«Если вещное право обладает своими собственными характеристиками, зачем его тоже называть арендой?»

2853
Бевзенко Роман Сергеевич
начальник управления частного права Высшего арбитражного суда РФ, к. ю. н.
Об изменениях, которым подверглась система регистрации прав на недвижимость в новом ГК РФ, а также о том, зачем понадобилось сначала отменять, а затем возвращать регистрацию договора аренды, рассказывает начальник Управления частного права ВАС РФ, к. ю. н., Роман Сергеевич Бевзенко.

«Если вещное право обладает своими собственными характеристиками, зачем его тоже называть арендой?»

Биография

Бевзенко Роман Сергеевич в 2000 году окончил Институт права Самарского государственного экономического университета, с этого же времени занимается преподавательской деятельностью. В 2002 году защитил кандидатскую диссертацию по теме «Защита добросовестно приобретенного владения в гражданском праве». Сфера профессиональных предпочтений: общая часть обязательственного права, правовое регулирование оборота недвижимости, право ценных бумаг. В ВАС РФ работает с 2008 года. В 2010 году назначен на должность начальника Управления частного права ВАС РФ.

– С 1 марта вступил в силу первый блок поправок в ГК РФ. Самые большие дискуссии вызвала новелла, закрепляющая необходимость госрегистрации прав на имущество. Чем мешала система двойной регистрации недвижимости?
– В мировой практике есть две системы регистрации недвижимости. Первая – так называемая «транскрипционно-инскрипционная система» или французская, при которой регистрации подлежат сделки. Собственник устанавливается в зависимости от того, какие сделки зарегистрированы и какая из них зарегистрирована последней. Вторая, более поздняя система – это система поземельных книг или германская регистрационная система. Здесь регистрации подлежат не сделки, а переход права на недвижимые вещи. По этой системе в отношении каждого объекта недвижимости заводится так называемая «поземельная книга», в которую записываются переходы права собственности на эту вещь и ее обременения. То есть, существуют система регистрации сделок и система регистрации прав.

– Как же в России получилось, что у нас есть и регистрация сделок, и регистрация перехода прав?
– В нашем российском правопорядке, к сожалению, не было четкого понимания того, что мы хотим регистрировать. Мы заимствовали идею поземельных книг (это у нас базовая правовая идея сегодня – регистрация перехода и обременения прав). Но также законодатель решил, что в некоторых случаях надо еще и сделки регистрировать. Причем в качестве подлежащих регистрации выбирались именно те сделки, которые имеют сильное социальное звучание, в которых есть участник-гражданин. Например, договор купли-продажи жилых помещений, договор дарения, договор ренты. И, видимо, законодатель посчитал, что такой вот двойной регистрацией он этого гражданина защитит. Насколько я могу судить по публикациям разработчиков Гражданского кодекса РФ середины 90-х годов и далее, законодатель надеялся заменить регистрацией нотариальное удостоверение сделок. Похоже, законодатель полагал, что регистрация поможет гражданину разобраться в правовых последствиях сделки, сможет гарантировать ее законность. Но в итоге на практике все вылилось в банальную подачу двух заявлений и уплату двух пошлин.

– Да, не очень разумно…
– Конечно, разумного объяснения этому вообще нет. Я понимаю, если бы практика купли-продажи квартир пошла по такому пути: стороны сначала заключают договор купли-продажи, регистрируют его. Потом покупатель начинает искать деньги на покупку этой квартиры, договариваться с банком, выстраивать цепочки продажи своей квартиры (то, что у риэлторов называется «непрямая продажа»). Но сегодня на практике люди в простой письменной форме подписывают соглашения о задатке, а затем одновременно регистрируют переход права собственности и договор купли-продажи. Это говорит о непонимании законодателем термина «регистрация прав на недвижимое имущество» и логики регистрационной системы вообще. Единственная сделка, регистрация которой полезна для оборота, – это аренда. Регистрация договора аренды долгое время была способом сообщить потенциальному покупателю, залогодержателю или арендатору, что недвижимость обременена.

– Анализируя ст. 8.1 ГК РФ, можно ли сказать, что у нас теперь реализована идея позитивной регистрации?
– Нет, это неправда. Позитивная регистрационная система – это система, при которой запись и есть право. И совершенно не важно, почему была внесена запись. Иными словами, если есть запись в реестре, то есть и само право. У нас все не так. И это вытекает из норм закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из норм вещного права проекта изменений в ГК РФ, да и из самой ст. 8.1. У нас запись дает право, только если есть должные правовые основания под этой записью в виде действительной сделки или, например, законного акта государственного органа исполнительной власти, уполномочного распоряжаться имуществом. Если такого правового основания нет, то сама по себе регистрация не способна дать право на вещь.

– Регистрация как-то отражается на определении момента, с которого договор считается заключенным?
– В ГК РФ сейчас есть не очень удачная норма: договор, подлежащий регистрации, считается заключенным с момента регистрации. Регистрация – это мера, которую государство вводит для защиты третьих лиц. Иными словами, регистрация не защищает сторон сделки, они и так знают, о чем договорились. Просто их договоренностям законодатель придает свойство публичности, обеспечивает защиту против третьих лиц. Поэтому сделки, подлежащие госрегистрации и считающиеся заключенными с момента регистрации, становятся не всегда удобными для оборота. Практика это очень хорошо высветила в связи с договором аренды будущей недвижимости. Сегодня такую сделку по российскому законодательству совершить невозможно. Но судебная практика допустила такие сделки, потому что они нужны обороту. Я не вижу ни одного серьезного политико-правового аргумента, чтобы такие сделки запрещать. Но формально возможности их совершать ГК РФ не дает.

– Отсутствие регистрации сделки оказывает влияние и на отношения сторон?
– Да, безусловно. Например, стороны должны были зарегистрировать договор аренды, заключенный на срок один год и более, но не сделали этого. Арендодатель при этом передал вещь, арендатор принял ее и начал платить арендную плату. Почему-то сейчас считается, что в этом случае имеет место факт неосновательного обогащения. Мне кажется, что это противоречит здравому смыслу. Хотя договор и не зарегистрирован, стороны ведут себя так, как будто они рассматривают себя связанными договорными обязательствами и игнорировать их волеизъявление совершенно не справедливо и не правильно. В свое время Президиум ВАС РФ, рассматривая очень интересное дело Восточного лесного порта, указал, что и незарегистрированный договор аренды, если стороны приступили к его исполнению, порождает между ними обязательства. Очевидно, что практика пытается вырваться из тисков нормы ст. 433 ГК РФ, и за последний год мы увидели, как суды признают качество договорных обязательств за теми правоотношениями, которые возникают на базе незарегистрированных сделок.

– Это общая проблема понятия незаключенного договора?
– Понятие «незаключенный договор», на мой взгляд, имеет два проявления. Первое – когда воля сторон ясна, они обо всем договорились, но не придали своему волеизъявлению предусмотренную законом форму. Например, не зарегистрировали сделку. Мы понимаем, что в этом случае нет серьезных оснований для отказа в реализации этих договоренностей. Второе – когда стороны волю вроде бы изъявляют, но содержание волеизъявления не совсем понятно. Например, я вам пообещал, что отдам в аренду торговую секцию в таком-то торговом центре. А какую именно секцию – мы не договорились. И поскольку имеет место порок в волеизъявлении, сделка не может считаться состоявшейся. Хотя, судебная практика за последние пару лет предложила решение и этой проблемы. Пусть волеизъявление сторон не содержит каких-либо существенных условий, с которыми закон связывает заключенность договора. Но если из дальнейшего поведения сторон становится ясно, о чем они договорились (например, была передана конкретная торговая секция, арендатор пять или шесть месяцев платил арендную плату в определенном размере, а арендатор ее принимал), то я не вижу решительно никаких причин для отказа в признании этих отношений сторон договором.

– А если речь идет о долгосрочном договоре земельного участка?
– На самом деле, интрига заключалась в том, что в прежней редакции ГК РФ законодатель отменил нормы о регистрации договора аренды, но забыл это убрать из нескольких специальных законов (Земельного кодекса РФ, закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и некоторых других). В результате возник вопрос – как быть: вообще ничего не регистрировать в связи с арендой или регистрировать какое-либо обременение вещи? Но Госдума эту интригу разрешила, вернув обязательную регистрацию сделок аренды. Поэтому сейчас эти вопросы, наверное, уже не актуальны. Пока не будет принят раздел, модернизирующий вещное право, у нас остается регистрация договоров аренды по тем правилам, которые есть сегодня. Я думаю, это разумное решение: очень сомнительно, что практикующие юристы и, в первую очередь, регистрирующие органы готовы вот так взять и начать с 02.03.2013 регистрировать обременение в виде аренды на основании договоров аренды, заключенных в простой письменной форме.

– А как планировалось решить эти вопросы, если бы поправки в законопроект о внесении изменений в ГК РФ не были раздроблены, а принимались бы единым законом?
– Аренда была бы просто договором и никогда не регистрировалась в реестре. Проект о внесении изменений в ГК РФ исходит из того, что аренда – просто обязательство, а не квазивещное право. И законопроект предлагал участникам оборота такие вещные права на чужую недвижимость, как суперфиций, эмфитевзис и узуфрукт. То есть, если вам нужно просто попользоваться чужой вещью в течение какого-то времени, вы заключаете договор аренды. А если вы хотите взять землю или здание в пользование надолго, иметь при этом вещную правовую защиту и стабильные отношения с собственником и защиту против третьих лиц, то эту землю можно взять в эмфитевзис на праве застройки.

– Получается, мы возвращаемся к тому, с чего начали? Только у нас еще добавляется новая статья о регистрации прав?
– Да, с арендой пока все остается, как было. По большому счету, у нас осталась регистрация договоров аренды. Кстати, Госдума забыла убрать регистрацию договоров ипотеки. Поэтому ипотека сегодня регистрируется и как обременение, и как договор. И, конечно, у нас пока будут проблемы с заключением договоров ипотеки будущей недвижимости.

– Если сейчас будут регистрироваться права на имущество, то и об обременениях можно будет узнать из реестра?
– Да, конечно. Здесь заложен принцип обязательного внесения в реестр. Но, к сожалению, комплексность этого решения разрушена разделением Проекта на части. В полном Проекте о внесении изменений в ГК РФ предусматривался комплексный, логически непротиворечивый подход. Например, если аренда не подлежит регистрации, то и ст. 617 ГК РФ, из которой сегодня выводят право следования, тоже не применяется. Что же касается других прав, которые вводятся на недвижимые вещи (суперфиций, эмфитевзис и узуфрукт), то они подлежат регистрации, и здесь принцип достоверности реестра работает в полной мере. Если есть запись, значит, есть право и покупатель получает вещь, обремененную этим правом. Если нет записи – значит, нет права и покупатель, таким образом, защищен.

– Что, на Ваш взгляд, для имущественного оборота лучше: сугубо обязательственная аренда или аренда с элементами вещного права (права следования и т.п.)?
– Я не поклонник аренды как квазивещного права. В моей картине мира аренда – это очень удобная, гибкая сделка, с помощью которой лицо может пользоваться чужой недвижимой вещью. Если мы отказываемся видеть в аренде вещное право, становится возможно применять аренду для обслуживания самых разнообразных интересов в чужом имуществе. Например, аренда части вещи. Эта конструкция не возможна с точки зрения вещного права. Или аренда будущей вещи; аренда, заключенная с лицом, которое не является собственником передаваемой вещи; аренда, заключенная с арендодателем в отношении вещей, принадлежащих третьим лицам; аренда построенного, введенного в эксплуатацию, но не зарегистрированного, как самостоятельная вещь, здания. Все это невозможно сделать с вещно-правовой арендой. Сегодня существует мнение, что аренда бывает и вещная, и обязательственная. Мне кажется, это методологически неверно. Все-таки типизация и систематика в праве – большая ценность. Если есть некий тип договора, по которому одно лицо пользуется (или будет пользоваться) чужой вещью (или частью вещи) и за это платит, то пусть это будет договор и пусть это будет аренда. Но если есть вещное право, которое обладает совершенно другими характеристиками, то я не понимаю, зачем его тоже называть арендой? Теоретически я способен, конечно, различить виды аренды. Кстати, у нас сегодня есть 7 или 8 видов аренды. Например, аренда по ст. 36 Земельного кодекса РФ – это совершенно самостоятельный, особый вид аренды.

– Тут, очевидно, налицо и проблема применения к таким разным институтам общих норм?
– Совершенно верно! Общих норм, которые действительно следует применять к этим «вариантам» аренды, на самом деле, единицы. И сейчас проблема в том, что суды путаются, не понимают, что к аренде земельного участка для целей строительства по ст. 36 ЗК РФ невозможно применять те же правила, которые регулируют аренду 1 кв. м. в помещении на 5 месяцев под банкомат в торговом центре. Тут вообще нет ничего общего!
Еще пример – можно ли в договор аренды, заключенный по ст. 36 ЗК РФ, заложить право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от такого договора? Если мы говорим, что аренда – это обязательство, то конечно, можно, поскольку есть принцип свободы договора. Но такая ситуация противоречит здравому смыслу, потому что аренда по ст. 36 Земельного кодекса РФ – это специальный институт, который соединяет у нас права на землю и права на здания. Поэтому методологически неверно взять семь совершенно разных правовых явлений и назвать все это арендой.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Сколько судов у вас в год?

  • Ни одного 5.61%
  • До 10 21.5%
  • 10-50 39.25%
  • Больше 50 33.64%
Другие опросы

Рассылка



Вас заинтересует

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль