебной практике встречаются случаи фактического отожествления таких институтов, как обход закона и притворная сделка (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.12.2011 по делу № А32-3596/2010).

В правовом заключении Института им. М. Планка, подготовленном по заказу кафедры международного частного и гражданского права МГИМО, указывается, что «различие между обходом закона и мнимой сделкой состоит в том, что при обходе закона целью является правовое действие, в то время как мнимая сделка (§ 117 BGB) призвана лишь инсценировать действительную сделку»⁴. При совершении действий, направленных на обход закона, воля лиц направлена на достижение именно того правового результата, который и заявляется заключаемыми сделками.

Авторы Концепции указывали, что при практической квалификации необходимо исходить из содержания и цели соответствующей запретительной нормы, в отношении которой предположительно осуществляется обход. Если, предусмотрев эту норму, законодатель желает запретить совершение сделки особого вида, но не какой-либо правовой или экономический результат, то иная сделка, приводящая к тому же результату, не вызывает вопросов. Напротив, ничтожной становится сделка, пытающаяся достигнуть запрещенного результата при помощи использования иных видов сделок или юридических конструкций, которые формально не упомянуты в содержании запретительной нормы⁵.

Старая редакция ст. 10 ГК РФ прямо не рассматривала действия в обход закона как злоупотребление правом. Однако такая квалификация встречалась в судебной практике. Так, условие кредитного договора, направленное на прямое или косвенное установление сложных процентов (процентов на проценты), ущемляет установленные законом права потребителя (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 № 146).

Примерами обхода закона могут служить также признание права собственности на самовольную постройку в третейском суде при наличии судебного решения, обязывающего освободить земельный участок (постановление ФАС Поволжского округа от 08.08.2011 по делу № А06-4967/2010); требование об изменении условий договора аренды земельного участка в части его целевого назначения или разрешенного использования с целью обойти нормы о предоставлении земельного участка для строительства (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу № А70-11050/2011).

Обходом закона может быть не только одно определенное действие (предъявление иска, установление условия в договоре), но и совокупность действий, имеющих общую цель. Часто в хозяйственной практике принятие судебного акта используется не для разрешения спора, а для закрепления определенного правового статуса либо признания определенного юридического факта в обход различных положений законодательства. В подтверждение этого можно привести следующие случаи.

К примеру, постановлением ФАС Поволжского округа от 10.10.2012 по делу № А65-13619/2012 обходом закона (положений ст. 218 ГК РФ) была признана следующая совокупность действий: предъявление иска одним обществом к другому обществу о государственной регистрации перехода права собственности на железнодорожный тупик необщего пользования; затем заключение сторонами мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом, которое по существу удовлетворяло исковое требование. При этом ответчик не имел права собственности на спорный тупик на момент утверждения мирового соглашения.

В другом деле действия лиц были признаны обходом закона при передаче недвижимого имущества, находящегося в собственности публично-правового образования, в хозяйственное ведение унитарному предприятию с последующим преобразованием этого предприятия в хозяйственное общество. Цель этих действий — обойти положения Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (постановление ФАС Уральского округа от 03.10.2012 по делу № А47-10793/2011).

Пункт 3 ст. 10 ГК РФ предусматривает, что в случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные п. 2 ст. 10, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены ГК РФ.

Также возникает вопрос о возможности применения положений комментируемой статьи по инициативе суда. Представляется, что сохраняет свою актуальность п. 8 Информационного письма № 127. Суд на основании положений ст. 10 ГК РФ вправе по собственной инициативе, исходя из имеющихся фактических обстоятельств, признать в рамках рассмотрения дела об оспаривании решения Роспатента об отказе в признании недействительным предоставления правовой охраны товарному знаку действия лица по регистрации товарного знака злоупотреблением правом. В этом случае суд признает недействительным решение Роспатента и обязывает его аннулировать регистрацию соответствующего товарного знака.

Одним из недостатков статьи в предыдущей редакции являлось то, что она была ориентирована на последствия для нарушителя (отказ в защите права), но не допускала установления каких-либо дополнительных возможностей для лица, пострадавшего от такого злоупотребления. В частности, авторы Концепции указывали на отсутствие в прежней редакции ГК РФ нормы, позволяющей применить при злоупотреблении правом такой способ защиты гражданских прав, как возмещение убытков.

В результате чего сейчас п. 4 ст. 10 ГК РФ предусматривает право лица требовать возмещения убытков, причиненных злоупотреблением правом, если оно повлекло нарушение права данного лица. Кроме того, согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае установления факта злоупотребления правом суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В предыдущей редакции отмечалось, что в случае злоупотребления правом суд «может отказать лицу в защите». В действующей редакции наличие у суда права на усмотрение было исключено.

Рекомендация Концепции на указание в ст. 10 на недопустимость злоупотребления правом при осуществлении обязанностей не была учтена, однако такое требование, вероятно, имеет место и без специального указания на него в кодексе. При этом оно может применяться или со ссылкой на правило о необходимости добросовестного поведения (ст. 1 ГК РФ) или путем расширительного толкования ст. 10 ГК РФ.

В то же время презумпция добросовестного поведения в ст. 10 ГК РФ сохранена. Так, согласно п. 5 данной нормы добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

¹ См. об этом более подробно: Гражданское право: В 4 т.: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М., 2005. Т. I. С. 537.
² См., напр.: Агарков М. М. Избранные труды по гражданскому праву: В 2 т. М., 2002. Т. 2. С. 366.
³ См.: Агарков М. М. Указ. соч. С. 372.
⁴ Особенности применения в немецком гражданском праве понятия «обход закона». Комментарии по поводу предложения ввести данное понятие в ст. 10 ГК РФ (заключение Института зарубежного и международного частного права им. Макса Планка (Гамбург)) // Вестник гражданского права. 2011. № 2. Т. 11.
⁵ Егоров А. В. Обход закона: использование дозволенной правом формы ради запрещенной правом цели // Вестник международного коммерческого арбитража. 2011. № 2. С. 174

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Утратил силу с 1 октября 2013 г.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

С 1 марта 2013 года отменена регистрация сделок с недвижимостью, за рядом точечных исключений. Сейчас государственной регистрации подлежат только права на объекты недвижимости.

Таким образом, отменена госрегистрация:

договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

договора продажи предприятия;

договора дарения недвижимого имущества;

договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

Сейчас сохранилась регистрация сделок, требование о регистрации которых содержится в законе и не было отменено. Считаются заключенными с момента государственной регистрации следующие договоры:

водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);

ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; далее — Закон об ипотеке). Правила о государственной регистрации договора ипотеки не применяются к договорам, заключенным после 1 июля 2014 года.

Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» также отменил требование о регистрации договоров аренды. Однако в отличие от иных сделок, регистрация которых была отменена, при заключении договора аренды не регистрируется право аренды. При этом у арендатора есть ряд прав в силу закона, которые он может противопоставить третьим лицам. К таким правам относятся право следования аренды при смене собственника (ст. 617 ГК РФ), преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ). В этой связи возникла проблема, поскольку третьи лица не могли узнать о праве аренды, которое могло бы быть им противопоставлено.

В результате чего через 3 дня после вступления указанных изменений в силу принят Федеральный закон от 04.03.2013 № 21-ФЗ, который отменил регистрацию аренды. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества не применялась только 2 и 3 марта 2013 года. Относительно признания таких договоров заключенными в 2013 году сформировалось два подхода.

Согласно первому договоры аренды недвижимого имущества, заключенные в эти дни, не подлежат госрегистрации и отсутствие такой регистрации не влияет на их заключенность. Этот вывод основан на буквальном толковании названных выше норм. Аналогичной позиции придерживается ряд судов (решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2013 по делу № А76-12378/2013, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-21305/2012).

Согласно второму подходу договор аренды недвижимого имущества, заключенный 2 или 3 марта 2013 года, подлежит госрегистрации, поскольку является обременением имущества (решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.09.2013 по делу № А59-3025/2013; постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда данное решение отменено, принят отказ от иска).

Сейчас этот вопрос урегулирован постановлением Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 98 «О внесении дополнения в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды». Оно дополнило постановление Пленума ВАС № 73 п. 27, который при решении вопроса о действительности договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 года, отсылает к п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13. В нем указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то следует иметь в виду, что договор связал их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему госрегистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ. Следовательно, с точки зрения ВАС РФ, незарегистрированная аренда, в том числе совершенная 2 и 3 марта 2013 года, действительна, но лишена вещных элементов.

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru

Статья 164. Государственная регистрация сделок

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Редакция этой нормы была полностью изменена. Это было обусловлено несколькими причинами. Как указывалось в Концепции, ст. 164 не преду- сматривала возможности осуществлять госрегистрацию сделок, предметом которых являются иные объекты гражданских прав, не относящиеся к вещам. Между тем в специальных нормах ГК РФ такие случаи предусмотрены. К примеру, требование о государственной регистрации уступки требования по сделке, требующей такой регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Авторы Концепции предлагали предусмотреть в ст. 164 ГК РФ ГК возможность установления законом обязательной государственной регистрации любых сделок, а не только тех, предметом которых являются вещи (движимое и недвижимое имущество). Однако, учитывая, что в настоящий момент количество сделок, требующих осуществления государственной регистрации, было существенно сокращено, при этом сохранилась регистрация сделок, обязательность которой предусмотрена специальным законом, необходимость в общей норме, допускающей возможность регистрации любых сделок, вряд ли имеется.

Хотя п. 1 ст. 164 ГК РФ направлен в первую очередь на определение момента возникновения правовых последствий сделки, требующей государственной регистрации, в то же время это положение учитывает рекомендацию, изложенную в Концепции. поскольку предусматривает, что госрегистрация сделок имеет место в случаях, установленных законом. В отличие от предыдущей редакции, новая версия п. 1 ст. 164 ГК РФ никаким образом не ограничивает возможность государственной регистрации сделки, объектом которой является не вещь, если регистрация специально закреплена законом.

Ранее в п. 1 ст. 165 ГК РФ говорилось, что несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о госрегистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность). Данное положение неоднократно подвергалось критике.

В старой редакции Гражданского кодекса РФ отсутствовали общие положения о последствиях несоблюдения требования о государственной регистрации сделок. Если п. 1 ст. 165 ГК РФ предусматривал ничтожность в качестве общего правила при несоблюдении нотариальной формы, то такое же последствие для сделок, нарушающих требование об обязательной регистрации, имело место, если это специально было предусмотрено законом. В то же время согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Новая редакция п. 1 ст. 164 ГК РФ определяет общие последствия несоблюдения требований о государственной регистрации. Так, если законом предусмотрена регистрация сделки, то правовые последствия по ней наступают после регистрации. Если читать эту норму буквально, то получается, что незарегистрированные сделки должны считаться незаключенными (несостоявшимися) и не порождать прав и обязанностей, на которые они направлены, за исключением прав и обязанностей сторон по регистрации (последнее верно, поскольку на этот счет предусмотрено специальное правило — п.п. 1, 2 ст. 165 ГК РФ). Такой подход не вполне согласуется с позицией ВАС РФ.

К примеру, в п. 14 постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 говорится о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Если же стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но по каким-то причинам не зарегистрировали его, то это вовсе не свидетельствует о его незаключенности. Если суд установит, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы и по иным условиям было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то тогда они связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Несмотря на то, что данный подход ВАС РФ появился до принятия поправок в ГК РФ, он и сейчас остается актуальным. Об этом свидетельствует принятое Президиумом ВАС РФ информационное письмо от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — Обзор), в котором интерес представляют два момента.

Во-первых, положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии (п. 2 Обзора). При этом в содержании названного пункта прямо отвергается подход, отказывающий в признании того, что сделка, несмотря на наличие выраженного в надлежащей форме согласия сторон по всем существенным условия договора, до ее государственной регистрации порождает какие-либо правовые последствия, кроме предусмотренных п. 3 ст. 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013, а сейчас схожие нормы содержатся в п. 2 ст. 165 ГК РФ), поскольку договор считается заключенным с момента регистрации.

Напротив, совершенный в надлежащей форме договор со всеми существенными условиями, но не прошедший необходимую госрегистрацию уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Такой договор может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после госрегистрации. Оспорить договор можно по правилам о недействительности сделок. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Во-вторых, п. 3 Обзора закрепляет положение о том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. В качестве аргументов в пользу такого решения можно привести то, что по смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о таком договоре. В этом пунтке Обзора речь шла о договоре долгосрочной аренды, который не был зарегистрирован. Суды пришли к выводу, что такой договор не порождает последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы добросовестных третьих лиц. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях спорного соглашения, истец принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него оговоренную плату. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ). Иное толкование норм о регистрации договора аренды будет способствовать недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими. При отсутствии требуемой государственной регистрации правовые последствия не возникают только для третьих лиц.

Сделка, которая предусматривает изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Это положение отвечает на критику авторов Концепции о том, что действующее законодательство не содержит общих положений о необходимости регистрации соглашений о внесении изменений и дополнений в договоры, подлежащие государственной регистрации, а также о госрегистрации изменений таких договоров в одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором. Однако если развить идею, отстаиваемую ВАС РФ, изменения, согласованные сторонами, в отсутствие их государственной регистрации, порождают правовые последствия для них самих, но никак не касаются третьих лиц.

Аналогичное правило предлагается и для расторжения договора, зарегистрированного в установленном законом порядке. Так, согласно п. 7 проекта постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» (по состоянию на 28.11.2013) такой договор считается расторгнутым с момента достижения сторонами соглашения об этом либо с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ) или осуществления одностороннего отказа от договора вне зависимости от даты погашения записи о государственной регистрации договора. Однако в силу принципов публичности и достоверности государственных реестров (п. 1 ст. 8.1 ГК РФ) стороны зарегистрированного договора не вправе до государственной регистрации расторжения договора в отношениях с третьими лицами ссылаться на факт его расторжения, за исключением случаев, если будет доказано, что третье лицо знало либо должно быть знать о том, что договор был расторгнут (абз. 2 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год

Обратите внимание, что п. 1 ст. 165 ГК РФ в старой редакции был исключен. В связи с этим скорректировано также название статьи: «Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации» изменено на «Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки». Установленные в ст. 165 ГК РФ последствия уклонения стороны сделки от ее госрегистрации или нотариального удостоверения остались прежними.

Одно время в практике был не решен вопрос, связанный с возможностью их применения, если отсутствие госрегистрации или нотариального удостоверения сделки не зависит от воли стороны, а вызвано объективными причинами (например, ликвидация юридического лица). В этой связи авторы Концепции предлагали скорректировать эту норму, указав, что эти правила применяются также к случаям, когда невозможность провести нотариальное удостоверение (или регистрацию) сделки возникает не в результате недобросовестных действий другой стороны, а независимо от воли участников сделки (в случае смерти, признания недееспособным, ограничения дееспособности, иных объективных и заслуживающих внимание обстоятельств, возникших после подписания (заключения) сделки, но до момента нотариального удостоверения (госрегистрации). Однако это требование не было учтено, поскольку данная проблема уже была решена к моменту принятия изменений на уровне судебной практики.

Так, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.01.2010 № 10885/09, в случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества, до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления. При отсутствии в ЕГРП записи о государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество покупатель обязан доказать наличие права собственности у продавца и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

В рамках общего правила данный подход изложен в совместном постановлении пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22). Согласно п. 62 указанного постановления на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца — юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ госрегистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче, а покупателем — по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Существенным новшеством ст. 165 ГК РФ стал специальный срок исковой давности в один год по требованиям, указанным в данной статье. На этот срок распространяются правила ст. 195, п. 2 ст. 196 и ст. 198–207 ГК РФ. Следовательно, данный срок может быть восстановлен и приостановлен, на порядок его исчисления не влияет перемена лиц в обязательстве и т. д.

Подпишись и получи доступ ко всей книге!

podpiska.arbitr-praktika.ru