Банкротство застройщика. Как добиться включения своих требований в реестр

448
Какие документы являются основаниями для предъявления требований к застройщику. Как данные о площади квартиры влияют на включение в реестр требований о передаче

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ) в 2011 году был дополнен новым параграфом, регламентирующим особенности банкротства застройщиков. До внесения соответствующих изменений банкротство при долевом строительстве приравнивалось к процедуре банкротства на общих условиях, а участники долевого строительства относились к третьей очереди кредиторов. Теперь же дольщики все так же относятся к третьей очереди, но уже привилегированной, в то время как остальные конкурсные кредиторы выделяются в четвертую очередь. Требования участников долевого строительства учитываются в особом реестре – реестре требований о передаче жилых помещений. Рассмотрение данной категории дел связано с рядом особенностей (особый субъектный состав участников при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, особенности предъявления участниками строительства требований при банкротстве застройщика и т. д.). Поэтому от грамотного оформления документов участником долевого строительства и их квалифицированного раскрытия в суде будет зависеть судебный акт о включении его требований в реестр или же об отказе в таком включении.

Участник строительства в деле о банкротстве застройщика не обязан возмещать расходы на уведомление кредиторов

Статьей 201.6 Закона № 127-ФЗ предусмотрены особенности предъявления требований о передаче жилых помещений и их рассмотрения арбитражным судом.

Следует отметить, что вопрос о возмещении расходов при несостоятельности застройщика решается с учетом применения специального законодательства.

Цитата:«Расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника» (п. 3 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ).

Так, по одному из дел были удовлетворены требования заявителя, который не возмещал расходы арбитражного управляющего на уведомление кредиторов о предъявлении требований о включении неустойки в реестр требований кредиторов. Свое решение суд мотивировал тем, что указанные расходы в деле о банкротстве застройщика осуществляются конкурсным управляющим за счет должника, а не за счет заявителя, как предусмотрено по общему правилу, установленному п. 1 ст. 100 Закона № 127-ФЗ. Конкурсный управляющий не согласился с таким решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. В качестве обоснования конкурсный управляющий указал на то, что ему не производилось возмещение расходов на уведомление кредиторов о предъявлении участником долевого строительства требования. В связи с этим иные кредиторы должника не были уведомлены о предъявлении участником долевого строительства требования, и, соответственно, не имели возможности воспользоваться правом на ознакомление или на возражение относительно заявленного требования. Однако суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы конкурсного управляющего и оставил в силе судебный акт суда первой инстанции (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу № А79-7895/2010).

Для включения требований в реестр необходимо доказать факт оплаты по договору

При предъявлении требований о передаче жилых помещений в делах о банкротстве важно понимать, что необходимо будет доказать факт оплаты по договору.

Цитата:«Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения» (п. 2 ст. 201.6 Закона № 127– ФЗ).

То есть судом при рассмотрении требований о передаче жилых помещений должны быть исследованы факты:

наличия договора, предусматривающего передачу жилого помещения; полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства по указанному договору.

Следовательно, для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие указанных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком.

Так, по одному из дел застройщик обжаловал определение суда первой инстанции, посчитав требования участника строительства необоснованными, так как спорный объект незавершенного строительства передан от должника жилищно-строительному кооперативу, который принял на себя обязанности по обеспечению завершения строительства и ввода в эксплуатацию данного объекта. Поэтому застройщик полагал, что требования участника строительства должны быть обращены не к нему, а к жилищно-строительному кооперативу в форме требования о включении в члены кооператива.

Однако суд не согласился с такими доводами застройщика и указал следующее. Для установления требования о передаче жилого помещения достаточно проверить и установить наличие формальных оснований на дату обращения кредитора с соответствующим требованием в суд, включая факт оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком. Кроме того, правила, установленные § 7 Закона № 127-ФЗ, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (п. 2 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).

Поэтому участнику строительства не может быть отказано во включении в реестр требований о передаче жилых помещений по причине того, что застройщик не обладает правом собственности или иным имущественным правом на строящийся жилой дом (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2012 по делу № А70-7956/2009).

Договор долевого участия – не единственное основание для включения требований дольщиков в реестр

Закон № 127-ФЗ предусматривает ряд случаев, когда арбитражный суд вправе признать наличие у участника долевого строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования (п. 6 ст. 201.1), а именно:

заключение договора участия в долевом строительстве; заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома; заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Представляется, что указанный перечень не в полной мере соответствует ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ). В соответствии с этой нормой право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. То есть предусматривается, что привлекать денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома возможно только на основании договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем введение в Закон № 127-ФЗ столь широкого перечня случаев, не являющегося исчерпывающим, вполне оправдано. Эта норма закона направлена на защиту прав участников строительства, так как некоторые застройщики продолжают заключать как предварительные договоры участия в долевом строительстве, так и иные договоры. Так, в одном из дел арбитражный суд указал, что требование о передаче жилого помещения является требованием участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме (п. 3 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ). При этом перечень видов договоров, на основании которых участник строительства может включаться в реестр требований о передаче жилых помещений, установленный в п. 6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ, не является исчерпывающим. Поэтому окружной суд признал, что выводы нижестоящих судов о признании договора уступки прав по сделке, предусматривающей привлечение инвестором соинвестора к инвестированию строящегося жилого дома, сделаны без установления правовой природы фактически заключенного сторонами договора и отправил дело на новое рассмотрение (постановление ФАС Московского округа от 15.08.2012 по делу № А40-27589/08-74-86Б).

Для включения в реестр дольщик должен преобразовать свое требование в денежное Поскольку для участия в деле о банкротстве согласно действующему российскому законодательству необходимо обладать денежным требованием к должнику, возникает вопрос о том, при каких обстоятельствах дольщик приобретает соответствующее право. По общему правилу дольщик (инвестор) имеет право на получение определенного объекта недвижимости. Иными словами, его требование носит неденежный характер. Однако оно может быть преобразовано в денежное, если будет расторгнут договор долевого участия в строительстве (инвестирования) или гражданин предъявит требование о возмещении ему убытков, вызванных ненадлежащим исполнением застройщиком своих обязательств.

Для включения в реестр требований о передаче жилого помещения договор должен быть зарегистрирован

Участникам долевого строительства важно помнить, что согласно общему правилу любой договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации (ст. 201.6 Закона № 127-ФЗ, п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ и ч. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому требование, предъявленное на основании договора участия в долевом строительстве, не зарегистрированного в установленном порядке, удовлетворению не подлежит. Исключений из этого правила законодательством не предусмотрено.

Практика. По одному из дел суд отказал заявителю во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, так как договор участия в долевом строительстве не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Оставляя без изменения определение арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд указал, что договор участия в долевом строительстве, не соответствующий требованиям ст.ст. 131, 164 ГК РФ, п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей (постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2012 по делу № А79-7895/2010).

Также не подлежит включению в реестр требований о передаче жилых помещений требование, основанное на договоре, в отношении которого достигнуто соглашение о его расторжении. Определением Арбитражного суда Чувашской Республики суд отказал заявителю во включении в реестр требований о передаче жилых помещений, так как у заявителя отсутствовало право требования на строящийся объект недвижимости. В ходе судебного заседания было установлено, что стороны подписали соглашение о расторжении договора долевого участия. Вышестоящие инстанции оставили такое решение суда в силе, указав, что после подписания сторонами соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве, заявитель утратил право требования к обществу квартиры в многоквартирном жилом доме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2012 по делу № А79-4792/2009).

Заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений удовлетворению не подлежит в случае, если ранее заявитель уже был включен в реестр требований кредиторов исходя из того же основания, что и требование о передаче жилого помещения. Так, суд отказал заявителю в удовлетворении иска о включении в реестр требования о передаче жилых помещений, так как ранее аналогичное требование заявителя уже было включено в реестр. Суды вышестоящих инстанций оставили такое решение в силе. Отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума, ВАС РФ указал, что суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования, исходя из того, что заявитель отказался от передачи ему жилого помещения. Тем самым он реализовал свое право по возврату уплаченных денежных средств, учитывая при этом разъяснения, содержащиеся в п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (определение ВАС РФ от 02.05.2012 № ВАС-4918/12).

Расхождение данных о площади квартиры в договоре не свидетельствует о несогласованности предмета

При установлении факта заключения договора, связанного с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность необходимо учитывать специфику предмета договора. Так, суд отказал участнику долевого строительства во включении его требований в реестр, указав, что сторонами договора не было достигнуто соглашение, позволяющее с достоверностью установить объект, который застройщик намерен передать, а участник строительства принять после ввода в эксплуатацию жилого дома.

Однако суд кассационной инстанции не согласился с такими выводами и отменил определение суда. При этом суд указал, что расхождение данных о площади квартиры в договоре и проекте при наличии других данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимости (адрес с указанием номера дома, подъезда, этажа, номера квартиры, количества комнат, расположение квартиры в строительных осях и рядах), подлежащий передаче участнику строительства (инвестору), не может безусловно свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета договора. В случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной или предусмотренной договором, стороны не лишены права требовать увеличения или уменьшения цены договора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2012 по делу № А33-3111/2009).

Следует отметить, что в понятие «общая площадь жилого помещения», данное в ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. В свою очередь в понятие «общая проектная площадь», используемого проектантами в проектно-сметной документации, включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с п. В.2.2 Свода правил СНиП 31-01-2003 19, общая площадь квартиры – это сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Кредиторы не вправе требовать передачи нежилых помещений

Анализ судебной практики показал, что с введением в действие отдельного параграфа, посвященного банкротству застройщиков, значительное число заявлений было связано как раз с заявлениями о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требований кредиторов о передаче нежилых помещений.

Представляется, что внесенные изменения являются специальным нормативным правовым актом, направленным на дополнительную (повышенную) защиту прав участников долевого строительства жилых помещений, так как с правами граждан на жилые помещения связаны реализация права граждан Российской Федерации на жилище, закрепленная в ст. 40 Конституции РФ, а также создание условий к его реализации.

Так, по одному из дел суд отказал во включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче нежилого помещения. По мнению заявителей, к их требованию о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования о передаче нежилого помещения возможно применение по аналогии норм § 7 гл. IХ Закона № 127-ФЗ, касающихся требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений. Отказывая в передаче дела на рассмотрение Президиума, коллегия в составе трех судей Высшего арбитражного суда РФ указала, что судами были правильно истолкованы нормы § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ. Исходя из буквального значения содержащихся в них слов и выражений, был сделан обоснованный вывод о невозможности включения в реестр требований о передаче жилых помещений требования кредиторов о передаче нежилого помещения (определение ВАС РФ от 06.09.2012 № ВАС-9411/12).

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что наличие обширной судебной практики по делам, связанным с применением § 7 гл. IX Закона № 127-ФЗ, свидетельствует о положительной тенденции развития законодательства в сфере несостоятельности (банкротства). Вместе с тем еще остается ряд вопросов, которые предстоит решить законодателю в процессе совершенствования законодательства в указанной сфере и арбитражным судам – в процессе толкования закона, его разъяснения и детализации.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Академия юриста компании


Самое выгодное предложение

Смотрите полезные юридические видеолекции

Смотреть видеолекции

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией


Рассылка




© Актион кадры и право, Медиагруппа Актион, 2007–2016

Журнал «Арбитражная практика для юристов» –
о том, как выиграть спор в арбитражном суде

Использование материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Арбитражная практика для юристов».


  • Мы в соцсетях

Входите! Открыто!
Все материалы сайта доступны зарегистрированным пользователям. Регистрация займет 1 минуту.

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль