Без регистрации перехода права цену объектов учитывают при продаже имущества должника

432
Компания продала контрагенту недвижимость, но переход права не зарегистрировали. Впоследствии компанию признали банкротом. Возник спор о стартовой цене продажи имущества должника. Суды исключили из нее стоимость недвижимости. Но Верховный суд указал, что поскольку регистрации перехода права не было, недвижимость остается в конкурсной массе должника.

Конкурсный управляющий попросил суд установить стартовую цену продажи имущества должника

Компания передала банку имущество в качестве залога. Через некоторое время в отношении компании начали процедуру банкротства. Конкурсный управляющий направил в арбитражный суд заявление о продаже имущества, которое компания передавала банку. Конкурсный управляющий просил определить порядок и условия продажи этого имущества. К заявлению управляющий приложил отчет независимого оценщика и настаивал, чтобы стоимость имущества определили на основании данных отчета

Независимая оценка занизила рыночную стоимость имущества должника

Один из кредиторов банкрота возразил против просьбы управляющего. Он подчеркнул, что в данном случае стартовую цену нужно назначать в размере 80% от рыночной стоимости, которую определил оценщик (подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ). Кроме того, кредитор направил ходатайство о проведении судебной экспертизы. По его мнению, оценщик существенно уменьшил стоимость предмета залога.

Первая инстанция не согласилась с доводами о занижении стоимости. Ходатайство не удовлетворили. Суд назначил стартовую цену заложенного имущества в размере 80% от стоимости, которую оценщик указал в отчете.

Подали апелляционную жалобу. Апелляция удовлетворила ходатайство об экспертизе. Экспертиза показала, что оценщик действительно занизил рыночную стоимость имущества. Стартовую цену скорректировали так: установили 80% от рыночной стоимости, которую указал эксперт, но исключили из стартовой цены стоимость трех нежилых помещений, которую прежде учитывали. Эти помещения компания-должник продала банку до введения процедуры банкротства.

Кассация исключила из цены продажи имущества должника стоимость нескольких объектов недвижимости  

Дело попало на рассмотрение в суд округа. Кассация поддержала позицию апелляционного суда. Обнаружили, что государственной регистрации права собственности компании на три помещения и перехода права собственности на них к банку не было. Кассация указала, что это не мешает исключить стоимость объектов из стартовой цены заложенного имущества.

Исключать цену недвижимости из стоимости имущества должника нельзя

Затем делом занялся Верховный суд. Он не поддержал выводы нижестоящих судов. Суд указал: переход права собственности на недвижимость привязан к моменту регистрации перехода (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Также суд заметил, что все имущество компании-должника, которым она обладает в момент начала конкурсного производства, составляет конкурсную массу (п. 1 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ). С начала процедуры банкротства требования кредиторов компании  по неденежным имущественным обязательствам становятся денежными (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона № 127-ФЗ, абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35. Эти требования необходимо оценить в денежном эквиваленте и рассматривать согласно ст. 100 Закона № 127-ФЗ.

Верховный суд подчеркнул: апелляция и кассация не приняли во внимание указанные нормы Гражданского кодекса и закона о банкротстве. У компании, которая продала недвижимость банку, осталось право собственности на нее. Поскольку регистрации перехода права не было. Суды фактически исключили эту собственность должника-банкрота из конкурсной массы. Следовало решить вопрос, вправе ли компания продать, а банк купить эту недвижимость после начала конкурсного производства. Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций. Дело направили на новое рассмотрение (определение ВС РФ от 26.12.2016 по делу № А32-29919/2012).

По материалам рубрики «Обзор арбитражных споров», № 2. 2017 г.

Читайте на тему



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Вас заинтересует

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль