Собственнику недвижимости отказали в выкупе участка под объектом: судебная практика

2216
Владелец недвижимости планирует выкупить участок земли под объектом. Госорган может потребовать, чтобы площадь участка соотносилась с площадью объекта. Судебная практика сложилась в пользу госорганов.

В законодательстве присутствует норма для собственника объекта недвижимости об исключительном праве на земельный участок под ним (получение в аренду либо выкуп в собственность). Однако государственные органы нередко стараются ограничить это право. Чаще всего в выкупе земли отказывают, ссылаясь на несоразмерность площади объекта недвижимости площади испрашиваемого участка.  Хотя в ЗК РФ уже нет такого понятия, собственникам приходится обосновывать соразмерность.

Как суды использовали норму Земельного кодекса о соразмерности

С 1 марта 2015 года утратила силу статья 36 ЗК РФ, которая регулировала предоставление собственнику земельного участка. Госорганы оперировали критерием несоразмерности, опираясь на формулировки этой статьи. С ее помощью они ограничивали рамки исключительного права собственника недвижимости. При обращении за выкупом либо оформлением аренды участка собственник объектов недвижимости зачастую получал отказ с указанием на то, что для эксплуатации построенных объектов требуется меньший по площади участок, чем был предоставлен ранее для их строительства.  См. примеры судебных актов:

постановления ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2009 по делу № А52-5057/2008от 28.01.2013 по делу № А66-5667/2012от 27.01.2014 по делу № А56-20059/2013Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10АС Северо-Западного округа от 12.09.2014 по делу № А56-71659/2013, определения ВАС РФ от 03.10.2011 по делу № А59-4029/2010от 02.12.2013 по делу № А51-20731/2012.

Когда суды рассматривали заявления о признании отказа незаконным, то чаще всего принимали сторону органов власти. Наиболее активно суды ссылались на п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35 и п. 7 ст. 36 ЗК РФ. Однако критерий соразмерности площади объекта недвижимости и площади земельного участка, который выработала судебная практика, основан на вольном толковании норм ЗК РФ, которые к тому же в данном случае не применимы:

  1. Установленный п. 2 ст. 35 ЗК РФ принцип определения площади земельного участка в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ справедлив лишь тогда, когда имеет место переход права собственности на объект недвижимости от одного собственника к другому и устанавливается размер площади участка, необходимый для его использования.
  2. В п. 3 этой же статьи, где определяется порядок преимущественного права покупки земельного участка собственником объекта недвижимости, говорится о целом земельном участке, а не его используемой части.
  3. В п. 7 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому площадь земельного участка следовало определять с учетом фактического землепользования, говорилось только о ситуациях, когда государственного кадастрового учета не было.

Следовательно, органы власти и судебные инстанции неправомерно ссылались на данные нормы, если рассматривался случай с участками, которые поставили на кадастровый учет и которые будущий собственник изначально получал для строительства недвижимости. Такое применение норм ст. 36 ЗК РФ постепенно привело к тому, что если изначально участок был предоставлен только для строительства объекта либо эксплуатировался под давно построенным зданием, собственник этого объекта мог выкупить только часть земли. При этом он должен был доказать необходимость использования испрашиваемого участка в заявленных целях.

В каких случаях решение об участке суды принимали в пользу собственника

В пользу собственников суды выносили решения лишь при формальном процессуальном подходе, когда бремя доказывания распределялось на основании норм об оспаривании решений и действий госорганов.

Например, суд отклонил довод предыдущего арендатора о величине земельного участка, и то лишь потому, что при рассмотрении спора государственный орган не говорил о несоразмерности участка. При этом суд сослался на те же нормы и указал, что спорный земельный участок сформирован с учетом назначения здания, является соразмерным, необходимым и достаточным для его эксплуатации и обслуживания (постановление ФАС Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2012 по делу № А56-63161/2011).

В чем смысл критерия соразмерности

Изначально критерий соразмерности в подобных спорах возник как защита от явных злоупотреблений собственников, которые требовали земельный участок очевидно большей площади, чем строение. Но госорганы и суды начали применять данный критерий ко всем ситуациям и не по первоначальному смыслу.

У подхода госорганов есть экономическое обоснование. До 1 июля 2012 года у собственников недвижимости были льготы на выкуп участков (ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). С 1 июля 2012 года норма о льготах утратила силу. Теперь такие земельные участки выкупаются, как правило, за 100% кадастровой стоимости. Но государственному органу выгодно предоставлять собственнику только минимальную часть земли. Орган власти в этой ситуации может получать доход от неиспользуемой части в форме аренды либо передачи под застройку иному лицу.

Читайте об этом

Читайте также



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




Вас заинтересует

© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль