Исковая давность при расторжении договора аренды. Как не пропустить срок подачи иска

7542
Дуксин Павел Александрович
к. ю. н., адвокат Коллегии адвокатов «Инюрколлегия»
Почему при обнаружении нарушения со стороны арендатора нужно сразу составлять претензию, какой срок на добровольное устранение нарушения лучше предоставить арендатору, и как доказать, что срок исковой давности не распространяется на требование арендатора.

Гражданский кодекс РФ предоставляет арендодателю право досрочно расторгнуть договор аренды по своей инициативе. Это право возникает в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, не производит капитального ремонта имущества, или не платит арендные платежи более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Алгоритм действий арендодателя при этом установлен законом — если будет иметь место факт нарушения договора, за который арендодатель может расторгнуть договор аренды, то сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора не получится. Сначала необходимо направить арендатору письменное предложение устранить нарушение в предусмотренный договором или законом срок и специально указать на то, что если нарушение не будет устранено, арендодатель будет вынужден обратиться в суд с требованием о расторжении договора (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Если договор аренды долгосрочный, то с момента обнаружения нарушения арендатора (например, использования имущества не по назначению) до момента направления претензии может пройти длительное время (арендатор может обещать устранить недостатки в устной форме). Это может негативно сказаться на праве арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора — до сих пор не ясно, с какого момента нужно отсчитывать 3-летний срок исковой давности для такого иска. В судебной практике можно встретить три подхода, но не все они выгодны арендатору.

Срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда арендодатель узнал о нарушении договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ исчисление срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Некоторые суды считают, что срок исковой давности по требованию арендодателя к арендатору о досрочном расторжении договора в связи с использованием арендатором имущества с существенным нарушением условий договора, начинает исчисляться с того момента, когда арендодатель узнал или должен был узнать об указанных фактах. Например, когда арендодатель провел инспекционную проверку объекта аренды и выявил факты существенного ухудшения имущества.

Такой подход можно встретить, например, в решениях Арбитражного суда г. Москвы. Так, в одном из дел суд отказал новому арендодателю в иске о расторжении договора аренды. По мнению суда, прежний арендодатель в силу договора аренды имел право и возможность контролировать состояние принадлежащего ему имущества. Разумно и добросовестно осуществляя полномочия собственника и арендодателя, он должен был узнать о произведенном переоборудовании не позднее 2007 года, учитывая, что строительные работы велись, в том числе, на фасаде здания. Таким образом, право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды по основаниям несогласованного переоборудования исчерпано в 2010 году, не могло возобновиться и перейти к новому собственнику (решение от 06.05.2013 по делу № А40-3926/2013).

В судебных решениях других регионов встречается аналогичная позиция (постановления ФАС Поволжского округа от 18.08.2011 по делу № А55-17888/2008, Московского округа от 29.05.2012 по делу № А40-99745/11-156-856, решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.07.2012 по делу № А56-72077/2011).

Срок давности начинает исчисляться с момента окончания срока для добровольного устранения нарушения

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ). Так как ст. 619 Гражданского кодекса РФ подробно не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в таких отношениях действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ (п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Цитата: Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок» (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Получается, что подача иска об одностороннем досрочном расторжении договора аренды нелегитимна и бессмысленна без соблюдения претензионного порядка. Арендодатель лишен права на иск в случае несоблюдения процедуры предварительного направления арендатору письменного предупреждения. Согласно такой правовой позиции срок исковой давности по требованию об одностороннем расторжении договора аренды начинает исчисляться с момента, когда истечет срок для устранения нарушений, указанных в претензии, либо разумный срок со дня получения арендатором вышеуказанного требования (если такой срок не указан, то по истечении 30 дней со дня получения требования).

Некоторые суды придерживаются именно такой позиции (определения ВАС РФ от 30.03.2011 по делу № А56-88982/2009, от 19.04.2013 по делу № ВАС-4256/13).

Срок давности не распространяется на требование арендодателя об одностороннем расторжении договора

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Исковая давность на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, не распространяется (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153). Поэтому возникает вопрос о том, насколько правомерно относить требование об одностороннем расторжении договора аренды к неимущественным и негаторным.

Необходимым условием негаторности является неимущественный характер спора. При этом законодатель четко обозначил, что это должно быть требование собственника об устранении нарушений его права, не связанное с лишением владения. Таким образом, чтобы эффективно реализовать свое право на судебную защиту с помощью негаторного иска, необходимо соблюсти три базовых условия: истец должен быть действующим собственником; ответчик должен нарушить его право, не связанное с лишением владения, которое по своей природе является неимущественным; истец не должен быть лишен владения.

Наиболее дискуссионным в рассматриваемом случае является вопрос о том, лишается ли арендодатель владения на период аренды.

Если предположить, что на период аренды собственник лишен владения своей вещью, то негаторный иск нельзя использовать. Наоборот, если предположить, что на период аренды собственник не утрачивает материально-правовую связь с объектом аренды и продолжает оставаться владельцем вещи, то негаторная защита вполне допустима и имеет судебную перспективу.

Если проанализировать, что же все-таки продолжает удерживать материально-правовую связь собственника и объекта аренды, то можно прийти к умозаключению, что это не право распоряжения и не право пользования, а именно право владения. Точнее, право владения в узком смысле: не владея вещью непосредственно, собственник продолжает владеть ею титулярно. Подтверждением этого довода является то, что в любое время и вне зависимости от обременения вещи арендой собственник продолжает обладать правом судебной защиты против третьих лиц.

Таким образом, можно сделать вывод, что на период аренды собственник не утрачивает титулярную связь с вещью. Материально-правовым воплощением такой титулярной связи в преломлении конструкции собственности и является владение в узком смысле. Отсюда автоматически следует, что арендодатель имеет право предъявить негаторный иск к арендатору в любое время аренды, негаторный иск не связан исковой давностью.

Такой подход можно встретить в постановлении ФАС Московского округа от 31.01.2013 по делу № А40-31157/12-54-139 . В этом деле суд сделал вывод о том, что требование арендодателя о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды является требованием собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (негаторный иск). А к негаторным искам нельзя применить исковую давность (ст. 208 ГК РФ).

Главным контраргументом против данного подхода является положение, которое содержится в п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153: «В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения».

Однако из самого содержания данного пункта следует, что речь в данном случае идет несколько о другом способе защиты гражданских прав, который прямо соотносится со ст. 12 ГК РФ, а именно «о пресечении действия, нарушающего право». Иными словами, договор аренды не расторгается.

По сути, обозначенный способ защиты может быть использован как предварительный и менее негативный вариант, который не прекращает арендные правоотношения, а лишь стабилизирует их и приводит в соответствие с договором. Негаторный иск представляется более сильным способом защиты, влечет прекращение аренды и необходимость реституции.

Исковая давность при расторжении договора аренды. Как не пропустить срок подачи иска
Роман Сергеевич Бевзенко,к. ю. н., начальник Управления частного права ВАС РФ, профессор РШЧП

Исковая давность начинает исчисляться с момента истечения срока на добровольное устранение нарушений

«Мне представляется, что срок исковой давности по требованию о расторжении договора аренды в связи с его существенными нарушениями должен исчисляться с момента истечения срока на добровольное устранение нарушений, допущенных арендатором. Потому что именно после этого момента у арендодателя возникает право на иск о расторжении договора, до этого у него такого права нет. Однако есть еще один важный аспект, о котором не стоит забывать при определении сроков: такое требование должно быть заявлено в разумный срок с момента обнаружения арендодателем нарушения. Если этого не произошло, то арендодатель должен утратить право требовать расторжения; я бы сказал, что по умолчанию таким сроком является месячный срок. Иное может привести к явно несправедливым результатам. Например, нарушение было допущено 4 года назад, арендодатель только сейчас обратился с требованием о расторжении договора аренды. Понятно, что исковая давность по этому требованию не истекла. Однако в связи с тем, что расторжение договора является оперативной реакцией с его стороны на нарушения контрагента, в описанном примере в иске надо отказывать. Видимо, суды, которые считают срок исковой давности с момента нарушения, невольно чувствуют несправедливость второго подхода и таким образом исправляют ее».



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль