Государственная регистрация перехода права собственности без участия продавца

952

Для получения полноценного статуса собственника объекта недвижимости недостаточно одного лишь заключения договора купли-продажи — необходим факт государственной регистрации перехода права собственности. При надлежащем исполнении сторонами принятых на себя обязательств, проблем, как правило, не возникает. Однако исполнение обязательства по тем или иным причинам может быть не доведено до конца. В таких случаях приобретатель не становится полноценным собственником.

Одной из самых распространенных является ситуация, когда продавец, передав покупателю недвижимое имущество, ликвидируется. Новый владелец такого имущества сталкивается с проблемой регистрации. Дело в том, что обычный способ защиты, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности, в данном случае не сработает. Продавец не является уклоняющейся стороной. Он просто перестал быть субъектом имущественных отношений. В ряде случаев причинами, побудившими покупателя обращаться в суд, является отказ государственных органов в соответствующей регистрации. Наконец, препятствием к регистрации перехода права собственности может стать продавец, который, передав имущество, после получения денег теряет интерес в осуществлении дальнейших действий. Все эти ситуации объединяет одно — покупатель, получив имущество, не становится его собственником. Перед ним возникает задача — узаконить переход права собственности на имущество и завершить процесс регистрации.

Ненадлежащий способ защиты

Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество без участия продавца во внесудебном порядке невозможно. Предполагаемый собственник имущества обращается в суд с иском о признании права, требованием признать действия регистрирующего органа по отказу в рeгистрации незаконными и т. д. Но проблема в том, что перечисленные способы защиты характерны для ситуаций, когда право собственности заявителя кем-то оспаривается. В нашем же случае отсутствует спор по поводу принадлежности объекта лицу. Поэтому и способ защиты должен быть иным.

Требование о признании права собственности. Этот иск заявляют владельцы недвижимости, которые приобрели ее, но не успели оформить переход права собственности. Такая ситуация случается, когда к моменту подачи документов на регистрацию нет продавца, например, по причине его ликвидации. Поскольку продавец отсутствует, регистрирующий орган, как правило, отказывает в регистрации. С помощью иска о признании права собственности покупатель пытается преодолеть этот отказ.

Пример из практики. Стороны заключили договор купли-продажи объекта недвижимости. Вскоре продавец был ликвидирован. Покупатель обратился за регистрацией своих прав и получил отказ, поскольку продавец не числился в ЕГРП как владелец данного имущества. Тогда покупатель обратился в арбитражный суд с требованием о признании за ним права собственности на приобретенный объект недвижимости. Он ссылался на невозможность произвести госрегистрацию права собственности по причине ликвидации продавца. Однако суд посчитал, что покупатель выбрал ненадлежащий способ защиты. Он приобрел объект недвижимости на основании договора купли-продажи, значит, его право собственности вытекает из обязательственного правоотношения. Это право никем не оспаривалось, доказательств, свидетельствующих об отказе регистрирующего органа в госрегистрации перехода права собственности на спорное имущество либо об уклонении от таких действий, не представлено. Сведения об обращении истца с соответствующим заявлением в регистрирующий орган отсутствовали (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.07.2012 по делу № А81-2562/2011).

Следует отметить, что уклонение продавца от факта регистрации перехода права собственности, как правило, никак не связано с совершенной сделкой. Иными словами, ликвидация продавца не связана с какими-либо нарушениями по отчуждению недвижимого имущества.

Пример из практики. Предприниматель купил у общества недвижимое имущество, но не успел зарегистрировать за собой переход права собственности на него. Причина — ликвидация продавца. Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности. В удовлетворении требований было отказано. Суд, указал, что право собственности у истца на спорные объекты могло возникнуть только с момента государственной регистрации перехода права, а право собственности истца на данное недвижимое имущество зарегистрировано не было. До государственной регистрации перехода права собственности к истцу — покупателю по сделке право собственности на спорное имущество сохраняется за продавцом. Следовательно, право собственности у истца не возникло и потому не подлежит защите путем предъявления вещного иска, каким является иск о признании права собственности (постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу № А40-120551/11-113-1066, определение ВАС РФ от 20.11.2012 № ВАС-15113/12,).

Иск о признании права собственности невозможен там, где право собственности еще не возникло. Его подают только в тех случаях, когда лицо уже является собственником, но не может совершать распорядительные сделки со своим имуществом ввиду отсутствия (утраты) правоустанавливающих документов. В рассматриваемом случае покупатель собственником еще не стал.

Надлежащий способ защиты

Требование о государственной регистрации перехода права собственности. Этот иск подходит для ситуаций, когда продавец по договору купли-продажи недвижимости не совершает действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности с него на покупателя.

Пример из практики. Покупатель объекта недвижимости оплатил его стоимость по договору, однако продавец так и не передал ему имущество. Покупатель обратился в арбитражный суд с иском о регистрации перехода права собственности, полагая, что продавец уклоняется от госрегистрации перехода права собственности. Как указал суд, признавая позицию истца обоснованной, продавец действительно уклонялся от регистрации перехода права собственности, в связи с чем надлежало провести госрегистрацию в судебном порядке. Из разъяснений, содержащихся в Постановлении № 10/22, следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от осуществления госрегистрации перехода права (п. 61). В данном случае указанные обстоятельства были доказаны покупателем. Суд установил, что истец неоднократно обращался к ответчику с требованием либо личного участия в представлении соответствующих документов в регистрирующий орган, либо выдачи доверенности для участия в регистрации. При этом переписка с ответчиком свидетельствовала об отказе от проведения госрегистрации перехода права собственности на спорный объект совместно с истцом (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу № А03-8834/2011).

Верность выбора такого способа, как требование о государственной регистрации перехода права собственности, объясняется тем, что в данном случае между участниками договора, по которому была отчуждена недвижимость, отсутствует спор. Проблема заключается в том, что продавец не совершает действий, необходимых для завершения перехода права собственности. Поскольку принудительно заставить продавца совершить такие действия невозможно, то единственным выходом будет совершить государственную регистрацию перехода правового титула по решению суда.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Сколько судов у вас в год?

  • Ни одного 5.61%
  • До 10 21.5%
  • 10-50 39.25%
  • Больше 50 33.64%
Другие опросы

Рассылка



Вас заинтересует

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль