НЕДВИЖИМОСТЬ. общие вопросы
Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним
Валерий Павлович БЫКОВ, судья Десятого арбитражного апелляционного суда,
кандидат экономических наук, доцент
Елена Вадимовна ЧЕРНИКОВА, судья Десятого арбитражного апелляционного
суда, доцент Российской академии государственной службы при Президенте
РФ, кандидат экономических наук
Наталья Сергеевна ЮДИНА, судья Десятого арбитражного апелляционного суда
(г. Москва)
Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации)
введен в действие принцип разграничения обязательного учета объектов
недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
Изначально правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним был предусмотрен в ст. 130, 131, 132 и 164 ГК
РФ, а введен в правоприменительную практику вышеназванным Законом с 31.01.98.
С указанного момента учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним должны в специально созданную для этого систему
учета — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и
сделок с ним (ЕГРП) вносить соответствующие записи о правах.
В названных целях Закон о госрегистрации предусматривал создание как
специальной системы учета, так и системы учреждений юстиции по регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В субъектах РФ поэтапно
с учетом особенностей каждого из них изначально в системе органов государственной
регистрации были созданы учреждения юстиции — регистрационные палаты,
осуществлявшие данную регистрацию, а в рамках нынешней административной
реформы — отдельные самостоятельные органы по госрегистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Практическая реализация государственной
регистрации в каждом субъекте осуществлялась по-разному, в зависимости
от того, когда образовывались в субъектах соответствующие регистрационные
учреждения. Так, например, в г. Москве соответствующее учреждение юстиции
— Московский городской комитет по регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним, было создано 07.04.98.
Гражданский кодекс РФ предусмотрел обязательность государственной регистрации
права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, а также
ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст.
131 ГК РФ).
Правовую суть государственной регистрации прав на недвижимое имущество
законодатель определил как акт признания и подтверждения государством
факта возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения
названных прав. Государственная регистрация осуществляется в виде записи
в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок
с ним и представляет собой единственное доказательство существования
зарегистрированного права лица.
Правоприменение в этой части складывается следующим образом. Согласно
ст. 2 Закона о госрегистрации только в судебном порядке подлежит оспариванию
именно зарегистрированное право. Как и его обременение, право, а также
основания его возникновения, изменения, прекращения, т. е. сделка, нормативный
и ненормативный акты могут быть оспорены только в судебном порядке.
При этом незаконные действия (бездействие) регистрирующих органов в
процессе государственной регистрации, в том числе отказ в госрегистрации
и уклонение от нее, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут
быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах.
При наличии спора о праве на недвижимое имущество ни государственная
регистрация, ни действия регистрирующего органа не могут быть оспорены
в судебном порядке. Такой подход обосновывается первичностью вопроса
о праве.
Государственная регистрация согласно Закону о госрегистрации осуществляется
в трех формах:
— госрегистрация прав на недвижимое имущество;
— госрегистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;
— госрегистрация сделок с недвижимым имуществом.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные
права, их ограничение, возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в ЕГРП.
Регистрации подлежат права: собственности, хозяйственного ведения и
оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного
пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях указания
о них в ГК РФ или иных законах.
Системное толкование указанной нормы и ст. 216 ГК РФ, определяющей наряду
с правом собственности вещные права лиц, не являющихся собственниками,
а именно: право пожизненного наследуемого владения земельным участком
(ст. 265), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
(ст. 268), сервитуты (ст. 274, 277), право хозяйственного ведения имуществом
и право оперативного управления (ст. 294 и 296), — позволяет сделать
вывод об обязательности их государственной регистрации.
Нормы ст. 4 Закона о госрегистрации устанавливают, что наряду с вещными
правами на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат
ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека,
доверительное управление, аренда. Обременения, основанием для возникновения
которых послужили договор либо акт органа местного самоуправления, подлежат
государственной регистрации только в случаях, предусмотренных Законом.
Закон выделяет следующие виды ограничений прав на недвижимое имущество:
залог, аренда, рента, сервитут, доверительное управление.
Законодатель определяет отдельно сделки, подлежащие безусловной государственной
регистрации, т. е. в силу прямого указания закона. К таковым согласно
ГК РФ относятся:
1) уступка требования или перевод долга по сделке, требующей государственной
регистрации, если иное не установлено законом (ст. 389 и 391);
2) договор продажи жилого помещения (дома, квартиры, их части) (ст. 558);
3) договор продажи предприятия (ст. 560);
4) договор дарения недвижимого имущества и отказ одаряемого принять в
дар таковое (ст. 573 и 574);
5) договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества
под ее выплату (ст. 584);
6) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее
одного года (ст. 651 );
7) договор аренды предприятия (ст. 658);
8) договор ипотеки (ст. 339);
9) договор доверительного управления недвижимым имуществом и его передача
в доверительное управление (ст. 1017 Кодекса).
К специальным законам, определяющим такие сделки, относятся Земельный
кодекс РФ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Закон о госрегистрации не распространяется на регистрацию прав на воздушные
и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Исходя из правового смысла государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, обратим внимание на следующее. Регистрация
прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с недвижимостью по
своей правовой сути представляют два различных по юридическим последствиям
действия. В отношении прав на недвижимое имущество госрегистрация определяет
момент его возникновения и признается доказательством его существования.
В отношение сделки с недвижимым имуществом ею определяется момент заключения.
Согласно гражданскому законодательству госрегистрацией прав на недвижимое
имущество и сделок с ним определяются следующие ключевые моменты:
— момент возникновения, перехода вещных прав на недвижимое имущество
и сделок с ним и обременения правами (вещными или обязательственными)
другого лица (п. 2 ст. 8, ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ);
— момент заключения договора, подлежащего государственной регистрации
(ст. 558, 560, 651 ГК РФ), момент заключения договоров продажи жилых
помещений, предприятия, аренды здания или сооружения или условие действительности
сделки.
Так, нормы ст. 658 и 1017 ГК РФ соответственно о несоблюдении формы
договора аренды предприятия и формы договора доверительного управления
недвижимым имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого
имущества в доверительное управление закрепляют их как основания недействительности.
Судебная практика формируется следующим образом.
1. ОАО «Дженсервис» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Главному
управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (ГУ
ФРС по МО), А. К. Зорянскому об обязании осуществить государственную
регистрацию договора купли-продажи земельного участка, заключенного между
указанными лицами.
Решением арбитражного суда удовлетворено требование о регистрации перехода
права собственности на вышеуказанный земельный участок от предпринимателя
А. К. Зорянского к ОАО «Дженсервис», в удовлетворении требования об обязании
ГУ ФРС по МО осуществить государственную регистрацию договора купли-продажи
земельного участка отказано.
При этом суд первой инстанции указал, что согласно ст. 551 ГК РФ государственной
регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права
собственности на недвижимость к покупателю по договору купли-продажи
недвижимости.
Законность и обоснованность решения арбитражного суда проверены арбитражным
апелляционным судом.
Ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены
или изменения решения суда, решение суда первой инстанции оставлено без
изменения.
Как усматривается из материалов дела, между ОАО «Дженсервис» (покупатель)
и А. К. Зорянским (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного
участка, по условиям которого в редакции дополнительного соглашения продавец
обязался передать покупателю в собственность, а покупатель принять и
оплатить земельный участок для строительства придорожного комплекса.
Указанный договор был исполнен сторонами, продавец передал покупателю
земельный участок, что подтверждается актом приема-передачи; общество
уплатило сумму, обусловленную в договоре, о чем свидетельствуют платежные
документы.
Исходя из данных обстоятельств, общество на основании норм ст. 551 ГК
РФ и ст. 16 Закона о госрегистрации, ссылаясь на уклонение А. К. Зорянского
от государственной регистрации перехода права собственности на земельный
участок, обратилось в суд с заявлением.
Суд оценил требования заявителя о государственной регистрации перехода
права собственности как обоснованные.
Переход права собственности предполагает прекращение права собственности
у продавца и возникновение данного права у покупателя.
При этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента
такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК
РФ).
Основанием для государственной регистрации перехода права собственности
на недвижимое имущество является договор.
Как видно из материалов дела, договор купли-продажи был заключен сторонами
в соответствии с нормами материального права, содержащимися в § 7 главы
30 ГК РФ (продажа недвижимости) и полностью ими исполнен.
Вышеназванный договор не требовал госрегистрации и считается заключенным
с момента его подписания (п. 1 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма
Президиума ВАС РФ от 13.11.97 № 21 «Обзор практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость
по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной
регистрации.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации государственная регистрация
прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны по договору
или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом
оформленной доверенности.
При этом в случае, если права возникают на основании договоров (сделок),
не требующих нотариального удостоверения (и это удостоверение не является
обязательным для данного вида сделки), заявления о государственной регистрации
прав подают все стороны договора (сделки).
Системное толкование норм материального права, содержащихся в п. 1 ст.
16 Закона о госрегистрации, ст. 6, п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 314 ГК РФ,
позволяет сделать вывод, что действия, необходимые для государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимость, должны быть
осуществлены сторонами в разумный срок.
Обстоятельства по делу свидетельствуют, что ОАО «Дженсервис» обращалось
к А. К. Зорянскому с просьбой согласовать время, когда он или его представитель
сможет совместно с заявителем обратиться в регистрирующий орган для госрегистрации
перехода права собственности на земельный участок.
Однако каких-либо действий, направленных на осуществление государственной
регистрации перехода права собственности на земельный участок от А. К.
Зорянского к ОАО «Дженсервис», совершено не было.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется
от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость,
суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной
регистрации перехода права собственности.
Решение суда в этом случае является основанием для осуществления уполномоченным
органом госрегистрации перехода права собственности в порядке, установленном
действующим законодательством.
2. По аналогичным требованиям в отношении объектов недвижимого имущества
(зданий, сооружений) действует тот же правовой режим.
ООО «Луч» обратилось в арбитражный суд с требованием к конкурсному управляющему
ЗАО «Родные просторы» О. В. Попову, ГУ ФРС по МО о государственной регистрации
перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные заявителем
на основании договора купли-продажи.
Решением суда требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий обратился
в арбитражный апелляционный суд.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения
проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. 257, 258, 266,
268 АПК РФ, решение оставлено без изменения.
При рассмотрении дела суды исходили из следующего.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО «Родные просторы» (продавец)
и ООО «Луч» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимости,
по условиям которого продавец обязывался передать в собственность покупателю
объекты недвижимости, состав и описание которых указаны в договоре, а
покупатель — принять данные объекты и оплатить за них предусмотренную
в договоре цену.
Имущество, являющееся предметом договора, было передано покупателю по
двустороннему акту приема-передачи.
Позже к вышеназванному договору сторонами подписано дополнительное соглашение,
в котором покупатель обязался произвести дополнительную оплату стоимости
земельного участка.
Денежные средства в счет оплаты за приобретенное истцом недвижимое имущество
перечислены ответчику полностью по платежным поручениям.
Требования в суд предъявлены в соответствии со ст. 131, 551 ГК РФ, ст.
16 Закона о госрегистрации.
В данном случае государственной регистрации также подлежал переход права
собственности, который предполагает прекращение права собственности у
продавца и возникновение данного права у покупателя.
Нормы ст. 223 ГК РФ определяют момент возникновения права собственности
у приобретателя по договору. В рассматриваемом судом случае отчуждению
подлежало недвижимое имущество. Согласно ст. 551 и 556 ГК РФ передача
недвижимости по договору купли-продажи осуществляется по передаточному
акту или аналогичному документу, а переход права собственности на недвижимость
подлежит государственной регистрации.
Основанием для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое
имущество также является договор.
Договор купли-продажи заключен сторонами в соответствии с нормами материального
права, содержащимися в § 7 главы 30 ГК РФ (продажа недвижимости), и полностью
ими исполнен.
Суд, применив системное толкование норм материального права (п. 1 ст.
16 Закона о госрегистрации, ст. 6, п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 314 ГК РФ),
сделал вывод о необходимости совершения сторонами действий по государственной
регистрации перехода права собственности на недвижимость в разумный срок.
Судом установлено, что ООО «Луч» неоднократно обращалось к ЗАО «Родные
просторы» с просьбой предоставить документацию, необходимую для регистрации
перехода права собственности по договору купли-продажи.
Однако каких-либо действий, направленных на осуществление государственной
регистрации перехода права собственности на вышеназванные объекты недвижимости
от продавца к покупателю, ЗАО «Родные просторы» совершено не было.
Суд, установив в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ уклонение продавца
от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость,
вынес решение о госрегистрации перехода права собственности.
Решение суда является основанием для осуществления уполномоченным органом
государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном
действующим законодательством.
Развитие правоприменения в части регистрации договоров складывается
следующим образом.
3. ЗАО «ИМК» обратилось в арбитражный суд к ООО «ОЗМС» о вынесении решения
о государственной регистрации сделки — договора аренды на основании ст.
131, 164, п. 3 ст. 165, ст. 309, 431, 432, 433, 606–611 ГК РФ. Иск мотивирован
тем, что ООО «ОЗМС» препятствует осуществлению государственной регистрации
договора аренды и не передает необходимые для этого документы.
Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано.
Суд первой инстанции сделал вывод, что по акту приема-передачи арендуемые
объекты истцу не были переданы и указал на отсутствие доказательств,
подтверждающих обращение истца в регистрационный орган для осуществления
государственной регистрации договора аренды.
Не согласившись с данным решением, ЗАО «ИМК» подало апелляционную жалобу,
в которой просило его отменить в связи с нарушением норм материального
и процессуального права, принять новый судебный акт.
Заявитель апелляционной жалобы ссылался на то, что он обращался к ответчику
с просьбой предоставить документы, необходимые для государственной регистрации
договора аренды, однако ответчик их не предоставил.
Законность и обоснованность решения были проверены арбитражным апелляционным
судом. Решение оставлено в силе.
Из материалов дела усматривается, что ООО «ОЗМС» (арендодатель) и ЗАО
«ИМК» (арендатор) подписали договор аренды сроком на три года, по условиям
которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение
и пользование нежилые помещения, а также прилегающую территорию 0,7 га
для использования их в производственных целях и земельный участок под
занимаемыми помещениями.
Арендатор просил суд вынести решение о государственной регистрации указанного
договора аренды, ссылаясь на то, что ответчик не исполняет п. 11.3 договора
аренды, определяющий обязанности ответчика по регистрации договора, не
оказывает истцу содействие в государственной регистрации договора и не
передает ему все необходимые для этого документы, несмотря на обращения
к нему.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии
оснований для удовлетворения заявленных требований в связи со следующим.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ сторона по сделке в случае уклонения контрагента
от ее государственной регистрации вправе требовать в суде вынесения решения
о ее регистрации.
Таким образом, одним из обстоятельств, при наличии которых возможна
государственная регистрация договора в судебном порядке, является уклонение
одной стороны от ее регистрации.
Однако суд не установил обстоятельства уклонения ответчика от государственной
регистрации спорного договора аренды.
Согласно п. 11.3 договора аренды все затраты по оформлению и регистрации
сделки по выкупу арендуемых помещений несет арендатор. Арендодатель по
требованию арендатора обязан оказать ему незамедлительное содействие
в оформлении указанных документов, в том числе путем предоставления доверенностей.
Суд оценил содержание п. 11.3 договора аренды как регулирующий вопрос
регистрации сделки по выкупу арендуемых помещений, а не регистрации самого
договора аренды, т. е. как не устанавливающий обязанность арендодателя
произвести регистрацию договора аренды.
В исковом заявлении ЗАО «ИМК» указывало, что ответчик не передал ему
по акту приема-передачи недвижимое имущество, бывшее предметом договора,
а также документы для осуществления государственной регистрации договора
аренды, а именно: подлинники паспортов БТИ, нотариально заверенные копии
учредительных документов ответчика, доверенность ответчика истцу на регистрацию
сделки, документы-основания права собственности на недвижимое имущество,
являющееся предметом аренды, подлинник и нотариально заверенную копию
свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое
имущество.
Между тем, как усматривается из материалов дела, арендодатель передал
арендатору технический паспорт БТИ, поэтажный план арендуемых помещений,
план земельного участка с расположением на нем арендуемых помещений.
В материалы дела истец представил письмо от декабря 2004 г., адресованное
ООО «ОЗМС», с просьбой предоставить арендатору документы для проведения
госрегистрации договора аренды.
Других доказательств обращения к арендодателю суду не было представлено.
В апелляционный суд истец представил акт приема-передачи арендуемых
помещений.
Факт пользования ЗАО «ИМК» арендуемыми помещениями не отрицается ни
истцом, ни ответчиком.
Таким образом, суд установил, что истец пользуется арендуемыми помещениями.
Между тем представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что
истец пользуется арендуемыми помещениями не на основании договора аренды,
о регистрации которого просил арендатор, а на основании другого договора
аренды, заключенного в январе 2005 г. теми же сторонами, по которому
арендатор и производит оплату арендных платежей.
Подлинный экземпляр этого договора аренды и платежные поручения были
представлены апелляционному суду.
Таким образом, суд оценил обстоятельства и доказательства, свидетельствующие
об уклонении ответчика от регистрации договора аренды от 2003 г.
4. ООО «Рустар» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «КС» и Раменскому
управлению Московской областной регистрационной палаты об обязании ЗАО
«КС» и Раменского управления Московской областной регистрационной палаты
зарегистрировать договор аренды земельного участка от 2001 г.
Иск предъявлен на основании ст. 165 ГК РФ и мотивирован тем, что ЗАО
«КС» (арендодатель) до настоящего времени не осуществило необходимые
действия по регистрации договора аренды.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции Раменское управление
Московской областной регистрационной палаты заменено на надлежащего ответчика
— Московскую областную регистрационную палату.
Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано. Суд первой
инстанции исходил из того, что переписка сторон свидетельствует об отсутствии
на момент подписания договора аренды плана земельного участка, закрепления
границ участка, являющегося предметом аренды, что позволило суду сделать
вывод о незаключенности этого договора.
Не согласившись с данным решением, ООО «Рустар» подало апелляционную
жалобу, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением
норм материального права. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что
стороны определили передаваемый в аренду земельный участок в кадастровом
плане, являющемся приложением № 1 к договору, что определено в п. 1.1
договора аренды и согласуется с п. 1 ст. 434 ГК РФ.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены
арбитражным апелляционным судом, решение оставлено без изменения.
Из материалов дела следует, что в апреле 2001 г. между АОЗТ «КС», правопреемником
которого является ЗАО «КС», и ООО «Рустар» был подписан договор аренды
земельного участка.
Согласно п. 3.1 этого договора арендодатель (АОЗТ «КС») был обязан предоставить,
а арендатор (ООО «Рустар») принять в аренду земельный участок площадью
2 га, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район, промышленная
зона АОЗТ «КС», из земель арендодателя, находящихся в промышленной зоне
АОЗТ «КС» и являющихся его собственностью.
ООО «Рустар» указывал на то, что на основании п. 6.1.5 и 11.7 договора
аренды арендодатель обязан осуществить все необходимые действия по государственной
регистрации договора, которая не была произведена.
Арбитражный апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции
об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования в связи
со следующим.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ сторона по сделке в случае уклонения контрагента
от ее государственной регистрации вправе требовать в суде вынесения решения
о ее регистрации.
Из договора следует, что он заключен в отношении объекта, указанного
в п. 1.1 как «земельный участок площадью 2 га, расположенный по адресу:
Московская область, Раменский район, промышленная зона АОЗТ «КС», из
земель арендодателя, находящихся в промышленной зоне АОЗТ «КС».
Согласно акту приема-передачи земельного участка к договору аренды,
подписанному сторонами в августе 2002 г., в аренду был передан земельный
участок, расположенный по адресу: Московская область, Раменский район,
промышленная зона ЗАО «КС», в границах указанного в кадастровом плане
земельного участка № 50-09-0010335-0010.
В кадастровом плане земельного участка указано иное местоположение переданного
в аренду по спорному договору земельного участка, отличное от договора
аренды, а именно: район д. Заболотье Раменского района Московской области.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны сведения,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору
в качестве объекта аренды. При отсутствии в нем этих сведений условие
об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным
сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
Таким образом, исходя из смысла ст. 432 ГК РФ, сторонами по договору
аренды не было достигнуто соглашение по существенному условию договора
— объекту аренды. При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания
для применения п. 3 ст. 165 ГК РФ и обязания ответчиков произвести государственную
регистрацию договора аренды.
5. При регистрации дополнительных соглашений, изменений к договорам,
подлежащих государственной регистрации, установлен тот же правовой порядок.
КУИ МО «Пушкинский район» обратился в Арбитражный суд с иском к ОАО
«ПИК» об обязании зарегистрировать дополнительное соглашение к договору
аренды в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Решением суда в иске отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, КУИ МО «Пушкинский район» обратилось
в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что
суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение
для дела, а также нарушил нормы материального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения
проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. 257, 258, 266,
268 АПК РФ. Решение отменено.
Из материалов дела видно, что в июле 1997 г. между администрацией пос.
Правдинский Пушкинского района Московской области (арендодатель) и ответчиком
(арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, согласно
условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование
за плату земельный участок.
В этот же день указанный договор был зарегистрирован райкомземом Пушкинского
района.
В марте 2002 г. между администрацией пос. Правдинский и истцом заключено
соглашение о перемене стороны в обязательствах по договорам аренды земельных
участков, в соответствии с которым права и обязанности арендодателя,
в том числе по договору, перешли к КУИ МО «Пушкинский район».
В августе 2002 г. между КУИ МО «Пушкинский район» и ОАО «ПИК» было подписано
дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды, в соответствии
с которым сторонами изменены его условия об арендной плате.
Вышеназванное дополнительное соглашение учтено в Пушкинском райкомземе,
о чем имеется соответствующая отметка.
Иск предъявлен в соответствии со ст. 164, п. 3 ст. 165 ГК РФ, Законом
о госрегистрации.
Арбитражный апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции
об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Отношения, связанные с арендой, регулируются нормами материального права,
содержащимися в § 1 главы 34 ГК РФ (ст. 606–625).
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит
государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной
регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом
о госрегистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
При этом к договорам, заключенным после 31.03.96, применяются нормы
части второй ГК РФ о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной
регистрации (ч. 1 ст. 6 ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского
кодекса Российской Федерации»).
Постановлением арбитражного апелляционного суда по ранее рассмотренному
делу, оставленному без изменения постановлением кассационной инстанции,
установлено, что данный договор соответствует требованиям ГК РФ, предъявляемым
к порядку заключения договоров аренды и зарегистрирован в установленном
законодательством Московской области порядке.
В соответствии с п. 7.1 договора от июля 1997 г. изменения, дополнения
и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны при условии,
что они оформлены в письменном виде и подписаны уполномоченными представителями
сторон по настоящему договору в форме дополнительного соглашения, которое
как неотъемлемая часть данного договора подлежит регистрации в установленном
порядке.
Указанное условие договора корреспондирует норме материального права,
содержащейся в п. 1 ст. 452 ГК РФ, согласно которой соглашение об изменении
или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор,
если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота
не следует иное.
Согласно п. 3 ст. 65, п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы — существенное
условие договора аренды земельного участка — определяется договором аренды.
Общие начала ее определения при аренде земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены
Правительством РФ (ст. 7 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации»).
В соответствии с п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001
№ 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального
закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним» соглашение сторон об изменении размера арендной платы,
указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем госрегистрации,
также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является
неотъемлемой частью договора аренды и изменяет порождаемое им содержание
и условия обременения.
На момент подписания дополнительного соглашения от августа 2002 г. полномочия
по регистрации прав на землю в Московской области были переданы от комитетов
по земельным ресурсам и землеустройству Московской областной регистрационной
палате (Постановление Правительства Московской области от 20.10.97 №
77/28).
Согласно ч. 2 п. 6 ст. 33 Закона о госрегистрации по правоотношениям,
возникшим до введения Закона в действие, он применяется к тем правам
и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.
Системное толкование данной нормы материального права, а также правовых
норм, содержащихся в ст. 6, 13, п. 2 ст. 33 Закона о госрегистрации,
п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 609, п. 1 ст. 452 ГК РФ, позволяет сделать вывод,
что в случае изменения договора, заключенного после введения в действие
ч. 2 ГК РФ, но до вступления в силу Закона о госрегистрации и зарегистрированного
в соответствии с ранее действовавшим порядком, соглашение сторон об изменении
существенных условий (размер арендной платы) данного договора, подписанное
после 01.01.2000, подлежит обязательной госрегистрации в соответствии
с нормами Закона о госрегистрации и считается заключенным с момента его
регистрации.
При этом заявления о государственной регистрации подают все участники
договора (абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).
Как видно из материалов дела, дополнительное соглашение от августа 2002
г. к договору аренды государственную регистрацию в установленном законом
порядке не прошло.
Претензия истца от ноября 2004 г. о регистрации вышеназванного соглашения
оставлена ответчиком без удовлетворения.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной
регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется
от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение
о регистрации сделки. В данном случае сделка регистрируется по решению
суда.
Дополнительное соглашение от августа 2002 г. составлено в надлежащей
форме, соответствует требованиям земельного законодательства о ставках
земельного налога в 1997–2002 гг., а также постановлению главы Пушкинского
района от 21.03.2000 № 819 «Об утверждении ставок земельного налога по
Пушкинскому району на 2000 год» и решению Совета депутатов Пушкинского
района от 25.01.2002 № 301/34 «Об индексации ставок земельного налога
на территории Пушкинского района».
Учитывая изложенное выше, а также то обстоятельство, что действия по
государственной регистрации соглашения от августа 2002 г. ответчиком
не предпринимаются уже более 2,5 лет, арбитражный апелляционный суд посчитал
требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению (п. 3 ст.
165 ГК РФ).
Таким образом, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, закрепленная Законом о госрегистрации, подразумевает,
что ей подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы
на которое оформлены после введения в действие этого закона. В остальных
случаях государственная регистрация соответствующего права либо его ограничения
или сделки не является обязательной и осуществляется по желанию правообладателя. |
