Практические аспекты оспаривания кадастровой стоимости

1631
Стенограмма лекции А. Карпенко

Смотрите видеолекцию

Читайте на эту тему

Данная категория споров в последнее время стала чуть ли ни самой массовой - до этого в арбитражных судах, а теперь и в судах общей юрисдикции. Связано это с тем, что кадастровая оценка, которая проводится все эти годы, существенным образом влияет на налогообложение компаний, существенным образом затрагивает права компании в сфере налога на имущество, а также налога на землю. И подчас расходы компании возрастают многократно в результате кадастровой оценки, и эта кадастровая оценка зачастую существенно превышает рыночную стоимость объектов недвижимости, будь то земля или недвижимость, находящаяся на ней. Это приводит к существенному росту налогового бремени, поэтому данный вопрос стал актуален для бизнеса, и поэтому данная категория споров стала одной из самых популярных в судах. В августе 2014 соответствующие полномочия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости были переданы судами арбитражными судам общей юрисдикции.

Каким образом данная категория споров развивалась на протяжении последних 5-6 лет?

В июле 2010 года были внесены изменения в закон об оценочной деятельности, Земельный Кодекс и иные законодательные акты. Изменения касались введения в Закон об оценочной деятельности главы III_1 «Государственная кадастровая оценка». Также были дополнены положения ЗК РФ нормами о кадастровой оценке земель, в частности, ЗК был дополнен п. 3 ст. 66, которая предусмотрела, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость приравнивается к рыночной.

Вышеуказанными актами законодатель привязал налог на землю и арендную плату на нее к кадастровой стоимости и дал возможность собственникам, не согласным с кадастровой оценкой земли, обжаловать данную оценку в суд, и в случае вынесения судебного решения по тому, какова рыночная стоимость земли, вносить установленную судом рыночную стоимость в государственный земельный кадастр.

После того, как были приняты эти нормы, их применение вызвало существенные споры на практике. В частности, было непонятно, могут ли владельцы недвижимости, которая расположена на арендуемой у государства или муниципалитета земле, оспаривать кадастровую оценку этой земли, ведь они не являются ее владельцами, они владеют лишь недвижимостью, которая на ней расположена. Однако поскольку арендная плата на этой земле привязана к государственной кадастровой оценке, эта кадастровая оценка непосредственным образом затрагивала права владельца недвижимости. Кроме того, неясно было, что непосредственно необходимо было обжаловать в суде - решение о той или иной кадастровой оценке, или требовать в суде установления рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости или земельного участка.

В общем виде процесс оспаривания кадастровой оценки выглядел следующим образом. После того, как органы государственной власти провели в рамках своих полномочий государственную кадастровую оценку земли, и ее результаты были внесены в государственный кадастр недвижимости, у лица возникала следующая альтернатива, в случае если он не был согласен с данной кадастровой оценкой. Он должен был привлечь оценщика, провести рыночную оценку земли и в случае, если эта рыночная оценка была меньше - как правило, существенно, - государственной кадастровой оценки, у него было два альтернативных пути: он мог обратиться в административном порядке в специально созданную при Росреестре комиссию, которая называлась Комиссия по рассмотрению споров от результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Росреестра по субъектам РФ, и оспорить данную кадастровую оценку или оспорить эту оценку непосредственно в суде. В случае, если соответствующая оценка затрагивала права физлица, оценка оспаривалась в судах общей юрисдикции, если же она затрагивала права юрлица, то оспаривание производилось в арбитражном суде.

Если комиссия или суд принимали положительное решение, то рыночная цена, которая была установлена или решением комиссии, или судом на основе того заключения, которое приносилось лицом непосредственно в комиссию или суд, результаты этой рыночной оценки вносились в государственный кадастр недвижимости, и именно эта цена становилась кадастровой ценой того или иного земельного участка.

Примерно с 2011 г. начала складываться судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в АС. Суды выработали более или менее единый подход к данным спорам. Ключевые позиции по данной категории споров нашли свое отражение в нескольких постановлениях Президиума ВАС РФ, это Постановления Президиума ВАС РФ № 913/11, 12651/11,13839/13.

В качестве типичных примеров, когда ряд вопросов так и не был разрешен судебной практикой, можно привести следующую ситуацию. Собственник решил воспользоваться административной процедурой оспаривания кадастровой стоимости и обратился в специально созданную комиссию при Росреестре. Комиссия отказала ему в пересмотре кадастровой стоимости. С каким требованием владельцу идти в суд? С заявлением об оспаривании решения самой комиссии или с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной? Суды данную дилемму решали по-разному. Иногда они вообще не признавали комиссию при Росреестре государственным органом, чьи действия и решения можно оспорить и чьи решения являются ненормативными актами. Порой суды отказывали в признаниях недействительными, считая, что данный способ защиты является ненадлежащим и нужно идти непосредственно в суд за установлением рыночной стоимости, чтобы суд сказал, что рыночная стоимость такова, и обязал Росреестр именно ее внести в государственный кадастр недвижимости. Иногда суды отменяли решения комиссий и обязывали комиссию заново рассмотреть соответствующее заявление.

Т. о., по вопросу о том, с каким же иском необходимо обращать в суд, какие требования формулировать, практика была очень разнообразной, и это приводило к существенному дисбалансу интересов, в одних субъектах РФ суды следовали одной логике, в других субъектах – другой. Иногда суды принимали противоположные решения буквально в рамках одного здания, различные судьи одного суда руководствовались различными подходами в отношении того, какое требование можно заявлять по данной категории споров.

С 2014 г. право на оспаривание кадастровой стоимости появилось не только у владельцев земельных участков, но и у собственников объектов капитального строительства, налоговая база по налогу на имущество которых стала определяться, исходя из кадастровой стоимости этих объектов. Т. е. у нас появилась не только кадастровая оценка земли, но и объектов недвижимости, соответственно, налог на недвижимость был привязан к кадастровой оценке объекта капитального строительства.

В середине 2014 г. законодатель внес значительные изменения в главу III_1 закона об оценочной деятельности и изменил подсудность данных споров, отстранив АС от этих дел и передав в компетенцию судов общей юрисдикции - причём судов уровня субъекта Федерации, - рассмотрение споров, связанных с кадастровой оценкой земли.

Основные изменения в рассмотрении таких споров

Самыми существенными изменениями, которые существенным образом изменили ландшафт рассмотрения данной категории споров, стали 3 изменения:

  1. Был введен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой оценки, т.е. теперь защита прав лица осуществлялась не альтернативно, в комиссию или в суд, а обязательно сначала в комиссию, потом в суд.
  2. Решения комиссии при Росреестре перестали быть предметом рассмотрения в суде и требования, которые необходимо было заявлять, звучало как требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.
  3. Рыночная стоимость объекта недвижимости в качестве кадастровой стала устанавливаться с того года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

6 августа 2014 г. дела по оспариванию кадастровой оценки были изъяты из компетенции АС и переданы в систему судов общей юрисдикции. Это существенно обеспокоило как бизнес, так и практикующих юристов, потому что было невозможно оперативно изучать судебную практику: известно, что доступность и системность информации о решениях судов общей юрисдикции не идут ни в какое сравнение с информационным обеспечением системы АС. Появился непосредственно запрос на то, чтобы ВС РФ сделал какой-то обобщающий документ, постановление Пленума, которое разрешало бы целый ряд процессуальных вопросов и особенностей рассмотрения данной категории споров, а кроме того, опосредовал три ключевых изменения и давал соответствующее толкование, каким образом сторонам использовать эти изменения непосредственно на практике.

30 июня 2015 г. Пленум ВС РФ издал Постановление № 28, в котором дал соответствующие системные разъяснения, каким образом должны разрешаться споры, связанные с кадастровой оценкой земли.

Три типичные ошибки, которые допускаются сторонами по делам об оспаривании кадастровой оценки

Должны быть соблюдены стандарты оценки

Данная категория споров невозможна без отчета независимого оценщика, который представляется заявителем, оспаривающим кадастровую оценку недвижимости. Чрезвычайно важно, чтобы данный отчет составлялся на основании законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Весь пул норм опосредуется четырьмя нормативно-правовыми актами - Федеральный Закон об оценочной деятельности и 3 приказа Минэкономразвития, два из них от 20 июля 2007 г. № 254 и № 256, а также приказ от 25 сентября 2014 г. № 611.

Отчет об оценке, сделанный независимым оценщиком, который лежит в основании вашего заявления, должен обязательно соответствовать федеральным стандартам оценки, которые установлены вышеперечисленными нормативно-правовыми актами. При несоблюдении требований стандартов оценки, суды отказывают, ссылаясь на то, что при подготовке отчета оценщиком нарушены установленные федеральные стандарты, и не принимают такой отчет в качестве надлежащего доказательства по делу. Это приводит к тому, что в заявлении заинтересованному лицу отказывают.

Необходимо экспертное заключение СРО

Второй распространенной и очень типичной ошибкой заявителя является отсутствие экспертного заключения СРО-оценщиков, которое в обязательном порядке должно прикладываться к отчету. После того, как ваш независимый оценщик провел экспертизу рыночной стоимости, данная экспертиза должна быть подтверждена на уровне СРО, в которой этот оценщик состоит. Оба этих документа, и отчет об оценке, и экспертное заключение о правильности этого отчета, должны быть приложены к вашему заявлению об оспаривании кадастровой стоимости.

Должны совпадать даты определения рыночной и кадастровой стоимости   

Третий момент, на котором очень часто ошибаются заявители, которые пытаются оспорить кадастровую оценку земли, зачастую они упускают это из вида, поскольку ошибку допускает не сам заявитель или его представитель, а оценщики. В отчете об оценке рыночная стоимость должна быть определена на ту же дату, что была в свое время определена кадастровая стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Если это не так, то суды говорят, что данная оценка сделана не на ту дату, на которую в свое время была дана кадастровая оценка, и отказывают заявителю в заявлении. Поэтому, будьте внимательны, даты должны совпадать.

Ключевые разъяснения Постановления Пленума ВС РФ № 28

Условно, положения постановления можно разделить на 2 блока: положения, касающиеся подготовки к оспариванию кадастровой стоимости, и положения, разъясняющие вопросы непосредственно рассмотрения споров о кадастровой стоимости уже в суде.

Положения, касающиеся подготовки к оспариванию

Прежде всего, следует обратить внимание на сбор первичных доказательств, и здесь важно то, куда вам непосредственно сначала обратиться. Если речь идет о юрлице, то сначала необходимо обратиться в комиссию при Росреестре по оспариванию кадастровой оценки. Если решение комиссии будет отрицательным, после этого юрлицо вправе обратиться в суд. В отношении физлиц, а также ИП - именно это разъяснение дал Пленум ВС, - порядок альтернативный, т. е. можно обратиться или в комиссию, или в суд - по своему выбору.

На стадии выбора, куда обращаться, важно ответить на вопрос о том, относитесь ли вы к тому кругу лиц, который имеет право оспаривать кадастровую оценку. Так, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. В случае, если каким бы то ни было образом - прежде всего, в сфере налогообложения, - кадастровая оценка влияет на ваши права и законные интересы, вы являетесь управомоченным лицом, которое может обратиться с соответствующим заявлением в суд.

Постановление ВС разъясняет, что иными лицами, чьи права и законные интересы могут быть затронуты кадастровой оценкой, являются бывший собственник объекта недвижимости по тем налогам, по которым кадастровая оценка земли затрагивает его права, участник долевой собственности, независимо от согласия других сособственников, арендатор недвижимого имущества, которое арендуется у государства или муниципалитета, когда речь идет об определении арендной платы за пользование государственным или муниципальным имуществом на основании государственной кадастровой оценки. Кроме того, арендатор недвижимого имущества, принадлежащего гражданину или юрлицу, когда арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой оценки, данная категория лиц также управомочена на оспаривание государственной кадастровой оценки недвижимости.

В отношении ключевого доказательства, отчета об оценке, крайне важен выбор оценщика, очень важно, чтобы это была лицензированная организация, состоящая в известной и уважаемой на рынке СРО, потому что такая организация будет давать рецензию, экспертное заключение на эту оценку. Нужно обратить внимание, чтобы СРО проверила соблюдение федеральных стандартов оценки.

Какие документы нужны для обращения в суд

Тогда, когда вы обращаетесь уже в суд с заявлением, у вас должно быть на руках 3 ключевых документа: отчет об оценке, экспертное заключение СРО на этот отчет, а также отказное решение комиссии при Росреестре по рассмотрению споров о кадастровой оценке.

При подготовке заявления в суд будьте внимательны, с 15 сентября 2015 г. действуют новые правила Кодекса об административном судопроизводстве (КАС РФ), с этой даты тогда, когда вы готовите заявление, вы должны готовить его по правилам этого кодекса, а не ГПК, такое разъяснение содержится в разъяснении Постановления Пленума № 28.

Очень важный момент связан с тем, в какой суд вы обращаетесь, подавая заявление: вы подаете его не в районный суд, который является судом первой инстанции для большинства споров, а сразу обращаетесь в суд субъекта Федерации. Именно они являются судами, которые по первой инстанции рассматривают данную категорию споров. Что касается того, в суд какого субъекта обратиться, то здесь действует правило, что вы обращаетесь в суд по месту нахождения заказчика работ по государственной оценке земли.

Тем не менее, несмотря на то, что вы обращаетесь в суд по месту нахождения заказчика работ по кадастровой оценке, вашим ответчиком является вовсе не заказчик, а Управление Росреестра по соответствующему субъекту Федерации.

С каким требованием вы можете обратиться? Пленум разъясняет, что вы можете обратиться с любым из трех требований:

  1. об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  2. об изменении его кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в т. ч., об исправлении технической ошибки;
  3. об оспаривании решения или действия/бездействия комиссии.

Отдельно в Постановлении Пленума обращается внимание на то, что дела об оспаривании кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, в частности, о пересмотре арендной платы или налога. Т.е. сначала вы должны оспорить саму кадастровую стоимость и, в случае успеха, вы, уже после этого, отдельным требованием, заявленным соответственно к вашему арендодателю, если речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, или к налоговому органу, если речь идет о снижении налога, обращаетесь к ним.

Приложения к заявлению

Помимо перечисленных отчета, экспертного заключения на отчет и отказного решения комиссии, вам необходимо приложить к заявлению кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, где в обязательном порядке нужно проверить дату кадастровой оценки. Вам нужно приложить нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости, это разъясняет Постановление Пленума ВС РФ.

Что касается госпошлины, то в случае если вы обжалуете кадастровую оценку нескольких объектов недвижимости, вы должны оплачивать госпошлины по каждому объекту. Для физлиц госпошлина составляет 300 руб. за каждый объект, для юрлиц – 2 000 руб.

Поскольку дела об оспаривании кадастровой стоимости относятся к сфере публичных отношений, они по общему правилу должны быть рассмотрены в течение 2 недель с момента принятия заявления, так разъяснил ВС РФ. С 15 сентября 2015 года, однако, данные сроки регламентируются КАС.

Распределение бремени доказывания

Среди тех разъяснений, который дал Пленум, очень важное и неоднозначное значение получили нормы, связанные с распределением бремени доказывания в спорах об оспаривании кадастровой стоимости. В п. 19 Постановления разъяснено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые ссылаются, суду дано право, в случае возникновения у него сомнений в обоснованности доводов заявителя, вынести на суждение эти обстоятельства, даже если заинтересованное лицо - теперь это административный ответчик Управление Росреестра, - на них не ссылается.

Во-первых, такое распределение бремени доказывания никак не соответствует категории дел из публичных правоотношений, где государственный орган, в нашем случае Управление Росреестра, должен доказать свою правоту.

Во-вторых, суд, отходя от правил равноправия и состязательности сторон, может оказать содействие административному ответчику, по большому счету более сильной и защищенной стороне в процессе просто в силу государственного статуса. Т. е. в случае, если Управлению Росреестра не нашлось, что ответить на аргументы административного истца, суд может помочь ему в этом, сформулировав за него соответствующие аргументы и запросив за него соответствующие доказательства.

На мой взгляд, данное разъяснение Постановления Пленума является очень спорным, и здесь виден отход от базовых принципов равноправия и состязательности гражданского процесса. Посмотрим, по какому пути пойдет судебная практика, и как часто суды будут вставать на сторону государственного органа, помогать ему в процессе, в случае если у него не будет контраргументов на доводы заявителя.

Какие доказательства могут быть использованы при рассмотрении спора?

Весь тот набор доказательств, который предусмотрен КАС РФ, а ранее ГПК РФ, допускается при рассмотрении споров о кадастровой оценке объектов недвижимости. «Королем» доказательств здесь является сам отчет об оценке и экспертное заключение на него. Но стоит обратить внимание на два существенных практических аспекта, связанных с доказыванием. Прежде всего, это роль специалиста, которого суд вправе привлечь для рассмотрения данной категории споров. Сама фигура специалиста является достаточно аморфной, плохо прописанной и плохо регламентированной на уровне как ГПК, так и КАС РФ. Тем не менее, привлечение вами дополнительно к тому заключении, которое вы предоставили, специалиста, который прямо непосредственно в зале судебного заседания может дать на понятном суду языке разъяснение тех или иных специфических технических или экономических аспектов того отчета, который вы представили, может помочь вам в доказывании вашей правоты и усилить вашу позицию.

Кроме того, призываю вас активно использовать независимую экспертизу, если вы уверены в том, что ваш отчет об оценке действительно является рыночным и соответствует рыночным критериям.

Когда нас привлекают для представления интересов как физических, так и юридических лиц, в спорах по оспариванию оценки, первый вопрос, который мы задаем своим клиентам, это вопрос о том, есть ли отчет независимого оценщика, которого не просили занизить стоимость, и просим дать возможность поговорить с оценщиком. И на стадии оценки мы выясняем, насколько данный отчет действительно соответствует рыночным условиям. В случае, если оценщики действительно подошли к своей работе объективно, в случае, если заказчик этой оценки не договаривался, не давил, не просил занизить соответствующую стоимость, и мы вполне уверены в том, что независимый эксперт, назначенный судом, подтвердит его выводы, то мы совершенно спокойно в судебном заседании заявляем о проведении независимой экспертизы, которая по данной категории споров, в случае, если она будет в вашу пользу, фактически предрешит исход дела.

До разъяснения Пленума экспертизы часто не назначали, суды подходили к этому строго формально, говоря о том, что поскольку спор вытекает из публичных правоотношений, данной категории споров экспертиза не должна назначаться. Теперь Пленум разъяснил этот вопрос достаточно четко, если суд сочтет нужным по ходатайству стороны, он вправе назначить соответствующую экспертизу.

Какие вопросы можно поставить перед экспертом?

Например, вопросы об установлении рыночной стоимости, о том, допущено ли оценщиками нарушение требований федеральных стандартов при проведении оценки, правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость и т. д.

Я рекомендую ставить один-единственный вопрос об определении рыночной стоимости. Если она совпадет с экспертным заключением или будет незначительно от него отличаться, считайте, что вы на 90% выиграли спор, остальное - это правильная процессуальная подача результатов экспертизы.

Дело в том, что установление перечня узкоспециальных вопросов у эксперта может оставить по-прежнему у суда двойственное впечатление и не склонить чашу весов в вашу пользу. Слишком подробное изложение вопросов, слишком сложная техническая детализация вопросов к эксперту приводила к тому, что назначалась повторная экспертная оценка, или суд вообще откладывал экспертное заключение в сторону, полагая, что им невозможно воспользоваться, и обращался к другим доказательствам.

Очень важное разъяснение, которое дал Пленум, касается того, что суд может выйти за пределы двух альтернатив, которые ему изначально предоставлены - или существующая кадастровая оценка, или рыночная стоимость, установленная оценщиком в отчете, который вы приложили к своему заявлению. Суд может по своей инициативе на основе всех исследуемых доказательств по делу, в том числе, и проведенной независимой экспертизы, сам установить рыночную стоимость, т. е. у вас появится третья стоимость, установленная судом. Пленум предоставил суду такое право, потому что иногда раньше суды терялись, например, назначали экспертизу, в случае, если они шли на это, экспертиза определяла стоимость, но она не совпадала ни с кадастровой оценкой, ни с отчетом оценщика, который был приложен к заявлению. Суды просто не понимали, могут ли они своим решением установить третью стоимость, которая и подлежала внесению в государственный кадастр недвижимости. Теперь суд это может.

Стоит обратить внимание на то, что по данной категории споров, несмотря на то, что это споры из публичных правоотношений, Пленум допустил применение так называемой процедуры примирения, при условии, что она четко регулирует распределение судебных расходов, т. е. фактически вы совместно с представителями Росреестра можете в процессе спора прийти к той стоимости, которая устроит и вас, и представителей Росреестра, и оформить эту стоимость мировым соглашением. Суд обязан утвердить такое мировое соглашение, при условии, если в нем разрешен вопрос о судебных расходах. Пленум это четко допускает.

Полномочия представителя

В заключение один важный процессуальный аспект, который Пленум не учитывал и не разъяснил, поскольку он вышел до того, как вступил в силу КАС РФ. Он касается того, как должны быть оформлены полномочия представителя, поскольку данный вопрос теперь регламентируется КАС, данная категория споров регулируется нормами этого кодекса и, соответственно, ваш представитель, попав в суд по данной категории споров, должен будет особым образом подтверждать свои полномочия. Он должен теперь подтвердить наличие у него юридического образования, т. е. представить нотариально заверенную копию своего диплома о высшем юридическом образовании. В его доверенности все полномочия должны быть определены с использованием специальной терминологии КАС РФ.

Читайте Постановление пленума Верховного суда РФ № 28



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Тизприбор заключил мировое соглашение с Вымпелком. А на кого ставили Вы в этом споре?

  • Вымпелком, т.к. резкое изменение курса валюты — это существенное изменение обстоятельств 27.08%
  • Тизприбор, т.к. такое изменение курса — это предпринимательский риск 35.42%
  • С самого начала было понятно, что договорятся 8.33%
  • О чем вы??? 29.17%
результаты

Рассылка



© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль