Оспаривание кадастровой стоимости: позиции судов в 2016 году

3185
В 2016 году при рассмотрении споров об изменении результатов кадастровой оценки суды ответили на многие вопросы, в частности, об участниках споров о кадастровой стоимости и об экспертизе независимой оценки стоимости объектов недвижимости.

Статистика обращений о пересмотре кадастровой оценки в суд или комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

В 2016 году было много обращений о пересмотре результатов кадастровой оценки объектов недвижимости. Статистика за январь-июль 2016 г. показывает, что обращение в суд было более эффективным, чем обращение в комиссию. По решению суда кадастровая стоимость объектов недвижимости была снижена в среднем на 45% от изначальной величины, по решению комиссии – на 30%. Суды удовлетворили соответствующие исковые требования в 52% случаев, отказали – в в 6% случаев, на конец лета – начало осени 2016 г. 42% дел находились на рассмотрении. Комиссия установила кадастровую стоимость в размере рыночной примерно в 7 тыс. случаев и отклонила заявление примерно в 5 тыс. случаев.

Смотрите видеолекцию

Кадастровая стоимость. Практика 2016 года

Читайте на тему

Кто может участвовать в деле об оспаривании кадастровой стоимости

В судебной практике часто возникает вопрос о том, кто и в каком качестве может участвовать в делах об оспаривании результатов кадастровой оценки. Могут ли это быть муниципальные органы, налоговые органы, и т. п.?   

Участие органов муниципального самоуправления в деле об оспаривании кадастровой стоимости

Конституционный суд РФ рассматривал в этом году дело, в котором истцом выступал орган местного самоуправления. Орган местного самоуправления оспаривал кадастровую стоимость участка земли, который не было в собственности муниципального органа, но находился на его территории. Изучив материалы дела, КС РФ указал, что муниципальный орган может оспаривать кадастровую стоимость в таких обстоятельствах, но только в случае, если стоимость спорного участка уже была существенно снижена по заявлению собственника участка (постановление КС РФ от 05.07.2016 № 15-П). В данном случае, по мнению КС РФ, резкое снижение стоимости участка может затронуть права и законные интересы органа местного самоуправления – например, уменьшится объём налоговых отчислений в местный бюджет.

Участие налоговых органов в деле об оспаривании кадастровой стоимости  

Арбитражный суд Уральского округа занимался делом, где возник вопрос об участии налогового органа в пересмотре результатов кадастровой оценки (постановление от 20.07.2016 по делу № А76-19190/2014). Общество обратилось с требованием установить кадастровую стоимость своего земельного участка в размере рыночной, и суд первой инстанции удовлетворил иск. Однако налоговая инспекция направила в суд заявление о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам. Под вновь открывшимися обстоятельствами налоговая подразумевала то, что она не принимала участия в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований по предмету спора. По мнению налоговой, результат спора отразится на деятельности налогового органа, поэтому решение суда следовало пересмотреть.

Суд первой инстанции отказал налоговой: он сослался на то, что нет доказательств нарушения прав налогового органа. Кроме того, вступление судебного акта в силу не породило дополнительных обстоятельств, которые повлияли на деятельность налоговой. Инспекция направила апелляционную жалобу, затем кассационную жалобу, но суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали позицию суда первой инстанции.

Участие Федеральной кадастровой палаты в оспаривании кадастровой стоимости   

Правомочность привлечения Федеральной кадастровой палаты к участию в процессе об оспаривании кадастровой стоимости обсуждалась ВС РФ в 2015 году в ходе рассмотрения дела № 10-АПГ15-8. В деле присутствовал довод о том, что филиал кадастровой палаты был необоснованно привлечён к участию в процессе. Ознакомившись с материалами дела, ВС РФ подчеркнул, что этот довод касается формальной стороны вопроса и не может служить основанием для отмены судебного акта: верное решение суда первой инстанции нельзя отменить по формальному основанию (определение ВС РФ от 07.09.2015 по делу № 10-АПГ15-8).

В практике Московского городского суда в 2016 году был пример дела, где Федеральная кадастровая палата фигурировала как соответчик (решение Московского городского суда от 03.08.2016 по делу № 3А-782/2016). Общество требовало установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и привлекало в качестве ответчиков Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве и московский филиал Федеральной кадастровой палаты.

Суд установил кадастровую стоимость в размере рыночной, но указал, что Федеральная кадастровая палата не является в данном случае надлежащим административным ответчиком. Данный довод суда был подкреплён ссылкой на п. 7 постановления пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 (далее – постановление № 28).

Участие арендатора объекта недвижимости в деле об оспаривании кадастровой стоимости

На рассмотрении в ВС РФ находилось дело, в котором арендатор объекта недвижимости обратиться с иском об оспаривании итогов кадастровой оценки. Арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, обратился с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Размер арендной платы был определён на основе кадастровой стоимости участка, которая была существенно выше рыночной, и интересы арендатора страдали.

Нижестоящие суды отказали в иске. По их мнению, арендатор не относится к числу лиц, которые вправе обратиться с подобным иском о земельном участке, право собственности на который принадлежит государственному или муниципальному образованию. Кроме того, договор аренды, заключённый с арендатором на 5 лет, также не содержал условия о том, что арендатор вправе обращаться за пересмотром кадастровой стоимости участка.

Но судебная коллегия по административным делам ВС РФ с таким выводом не согласилась. ВС РФ подчеркнул, что арендатор вправе обращаться с иском об оспаривании результатов кадастровой оценки участка, находящегося в публичной собственности, независимо от срока действия договора аренды. Арендатор вносит арендную плату, которая установлена в соответствии с кадастровой стоимостью участка (определение ВС РФ от 14.01.2016 № 86-КГ15-10).

О кадастровой стоимости:

Без каких документов не примут заявление о пересмотре кадастровой стоимости

Истец заявил требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не представил акты определения кадастровой стоимости земельных участков. В таких актах кадастровая стоимость земельных участков отражается, если:

  • при проведении государственной кадастровой оценки изменились уникальные характеристики земельного участка;
  • был образован новый земельный участок;
  • в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о ранее учтенном земельном участке.

В данном случае кадастровая стоимость спорного земельного участка была определена в общем порядке, указанные акты не готовились. Тем не менее нижестоящие суды оставили исковое заявление без движения.

Судебная коллегия по административным делам ВС РФ не согласилась с нижестоящими судами и направила дело на новое рассмотрение. ВС РФ аргументировал тем, что существует исчерпывающий перечень документов, без которых административное исковое заявление о кадастровой стоимости не принимается. Этот перечень установлен в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и постановлении № 28 (определение ВС РФ от 04.08.2016 № 81-КГ16-16).

Какие федеральные стандарты оценки необходимы при оценке кадастровой стоимости

При установлении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости независимый оценщик применил федеральные стандарты оценки № 1 «Общее понятие оценки, подхода и требований к проведению оценки», № 2 «Цель оценки и виды стоимости» и № 3 «Требования к отчету об оценке». Оценщик не применил стандарт № 4 «Определение кадастровой стоимости». Общество подало иск о пересмотре кадастровой стоимости данного объекта недвижимости и предоставило отчёт оценщика.

Суды отказали обществу в иске об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере рыночной на том основании, что оценщик не использовал федеральный стандарт оценки № 4. Однако судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с выводами нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение. ВС РФ отметил, что стандарт № 4 содержит требования к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки и без учета уникальных характеристик конкретного объекта. То есть федеральный стандарт оценки №4 в данном случае применять не требовалось. В итоге иск общества был удовлетворён (дело № А40-81849/2014).

Судебная экспертиза при оспаривании кадастровой стоимости

Ходатайство о проведении экспертизы кадастровой стоимости объекта недвижимости

Согласно постановлению № 28 суд обязан вынести на обсуждение отчёт независимого оценщика, если обоснованность отчёта вызывает сомнения. Также по ходатайству участников процесса или по своей воле суд вправе назначить экспертизу.

Суд определяет круг вопросов, которые нужно разрешить с помощью экспертизы. Если суд первой инстанции не назначит экспертизу или отклонит ходатайство о ней, нужно составить ходатайство об экспертизе в апелляционную инстанцию.

Рассмотрим на примере двух дел. В одном случае суд первой инстанции усмотрел в отчёте оценщика существенные недостатки и отказал в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной. Судебная экспертиза проведена не была (определение ВС РФ от 07.04.2016 № 18-АПГ15-31). В рамках другого дела со схожими обстоятельствами суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства общества о назначении судебной экспертизы (определение ВС РФ от 14.04.2016 № 5-АПГ16-96).

В обоих случаях судебная экспертиза была назначена уже апелляцией. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отменила акты нижестоящих судов и приняла решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной в соответствии с экспертным заключением.

Ходатайство о повторной экспертизе кадастровой стоимости

В рамках одного дела о снижении кадастровой стоимости нескольких участков земли экспертиза выявила, что:

  1. Кадастровая стоимость одного из участков завышена по отношению к рыночной на 5%, разница составила 5 млн р.
  2. Два других участка имеют рыночную стоимость на 15% и 50% выше кадастровой, то есть на 6 млн р. и на 11 млн р. соответственно.

Истец подал ходатайство о повторной экспертизе. Но суд счёл, что истец не обладает компетенцией, чтобы оценить верность суждений эксперта, отказал в удовлетворении ходатайства. Суд установил кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной в соответствии с экспертным заключением (решение Мосгорсуда от 16.03.2016 по делу № 3А29/2016). Истцу пришлось подать в апелляционную инстанцию отказ от иска, производство по делу было прекращено.

Отказ суда опирался на аргумент, что истец не обладает уровнем знаний, который необходим для объективной оценки экспертного заключения. Чтобы снизить риск отказа в схожей ситуации, к ходатайству о повторной экспертизе нужно приложить заключение профессионального оценщика.

Нарушения со стороны эксперта при проведении судебной экспертизы

Суд первой инстанции удовлетворил иск общества об установлении кадастровой стоимости арендуемого участка. Ответчик в апелляционной жалобе заявил о нарушениях при проведении судебной экспертизы. Суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда первой инстанции. Апелляция отметила, что факт нарушений, которые, по мнению заявителя, допустил эксперт, не свидетельствует об их воздействии на итоговые выводы экспертного заключения (определение судебной коллегии апелляционной инстанции Мосгорсуда от 22.06.2016 № 33-А20622/2016). Если становится известно, что эксперт в ходе экспертизы совершил ошибку, нужно доказать не только факт ошибки, но и её отрицательное влияние на результат экспертизы.

Указанные правовые позиции судов можно учитывать при ведении споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости в 2017 году.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль