Проблема юридической квалификации отношений, связанных с инвестированием в недвижимость

2092
Стенограмма лекции Р. С. Бевзенко

Смотреть видеолекцию

Проблема юридической квалификации отношений, связанных с инвестированием в недвижимость

Р. С. Бевзенко: 

Мы сегодня с вами поговорим об одной очень интересной теме, связанной с правом недвижимости, это тематика инвестирования в строительство будущих недвижимых объектов. 

Дело общества «Ремонтник»

Здесь мы не обойдемся без одного очень интересного определения экономической коллегии ВС РФ, это определение по делу «Ремонтник» от 15.09.2015 № 305 ЭС15-3617. Есть 3 лица - публичное образование, компания 1 и компания 2, - которые договорились вместе построить некий объект недвижимости, нежилой. Они договорились о том, что они построят этот объект и потом разделят этот объект между собой в соответствующих пропорциях, т. е. часть помещений отойдет одному лицу, часть – второму, часть – третьему. Каждый из двух частных лиц, которые взаимодействуют с публичным образованием, заключают инвестиционные контракты, договоры соинвестирования. Они ищут соинвесторов для того, чтобы собрать с них деньги, вложить в стройку, построить объект, для того чтобы потом разделить его. В данном деле был заключен договор участия в долевом строительстве в отношении нескольких помещение в этом строящемся здании.

Этот объект построен, введен в эксплуатацию, но обязательства одного из частных лиц перед публичным образованием не были исполнены. Это препятствует тому, чтобы собственность была зарегистрирована за главным инвестором. Он не мог зарегистрировать собственность, невозможно было зарегистрировать собственность и у соинвестора. В качестве соинвестора выступает общество «Ремонтник».

Общество «Ремонтник» идет с иском о признании права собственности на соответствующие объекты недвижимости, т. е. те объекты, которые были объектом его инвестиционного договора с одним из созастройщиков. Суды отказывают в иске со ссылкой на то, что контрагент соинвестора, т. е. инвестор, сам, в свою очередь, не стал собственником, поэтому никакой собственности перейти или возникнуть у соинвестора не может. Все три инстанции отказывают соинвестору.

Дело берет на пересмотр ВС РФ, в так называемую вторую кассацию, и отменяет судебные акты и удовлетворяет иск. Он признает право собственности за обществом «Ремонтник» в отношении соответствующих объектов.

Особенности решения ВС

В данном судебном акте переплелись сразу три сложных юридических вопроса.

Принцип внесения

Первое: как и в какой момент возникают и переходят права на недвижимость? Для ответа на этот вопрос необходимо обратиться к п. 2 ст. 8.1, где написано, что права, подлежащие регистрации, возникают и переходят с момента регистрации. Право на недвижимость в соответствии со ст.130 ГК РФ – это регистрируемое право, соответственно, права на недвижимость подчиняются тому, что написано в п. 2 ст. 8.1 ГК, т. е. права на недвижимость возникают по записи. Это очень старый принцип права недвижимости, который называется «принцип обязательности записи для целей возникновения права» или «принцип внесения». Принцип внесения заключается в том, что запись в реестре порождает права на недвижимость.

Наша юрисдикция восприняла немецкую систему регистрации прав на недвижимость, у нас существует реестр прав на недвижимое имущество, который структурирован по объектам, т. е. поддержан принцип так называемой поземельной книги, которая есть у немцев, и это немецкое решение о том, что запись порождает право, очень логично ложиться в нашу правовую систему.

Т. о., получается, что вроде бы формально суды правы. Тот, кто был первоначальным застройщиком, тот, кто объединился с публичным образованием ради строительства этого объекта, никогда не был в ЕГРП, значит, он никогда не приобретал собственность на эти объекты, это вытекает из п. 2 ст. 8.1, это еще вытекает из ст. 219 ГК РФ, где написано, что права на вновь построенные объекты возникают в момента регистрации этих прав в реестре. Т. е. в отношении вновь построенных объектов законодатель тоже довольно жестко придерживается принципа внесения.

Принцип внесения как главный принцип в праве недвижимости имеет колоссальное значение. Его отрицание  просто разрушит всю систему наших взглядов на недвижимость. Тот, кто не понимает принципа внесения, тот не понимает российского права недвижимости, но очень важно понимать, что принцип внесения, как любой правовой принцип, может доводиться до абсолюта, т. е. вполне возможны ситуации, когда по каким-то причинам, ради справедливости, требуется отступить от принципа внесения.

Злоупотребление принципом внесения

Представим, что муж заключает договор купли-продажи квартиры, платит деньги покупателю, получает владение, ключи в отношении квартиры, но он так и не зарегистрировал  переход к себе права собственности. Почему? Потому что ему скоро разводиться с женой, и он не хочет, чтобы эта квартира попала в состав общего имущества супругов, чтобы она потом была разделена между ними. Он придумал просто владеть квартирой без регистрации права собственности. Формально он не собственник, но мне кажется, было бы противно справедливости, если бы суд не признал бы, что эта квартира, которая формально не зарегистрирована за супругом, не будет подвергаться разделу в рамках супружеской собственности. Конечно, будет. Как это объяснить. Это объяснить надо через недобросовестное поведение, п. 4 ст. 1 ГК РФ содержит одну из самых великих норм Кодекса, которая говорит о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Т. е. если ты злоупотребляешь принципом внесения, ты не получишь защиту, также как и хитрый муж не получит защиту, квартира будет разделена в рамках общего имущества.

Принцип внесения в деле общества «Ремонтник»

Нельзя ли порассуждать о том, что и в инвестиционных делах злоупотребление принципом внесения недопустимо?

Получается так, что тот, кто был застройщиком и который не поделился с  Москвой чем-то, из-за его собственных действий не может стать собственником в реестре, и поэтому его соинвестор, т. е. его контрагент, не может приобрести собственность.

Можем ли мы сказать, что коль скоро продавец по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (иначе договор участия в долевом строительстве) из-за своих собственных действий никак не становится собственником, то мы можем закрыть глаза на то, что он сам не стал собственником, перепрыгнуть через это, и предоставить собственность нашему покупателю?

Я думаю, что, да. Если раньше это были скорее рассуждения, а суды действительно решали дела без всяких рассуждений на основе строго формального подхода, то сейчас такое основание появилось. Есть Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23.06.2015, и в п. 3 этого постановления заложена очень правильная идея о том, что право переходит по записи, но стороны договора не в праве недобросовестно в отношениях между собой ссылаться на то, что записи нет.

Можем ли мы сказать, что в нашем примере, деле общества «Ремонтник», продавец, который является ответчиком по иску покупателя, может сказать, что он сам собственником не стал, поэтому покупатель тем более собственником стать не может? Формально, с точки зрения классического подхода, который основан на том, что никто не может иметь права больше, чем он сам, так можно, но это будет против доброй совести. Окажется, что вы своими неправомерными действиями в отношениях с предыдущим контрагентом вредите своему следующему контрагенту.

ВС РФ в этом деле сказал, что с учетом того, что дом введен в эксплуатацию, фактически им владеет покупатель «Ремонтник», Москву обязали подписать акт распределения площадей объекта инвестиций, ВС РФ также обратил внимание на то, что все граждане, которые тоже инвестировали в эту стройку обратились в суды общей юрисдикции, и им там все тоже признали. ВС РФ говорит, что неправильно было бы, оставаясь на таком абсолютно формальном подходе, отказать в иске о регистрации права собственности покупателю.

Это очень правильная история, связанная с тем, что, по сути, ВС РФ говорит, что возможен не просто иск о регистрации перехода права по ст. 551 ГК РФ, но если у продавца есть все основания, чтобы стать собственником, но он не регистрирует свою собственность, то у покупателя, по сути, есть расширенный иск о регистрации перехода, он может требовать, чтобы зарегистрированным собственником был признан продавец и был удовлетворен иск о передаче покупателю этой собственности по записи.

Некорректность иска о признании права собственности и принцип непрофессиональности

Беда в том, что в этом деле этих всех тонких рассуждений не было, и наш истец предъявил простой примитивный иск о признании права собственности на этот объект. Конечно, это неправильный иск. Есть такое Постановление Пленума № 222, которое в п. 57, 58 и 59, по сути, решает эту историю, описывая, что такое иски о признании права собственности недвижимости. В этом постановлении суды говорят, что иск о признании - это когда у тебя есть какое-то право, но оно не зарегистрировано, потому что оно старое или оно возникло в результате наследования, но есть кто-то, кто отрицает, что у тебя есть это право. Ты можешь пойти с иском о признании, с иском о констатации и попросить, чтобы суд разъяснил ответчику, что у истца есть собственность, не стоит спорить с этим. Вот что такое иск о признании. У меня есть очень стойкое ощущение, что 95% российских юристов не понимают, что такое иск о признании права на недвижимость.

Можем ли мы с учетом всего рассказанного сказать, что иск общества  «Ремонтник» о признании права собственности, который объясняется тем, что он просто заключил инвестконтракт, заплатил деньги и поэтому просит, чтобы его признали собственником, сказать, что этот иск правильный?

Конечно, нет, неправильный. Собственность двигается через записи на недвижимость, и правильные иски - это иски о регистрации, а не иски о признании права.

То, что «Ремонтник», видимо, не знает всех этих тонкостей перепрыгивания через ступеньку, связанных с принципом внесения, с принципом обязательности записи возникновения права, означает ли это, что мы, юристы, должны сказать о том, что он пришел в суд, какие-то неправильные слова произнес, поэтому его прогонят, только потому, что он произнес неправильные слова? Видимо, нет.

В условиях, когда в России сегодня гражданский процесс, арбитражный процесс основан на идее непрофессиональности процесса, т. е. у нас нет обязательного участия юристов, мы не можем требовать от сторон, чтобы они предъявляли правильные иски и чтобы они правильные слова в суде говорили. Мы от сторон можем требовать, чтобы они раскрыли факты, объяснили, что произошло, и какие доказательства свидетельствуют о том, что произошло.  А то, что они ссылаются на какие-то нормы права, пользуются какими-то юридическими конструкциями, зачастую, они делают это неправильно, это, конечно, не повод отказывать в иске. В условиях непрофессионального процесса мы не можем наказать истца за то, что он плохо знает право. Это суд знает право. Суд удовлетворяет иск, потому что знает право.

Получается, что неправильно сформулированное исковое требование в условиях, когда есть основания для того, чтобы удовлетворить то, что на самом деле хочет истец... Истец хочет собственности, записи в реестре. ВС РФ, который, конечно, понимает, что у него нет никакой собственности, это по тексту постановления очень хорошо заметно, говорит о том, что признает, потому что истец, на самом деле, исходя из материального состава, исходя из принципа недопустимости извлечения выгоды из собственного недобросовестного поведения, вроде как заслужил, чтобы стать зарегистрированным собственником, пусть это будет иском признания, раз так его назвал истец.

Superficies solo cedit

Я был бы рад, если бы ВС РФ эти рассуждения о том, какой же иск правильный, все-таки в этом определении поместил, но, к сожалению, в этом определении этих рассуждений нет. Бесконечно важно, чтобы все понимали, что по общему правилу у тех, кто просто заключил договор, целью которого является покупка будущей недвижимости, и который просто заплатил деньги за это, у этих лиц нет и не может быть никакой собственности на недвижимость, на строящуюся. Собственность на строящуюся недвижимость будет у того, у кого земельный участок. Здесь будет действовать знаменитый римский принцип superficies solo cedit: то, что построено на земле, прирастает у того, у кого есть право на эту землю.

В нашем примере у застройщиков если есть земельное право, то выстроенные ими объекты, пусть даже за чужой счет, будут первоначально их.

Я построил на своей земле, я должен стать собственником того, что построил на своей земле, и потом я, исполнив договор, передаю тебе собственность. Почему это очень важно? Если вдруг мы представим себе, что застройщик, который не успел передать объекты, взял и обанкротился. В чьей массе будет недострой? Этот объект будет в конкурсной массе застройщика, потому что у него земельное право. Дальше, мы открываем закон о банкротстве застройщиков и обнаружим, что мы правы.

Стоит обратить внимание на Постановление Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011г. о купле-продаже будущей недвижимой вещи. Несмотря на то, что этому документу уже 5 лет, тем не менее, мы видим, что дело ВАС живет, эта идея, о которой я рассказал, по большому счету, выросла из этого постановления.

Читать также



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Опрос

Сколько судов у вас в год?

  • Ни одного 5.81%
  • До 10 20.93%
  • 10-50 34.88%
  • Больше 50 38.37%
результаты

Рассылка



© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль