Вопросы недвижимости в Постановлении Пленума ВС РФ № 25

4192
Стенограмма лекции А. В. Егорова

Смотрите видеолекцию

Вопросы недвижимости в Постановлении Пленума ВС РФ № 25

А. Егоров:

Видеолекция будет посвящена вопросам недвижимости в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25. Пленум посвятил несколько пунктов данного постановления вопросам недвижимости. Не вообще вопросам объектов, хотя, мне кажется, гораздо более заслуживающим внимания являлась бы реформа статьи 133 ГК, где появились правила о составной вещи, и эти правила существенно были реформированы по сравнению с тем, как было до реформы. Но Верховный Суд разъясняет, прежде всего, вопросы недвижимости.

Сложности российского подхода

И первое, о чем он говорит, это вопрос о том, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. То есть что есть вещь в силу природных свойств. У меня это вызывает, в целом, наверное, всё-таки отрицательное отношение... Данное разъяснение - оно есть, и им надо пользоваться, но просто когда западный округ смотришь, например, германский - у них объектом права в собственности является земельный участок. А земельный участок — это вымышленная вещь, это не реальная земля. Это реальная земля, которую нарезали и откадастрировали. То есть вообще вся тайга, например, которая, совершенно очевидно, в России не откадастрирована до сих пор, не является объектом права собственности, вообще ничьим. Она ничья. Она объект публичной собственности, можно за государством ее признать, или, признавая ее за государством, по долгам Российской Федерации попытаться обратить взыскание на 30 соток где-нибудь в Суздале, например, условно, неразграниченной какой-то земли. Это немыслимо - немцы, по крайней мере, такого не допускают. Другое дело, что у них территория поменьше нашей, конечно, будет, и за то время, которое прошло, пока у них существует система регистрации — кадастр и т. д., они всю землю в городах, уж по крайней мере, точно описали, и в остальных тоже внесли как земельные участки, то теперь это объекты права собственности. Объекты права появились. А пока это тайга, сказать, что это объект сам по себе, хотя это земля, по сути, я не могу. И их теория это не позволяет сделать. Но Верховный суд говорит, получается, что государственная регистрация права на вещь является обязательным условием для признания её объектом недвижимости. Ну так надо сначала сказать, как вещь возникла. Как правило, государственная регистрация всё-таки является тем самым звеном, которое говорит: «Вот эта вещь. Вот именно она.» Ну, можно говорить: поставили на кадастровый учет - возникла вещь. Но вот тоже странно: на кадастровый учет поставили, а регистрацию не провели. Вещь возникла, а право? Если вещь возникает, то сразу же должны и какие-то права на нее возникать. Обычно с движимыми вещами как: я - собственник земельного участка, на нем стоит яблоня, на ней яблоко есть, выросло. Пока это яблоко не сорвали, это не самостоятельная вещь, яблоко - это часть земельного участка, потому что частью земельного участка является яблоня, это не самостоятельный объект, и яблоко на ней – это часть. Но я могу эту часть отобрать с земельного участка, тем более, яблоко, более того, могу яблоню спилить, будут у меня дрова. Кому принадлежит собственность? Яблоко сорвал (появился объект), и правопорядок говорит, в чью собственность оно попало: в собственность того, кто собственник земельного участка. В случаях с арендой, если я - арендатор, то в мою собственность может попасть. Но не бывает такого, что вещь возникла как объект, а прав еще на нее нет пока. Мне кажется, объект и право - это тесно взаимосвязанные штуки. Поэтому до конца понять, что имел в виду Верховный суд, что «... по общему правилу госрегистрация не является обязательными условиями для признания вещи объектом недвижимости», я не понимаю.

О поэтажной собственности

Например, помещение. Еще один вопрос, так называемая поэтажная собственность, который меня очень волнует, по поводу нее несколько статей уже опубликованл и сейчас «Исследовательский центр частного права», где я работаю, занимаются концепцией реформирования нашего законодательства поэтажной собственности. Что там получается? Помещение: есть у меня здание, оно зарегистрировано как самостоятельный объект, и я решил это здание разбить на помещения, распродать по частям. Что происходит? Зарегистрировал я разные помещения. На самом деле, нельзя сказать, что появились помещения, права собственности на них и т. д. - до тех пор, пока я первое помещение кому- то не продам, не возникнет права собственности на это помещение отдельно. Ситуация, когда регистрируется помещение в здании, она подразумевает, что есть разные люди, которым принадлежат разные помещения. Я продал первое помещение в этом здании вам, а всего там пять помещений, итого у вас одна пятая в общей собственности, которая образуется в здании, а у меня четыре пятых. Но пока вы не купили, не будут помещения отдельными объектами, потому что сам с собой я общую долевую собственность на общее имущество здания не смогу образовать. Здание так и остается общим объектом, фактически. Поэтому откадастрированные помещения, выделенные, высчитанные ещё не возникают как объект. Он возникнет, когда я, по сути, продам первое помещение кому-то или хотя бы зарегистрирую всё помещение на себя, а потом буду продавать, тут можно как фиктивный объект это помещение рассматривать. Но на самом деле, оно возникнет как объект, в моём понимании, когда его приобретёт кто-то первый из собственника здания. Тогда возникнет общедолевая собственность, и индивидуальное право на это помещение, у меня останется четыре остальных помещения, и у нас будет общедолевая собственность на общее имущество здания. Поэтому как понять «... недвижимость по своей правовой природе...»? Мне кажется, эта запись ГК сама по себе не очень удачна, потому что, повторяюсь, на самом деле, только земельные участки, которые зарегистрированы как объекты права, становятся вещами, объектами. А не просто какая-то земля вообще. Поэтому здесь не очень понятно вот это толкование, вернее так: я не очень согласен с этим толкованием, которое дано Верховным судом.

38-й п. Постановления № 25 Пленума ВС

Конечно, тут возникает большая проблема с практическим применением этого толкования - речь сейчас про 38-й п., в частности. Например, вывод из четвертого абзаца этого пункта - о том, что является недвижимыми вещами: здания, сооружения, построенные до введения системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано. Это правильно, потому что нельзя было так сказать, что жилой дом был объектом в свое время, и на него передавались права вне системы регистрации, в 60-ых годах построенный дом был как объект. Вообще в советское время все было по-другому, земля не являлась фактическим объектом права, который мог находиться, по крайней мере, в собственности у частных лиц, поэтому системы кадастрирования нормальной не было, и т. д. И поэтому основным объектом, который переходил по наследству и продавался, был жилой дом, здание. И понятно, что если этот объект тогда право признавало, нельзя теперь, спустя почти 20 лет с момента введения системы регистрации, сказать: «Если в 60-х был дом и в 97-м году он не был зарегистрирован, то тогда его как бы нет, и мы его не видим». Так нельзя, конечно, он есть. Поэтому разъяснения правильные, а то бы получалось, что там эти вещи, такие здания, они возникли как объекты независимо от того, зарегистрированы они, или нет. Но сегодня говорить о том, что дома построены после введения системы регистрации, говорить о том, что они являются самостоятельными вещами, мне кажется, не вполне верно до регистрации. Мне кажется правильной система, при которой, если здание строится на своей земле и ты его не регистрируешь как самостоятельное здание, это твое право. Как с помещением: хочу в своем здании помещение изолированное, нашел, зарегистрировал, запустил, но перевел объект в режим так называемой поэтажной собственности, а хочу — нет, тогда здание целиком мое. Так вот и земля, на своей земле мало ли, что я настроил: скважин набурил, деревьев насажал, конюшен наделал, бань, коровников, овчарен - всего, чего хотел, но не стал ничего регистрировать. Мой земельный участок, мой гектар, он есть и есть, как объект нарезанный, когда он уже откадастрирован, зарегистрирован. А все остальное, что я строю, не обязательно делать самостоятельными объектами, мне так кажется. По крайней мере, не вижу смысла. А Верховный суд, фактически, усугубляет ситуацию, он говорит: «Да нет, что бы ты там ни построил, если признакам здания отвечает или сооружения, это уже объект недвижимости». У меня сразу вопрос, если я потом захочу продать: стоит у меня на моем земельном участке какой-то сарай. Я хочу продать свой земельный участок. Сарай я не регистрировал, но сарай на фундаменте, на камнях, с каменными стенами сделан, добротный. Я продаю земельный участок, может так получиться, что потом кто-то придет и скажет: «Тут еще и объект - сарай»? - Объект объективно, не потому, что я захотел его сделать объектом недвижимости, зарегистрировать, а просто. - «А он по факту — недвижимость. Значит иди, регистрируй и продавай. Ведь если ты продал землю, то получается, что сарай ты не продал.» Если это объект, то он должен быть зарегистрирован, и его нужно продавать по правилам передачи прав недвижимости. А я не зарегистрировал, что получается? Сарай остался у меня? Новый собственник потом захочет зарегистрировать этот сарай, а я ему скажу, что сарай не продан, я буду в него ходить и хранить там дрова? В ситуации, когда объект — земля, и все, что на ней построено, это часть земли, какая разница, есть там фундамент или нет? Я поэтому побаиваюсь, что разъяснения Верховного суда могут, как раз, ещё более серьезно усложнить ситуацию, которая по части недвижимости в России и так непростая.

Дальше по 38-му п. они говорят, что: «... Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе, до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.» То есть есть некий объект, причем это объект недвижимости. Допустим, на своей земле построил реальный объект недвижимости — овчарню, например. Она теперь объект. Вопрос: она находится в праве собственности? Если это объект, то должно быть право у кого-то. Вопрос: у кого? У немцев система регистрации прав на недвижимость признается одной из лучших в мире. Доказательством этого для меня стало, когда в Лондоне по службе по прошлой работе посещали кадастровое ведомство английское, когда они сказали: «Слушайте, у нас так все плохо в вопросах прав на недвижимость. Но, слава богу, сейчас налаживается, потому что мы переписали германское законодательство, германскую систему ведения поземельных книг, вводим у себя в Англии». Для меня это аргумент, когда англичане что-то берут у кого то, особенно у заклятых своих «друзей», многовековых. Это аргумент по поводу качества системы. Наверняка, кучу других дополнительных аргументов можно высказать. У немцев незарегистрированное здание - если в эксплуатацию введено, правила безопасности соблюдены, — часть земли. А у нас получается, что это становится объектом. Если есть объект, должно быть право. Потому что когда это часть земли, на него распространяются те права, которые есть на землю. Как на яблоню распространяется мое право, раз я собственник земли. И я собственник всего, что там растет. Сорняки выросли, я и их собственник. Еще что-то нашлось - тоже собственник. Всё просто, из римского права поднимается. А когда мы в отношении здания говорим: «Нет, это — объект!» - у меня возникает вопрос: а кто собственник этого объекта? Сарая, коровника и т. д. Если я, то есть объект недвижимости и собственность возникает независимо от госрегистрации. А для чего регистрация нужна? Что бы оформлять то, что возникло и так? Не знаю. Мне кажется, это совсем другое понимание смысла регистрации, которое не очень распространено, и мы здесь что-то выдумываем.

А Верховный суд еще дальше идет, он говорит, что когда строится новый объект, то этот объект фактически возникает как объект, как только завершены работы по сооружению фундамента. Или аналогичным им работы. То есть залить ленточный фундамент - всё, уже есть объект. Теперь, получается. просто так земельный участок не продашь, надо оба объекта продавать, один и второй.

Не было широкого обсуждения этого постановления пленума, к сожалению. Обсуждалось оно лишь с членами научного совета при Верховном суде Российской Федерации. Если я прав, и проблемы эти пойдут, у меня просьба всем, кто с этим сталкивается. Пишите лично членам НКС, - все сведения есть, - вопросы: «Скажите, уважаемые профессора и т. д., вы не возражали против этого правила? Объясните нам пожалуйста, а как это будет работать?» Так, как я сейчас говорю, или по-другому? Посмотрим, не знаю. По сравнению с иными, разъяснения, которые дал Верховный суд по поводу этого постановления пленума по вопросу про объекты недвижимости, меня, конечно, немножко деморализуют.

Единый недвижиный комплекс

И второй вопрос, который я хотел осветить сегодня, это проблема единого недвижимого комплекса. Статья 133.1 ГК получилась довольно неоднозначной, я бы даже сказал, проблемной. Потому что, с одной стороны, там задумана была та идея, которая, я уже сказал, правильная идея, что если есть одна земля, один земельный участок, и на нем есть разные здания, то их можно зарегистрировать как единый объект. Но к сожалению, при доработке текста ГК выпало самое главное: что вообще-то они должны быть единым объектом, эти здания. Я придумал такой пример: земля, на ней стоит коровник, потом склад для сена, огромные крытые склады, где это хранится, бойня и холодильник для мяса. Четыре таких объекта стоят на одном земельном участке. Они объединены единым назначением. И соответственно, задумка была такая, что один земельный участок. Не регистрируют отдельно эти коровники и т. д. Один объект недвижимости - это и есть фактический земельный участок. Раз не дают просто ввести правила о едином земельном участке как главном объекте, едином объекте недвижимости, то, фактически, через этот «единый недвижимый комплекс» это бы вошло в наш оборот. Народ бы регистрировал это всё, и всё. Но, к сожалению, ГК очень неаккуратно делает - он не говорит, что земля входит в этот единый недвижимый комплекс. Действительно, получилось, что только вот эти четыре здания входят в него, а земля - нет. Росреестр так и говорит сейчас, то есть они не хотят отступить от буквы закона ради здравого смысла. Они говорят: «Раз в законе не сказано, значит, земля отдельно, и отдельно из четырех зданий мы регистрируем комплекс». В итоге получилось, что по всей стране таких комплексов зарегистрировано 10 или 50 на всю страну за 2 года действия ГК. Поэтому это, фактически, мертворождённая норма. И самое главное, что нужно было сделать Верховному суду, в моем понимании, это добавить туда земельный участок. А они этого не сделали. Они прошли мимо этого вопроса, а это главный вопрос.

А они стали разъяснять — собственно, там две ситуации в 133.1 разбирается, первая ситуация, когда объекты недвижимости, вот эти здания, находятся на одном земельном участке. Тут можно сказать: а зачем принцип неразрывной связи технологической или физической, какой смысл в нем? Исходя из этого принципа, баню и жилой дом уже тяжело оформить в единство связи. Или конюшню и жилой дом сложно - если на одном земельном участке, но это разные все-таки по своему назначению и функционалу здания, но хоть как-то. Но гораздо более сложной является вторая ситуация о том, что могут быть в один объект зарегистрированы несколько зданий, находящихся на разных земельных участках. Тут, конечно, проблема с регистрацией. Здесь 133.1, мне кажется, не вполне точна, здесь сложная ситуация разбирается. Конечно, хотели как лучше, хотели всякие линейные объекты сделать, и т. д., но - проблема с регистрацией. К чему привязывают эти линейные объекты? Видимо, имеется в виду такая ситуация: некий линейный объект исходит из участка, т. е. где-то он к земле «цепляется», скорее всего, собственником хоть какого то участка ты являешься, например, трубопровод выходит из скважины, но скважина, наверное, в собственности, земля-то оформлена. Соответственно, этот трубопровод пошел из этого места, не из скважины, конечно, идет, он идет от хранилищ, скорей всего, нефтяных, как первичная фильтрация или еще что-то. Соответственно, из этого хранилища он расположен в земельном участке, он (участок), например, в моей собственности. Дальше пошел трубопровод, и идет через чужую землю, и т. д. И где-то он заканчивается и входит в какой-нибудь завод нефтеперерабатывающий. Вопрос: как этот трубопровод регистрировать? По-хорошему, всю землю, под которой он проходит, нужно оформлять. Почему мой трубопровод «цепляется» за те участки, через которые он проходит? Скорее всего, нужно это с сервитутами оформлять. А когда речь идет о железной дороге, например, то стараются все-таки в отвод это брать, потому что там тяжело через сервитут это делать. Сервитут такой, что, наоборот, распугиваешь всех собственников. Т. е. по-хорошему, для таких вещей, как автодороги и железнодороги, сервитуты, конечно, непригодны. А линии электропередач разные, или нефтепроводы, или еще что-то? Теоритически, может стоять опора, она стоит - не мешает, под ней можно ходить. Если трактор проезжает под ней, то можно землю пахать, все зависит от техники, конечно. Или, наоборот, в землю зарыли, убрали на какую-то глубину, что вообще особо не мешает. Здесь, наверное, через сервитут можно обойтись. Но вопрос: как зарегистрировать эту совокупность зданий, сооружений и иных вещей? Её же к какой-то земле нужно регистрировать, нужно привязывать как часть какой-то земли, к производной от земли, как помещение, находящееся где-то. И здесь, видимо, единственное решение, что к земельному участку, откуда этот трубопровод «выскакивает» в моем примере, где хранилища стоят нефтезаливные, этот нефтепровод 1000 км длинной является составной частью, фактически, этого земельного участка. Можно попытаться так сделать, наверное. Но Верховный суд про это ничего не говорит. Просто говорит, что отказ органа, осуществляющего госрегистрацию единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующий объект не расположен на одном земельном участке, не соответствует положениям ГК. А к какой земле привязывать? Эти проблемы регистрирующих органов... я так понимаю, что Верховный суд их не видит.

41-й п. Постановления № 25 Пленума ВС

Два последних момента, которые связаны с недвижимостью, в пленуме — 40-й и 41-й пп касаются поэтажной собственности. Я крайне ограничен вопросом и временем, более того, я какую-то видеолекцию по поэтажной собственности записывал уже для «Академии «Юриста компании». Вопрос зреет. Сравнение с западом показывает, что мы довольно серьезно отстаем в этих вопросах. Вопросы, которые они решают, мы тоже решаем, они у нас только накапливаются и т. д. Верховный суд совершенно верно делает — даёт два разъяснения по поэтажной собственности.

Начну с 41-го. Они просто по аналогии в отношении нежилых помещений применяют правило о жилых помещениях. Так исторически сложилось, что у нас только правило о жилых помещениях есть в кодексе, а о нежилых помещениях — нет, и вообще они как объект нигде не признаны. Это удивительно, но это так. Но в свое время, Высший Арбитражный суд в 2009 году сказал, что по отношению к нежилым помещениям по аналогии должны применяться правила ЖК и ГК, в том числе, те правила, которые регулируют жилые помещения. Верховный Суд это повторяет в 41 п. 25-го постановления пленума. Нового ничего нет, но очень важно, что они поддерживают позицию Высшего Арбитражного суда. То постановление 64 2009 года не отменено, на сегодняшний день, до сих пор уже 6 лет практически, является единственным источником регулирования хоть какого-то правила поэтажной собственности в Рфв отношении нежилых помещений. Это, конечно, совершенно неприемлемое состояние, и я не понимаю, куда смотрит Минэкономразвития или какие-то ведомства, которые должны нормальные правила регулирования придумать и предусматривать.

40-й п. Постановления № 25 Пленума ВС

А в 40-м п. решается тоже очень важный вопрос. Он касается, в том числе, жилых помещений, это вопрос от ТСЖ. Вопрос такой и подход такой: товарищество собственников жилья - это объединение собственников, оно должно объединять вообще-то всех, по-хорошему, для того, чтобы быть легитимным. Но у нас так получилось, что про товарищество собственников жилья конституционный суд решил, что нельзя заставлять вступать в объединение, и поэтому «обязаловки» участия в собственниках жилья нет у граждан. Но с другой стороны, решение надо принимать, и правильным здесь, конечно, являлось бы не создание товарищества собственников жилья, а придание неких функций юридического лица самому сообществу собственника. Сколько собственников, жильцов, например, 17 квартир, все они являются участниками гражданско-правового сообщества. Такой подход был бы правильный. Его, фактически, Верховный суд и проводит. 17 квартир, из них большинство - 10, - создали ТСЖ. Но решения, которые касаются всех, эти 10 в ТСЖ не смогут принимать. Например, кворум у них 50%, значит пришло 6 человек на их собрание из 10, и они потом вчетвером что-то решили, большинством из пришедших. 4, а всего 17. И Верховный суд говорит, что нет, и в данном случае права на общее имущество принадлежат всем сособственникам, независимо от факта создания товарищества собственников жилья и членства в нем. Права есть у всех. Но, к сожалению, они дальше не развивают, а вот я развиваю эту мысль, говорю о том, что, получается, голосовать теперь на собраниях должны все, все 17 учитываются при расчете кворума, и т. д. Вот это принципиально важно, жалко, что Верховный суд сказал «а», и не сказал «б»,» «в», «г»... Но рано или поздно это сделать придется, и законодатель тоже это сделает. Я еще раз повторяю, это приоритетный проект на сегодняшний день в «Исследовательском центре частного права», по поводу него будем конференции проводить в 2016 году, и вообще следите за информацией. Мы сейчас находимся в стадии проработки иностранного опыта, сбора информации о практических потребностях людей. Поэтому пишите мне, на почту главного редактора журнала «Арбитражная Практика», можете писать в «Исследовательский центр частного права», любым обращением. Будем рады.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль