С арендатора потребовали оплаты аренды, хотя он освободил помещение

1787
Досрочное освобождение помещения не прекращает обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Если арендодатель не ответил на письма арендатора о расторжении договора и не принял освобожденное арендатором помещение, то обязанность арендатора по внесению арендной платы сохраняется до приемки помещения арендодателем.

Об аренде:

Договор аренды нежилого помещения

Две компании заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 5 лет. Однако до истечения предусмотренного договором срока аренды арендатор направил арендодателю ряд писем с просьбой расторгнуть договор, зачесть часть гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды, а также направил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды.

Арендодатель не ответил на уведомления арендатора

Арендодатель оставил направленные письма без ответа, соглашение о расторжении договора аренды не подписал и не возвратил арендатору. Затем арендатор письмом сообщил арендодателю о возврате помещения с просьбой направить своего представителя для приемки. В связи с неявкой представителя арендатор составил односторонний акт об освобождении помещения, заполнил обходной лист и направил арендодателю подписанный со своей стороны передаточный акт.

Через 2 месяца арендодатель направил арендатору претензию в связи с просрочкой внесения арендной платы с требованием погасить задолженность и уплатить пени. Позже он также направил арендатору уведомление о досрочном расторжении договора по причине нарушения арендатором своих обязанностей. После этого арендодатель принял помещение по передаточному акту и направил арендатору очередную претензию с требованием погасить задолженность. Арендатор задолженность не погасил, и арендодатель обратился в арбитражный суд с иском.

Арендодатель потребовал оплаты задолженности, хотя арендатор отказался от договора 

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требований истца. Суды посчитали, что арендатор, действуя разумно и добросовестно, уведомил арендодателя о прекращении арендных отношений и готовности возвратить нежилое помещение. Арендодатель мер по принятию помещения не предпринял, в связи с чем дальнейшее образование задолженности зависело уже исключительно от его действий.

При этом суды отклонили ссылки истца на то, что в договоре не закреплено право ответчика на односторонний отказ от исполнения договора, а прекращение пользования помещением по инициативе ответчика при отсутствии препятствий со стороны истца не освобождает от обязанности внести арендную плату за весь период пользования помещением и до возврата его истцу.

Верховный суд указал, что досрочное освобождение объекта аренды не позволяет прекратить арендные платежи

Между тем Верховный суд пришел к противоположным выводам. Он исходил из того, что в договоре не было закреплено условия о праве арендатора на односторонний отказ от договора по причине прекращения деятельности организации. Таким образом, односторонний отказ ответчика от договора и досрочное прекращение аренды были неправомерны.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Следовательно, арендатор допустил существенное нарушение договора аренды в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд. В связи с этим Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, см. определение ВС РФ от 01.09.2016 по делу № А55-28556/2014. Из определения:

«Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).

В пункте 2 статьи 610 ГК РФ в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором…

… Договор аренды от 27.09.2010 № А-04-132 истцом и ответчиком был заключен на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, судам надлежало установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.

Вопреки этому, в решении суда первой инстанции, постановлениях судов апелляционной инстанции и округа не содержится вывода о наличии в договоре аренды от 27.09.2010 № А-04-132 условия о праве арендатора (ответчика) на односторонний отказ от договора по причине прекращения деятельности организации. Довод истца об отсутствии этого права у ответчика, который был заявлен при рассмотрении дела в судах трех инстанций, судами надлежащим образом не проверен. Факт расторжения договора аренды с 30.04.2014 судами также не выявлен.

Следовательно, выводы судов о правомерности одностороннего отказа ответчика от договора аренды и досрочном прекращении аренды 30.04.2014 не подтверждаются установленными судами обстоятельствами дела и не основаны на нормах закона.

По этой причине несостоятельны последующие выводы судов о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, осуществил возврат помещения 30.04.2014 и что истец уклонялся от приемки помещения, в связи с чем арендная плата с 01.05.2014 по 30.06.2014 не подлежит взысканию…

… Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 ГК РФ, пункт 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66). Арендодатель лишается права требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора только в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества при наличии основания для прекращения договора аренды (пункт 37 Обзора №66)».

По материалам рубрики «Обзор арбитражных споров», № 10, 2016 г.

Читайте на тему



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль